强烈建议加快老旧商品房小区整体改造 配套创新土地和规划政策
有关同志：
你们好！长沙从上世纪90年代到本世纪初，兴建了一批商品房小区，迄今房龄大部分在一二十年左右。虽然房龄不高，但是，却属于长沙最老旧的商品房小区，不仅自身面临着严重的问题，而且也严重阻碍了长沙市区建设用地的盘活利用、整体城市规划的实施。然而，由于不适用棚户区改造政策，因而，一直未受到足够的重视。但实际情况却亟待进行整体改造，改造的紧迫性并不低于棚户区：
一．存在的问题：
1. 布局杂乱、定位混乱，严重阻碍最新城市规划的执行：
（1） 地块本身就不规整：很多都是利用老旧厂矿用地，在当时条件下，未做统一整理；
（2） 压占、挤占、占用规划道路线位，造成大量断头路、中间不通的道路，以及无法实施的规划道路；
（3） 居住功能与地块规划用途不完全相符，譬如建成的是低矮低密度居住用地，但规划却是高密度居住乃至商住用地；
（4） 建筑密度高，严重制约了城市绿地率的提升；
（5） 严重制约了城市公园、商场等公共设施的建设，挤占了其规划空间；
2. 建设标准低，配套严重不足，生活不便：
（1） 限于当时条件，为尽快增加商品房供应，而仓促上马，建设标准低；
（2） 普遍5-7层，但基本都位于二环之内，严重浪费宝贵的城市土地资源；
（3） 建筑密度远高于现在的电梯房小区，房屋栋距往往仅十几米甚至几米，居民相互影响过大；
（4） 没有电梯，随着居民老龄化越来越严重，成为大麻烦，对于城市快递、送货等也造成了大量不必要的纠纷甚至于案件，而增设电梯则手续极为繁琐，筹资问题更是难上加难；
（5） 匮乏光纤入户，改造难度大，而通讯需求越来越大；
（6） 没有地下停车位，地面停车严重挤占绿化及公共空间，并造成极大的安全隐患及案件，停车难更使得业主与物业管理之间常常发生尖锐的冲突乃至案件，而增加地下停车位几乎是不可能的，除了整体改造以外；
（7） 限于当时的时代条件，电表入户容量普遍不足，而改造手续十分麻烦，费用也相当不菲；
（8） 排水设施滞后，下水管网容量不足、配套不完善，常常发生严重的内涝积水问题；
（9） 由于建设周期短，速度快，加之时代条件的局限，房屋质量往往不过关，开裂等结构性问题比较普遍，而渗漏更是成为严重的安全隐患；
（10） 管道天然气设施匮乏，改造成本高；
（11） 以上问题，除了整体改造以外，其他小修小补的改进措施，不仅程序繁琐，而且难度很大，有的像建设电梯及地下停车位更是根本不可行。
3. 缺乏管理，逐步沦为现代贫民窟，存在严重安全隐患：
（1） 由于设施落后，配套不足，原业主逐步迁出，并改为出租房，吸引大量中低收入外来人口集中居住；
（2） 由于缺乏管理、维护和修缮的能力，随着外来人口不断增加，老旧商品房小区设施日益恶化，配套日益不足，而消防、治安等事关人民群众生命财产安全的重大安全隐患则越来越大；
（3） 随着逐步沦为现代贫民窟，加之往往地处城市中心区域，对城市形象、宜居程度、周边环境都造成了负面影响，并且难以通过现有的市场机制来解决。
二．对策建议：
1. 对老旧商品房小区，明确整体改造、逐步进行、分片实施的思路。
2. 配套创新土地政策：
（1） 若商品房小区原开发商仍然存在，则允许政府或其他改造投资方，与原开发商洽谈整体改造事宜；若原开发商未能存续，则由政府或其他改造投资方与业主委员会或业主代表大会进行洽谈；通过洽谈，明确改造投资的具体办法。
（2） 允许待改造的商品房小区的已出让土地，有三种方式供改造实施方选择：一是由政府通过国有土地上房屋征收，统一收回土地使用权，然后再重新公开出让；二是由政府对待改造土地实行毛地协议出让，但出让价不得低于基准地价；三是由全体业主将土地按照约定条件统一转让给改造投资方，投资方按不低于现行基准地价20%的比例向政府缴纳土地出让金、并缴纳相关税费后，可按新用途最高年限延长该土地使用年限，并按新的规划条件使用，具体缴费比例协商确定。
（3） 对老旧商品房小区改造，明确以就地安置（即安置地块位于原商品房地块以内）为主、就近安置（距离原地块原则上不超过1公里）为辅、货币补偿可自行选择的安置方式。其中，就地安置的建筑面积拆赔比不得高于1:1.2，就近安置的拆赔比不得高于1:1.3，货币补偿标准由评估机构认定、并适用棚户区改造中的一切相关奖励补助措施及其标准。
（4） 明确约定改造过程中的安置年限，一般不得超过2年，特殊情况经政府批准也不得超过3年，否则每延长1个月就由改造方向原业主发放3倍标准的安置费及安置补助费；改造实施过程中，由改造实施方发放不低于原商品房小区市场租金标准的安置费及安置补助费，待改造业主自行安置。
3. 配套创新规划政策：
（1） 对于老旧商品房小区改造用地，新的规划用途可以住宅或商住综合为主，但必须明确绿地率；
（2） 地块详规对于老旧商品房改造用地在详规中的基准容积率指标，配套调整到比原建成的容积率至少增加3.0的水平，但对于用地中的各单宗地块，原则上，纯居住用地的基准容积率不得突破5.0，商住综合用地的基准容积率不得突破7.0，商业服务业金融业用地的基准容积率不得突破9.0；
（3） 在地块详规所确定的基准容积率的基础上，可酌情给予老旧商品房改造地块10-20%的容积率奖励，以鼓励投资改造，盘活存量土地，但改造必须严格按照规划进行，并由投资方全资配建落实规划所要求的道路、公园绿地基础设施；
（4） 鼓励投资方主动配建增建人行天桥、地下通道、沿街风雨廊柱、街心公园等公共设施，并可在基准容积率基础上再给予10-20%的容积率奖励，奖励幅度可与前项累计；
（5） 鼓励老旧商品房小区实行住宅产业化改造，并可额外再给予10-20%的容积率奖励，此项奖励可与前几项奖励幅度累计，但不能与精装修容积率奖励同时累计。
长沙始建于上世纪90年代到本世纪初，4-8层左右的老旧楼梯商品房小区，涉及上十万户业主的切身利益，希望政府部门拿出棚户区改造的决心和魄力，以更为市场化的机制，加快推进这些老旧商品房小区的整体改造，造福百姓，提升城市形象，增加城市经济和人口的承载力，促进城市转型升级！

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首先感谢您的宝贵意见。棚户区和老旧社区都是城市的有机组成部分，也是城市旧城更新改造的重点。目前，全市新的棚户区改造计划仍在制定中，老旧社区的改造是否与棚户区改造一同纳入城市旧城更新改造中，待有关部门进行深入研究论证后，按照各老旧社区改造的迫切程度及市政府的财力情况，分轻重缓急，统筹安排和推进旧城更新。为改善旧城环境，旧城更新将按照“四增两减”原则实施规划建设，即增加公共绿地、增加公共空间、增加市政配套、增加路网密度，减少人口密度，减少建筑密度，促进品质长沙建设取得实质性效果。
长沙市城乡规划局
2014.5.20