关于长沙佳园星城小区目前存在的20大民生问题的报告
长沙市人民政府、雨花区人民政府、雨花亭街道办、井湾子社区领导：
长沙市韶山南路佳园星城小区自2005年卿泰物业公司管理该小区以来，从没有考虑如何按三级物业管理把小区事情做好，而是与开发商一起打伙弄伙,玩弄欺骗佳园星城业主们于股掌之中!经常停水卡电不管卫生，小区经常垃圾成堆、偷窃频繁、鸡鸣狗吠、小车出进日夜鸣笛、车库门面掘地三尺住家以至顶楼开裂、麻将室日夜吵闹饭菜油烟直排楼上住户家中、楼道及窗户从未拖过擦过、占用消防通道、下水道堵塞粪便四溢、水表爆裂损坏业主新装修置之不理等等……，以至2009年下半年该小区22栋深夜起大火，烧毁5-6户业主新房，而且也连续发生几起死人、杀人事件！根本就置国家三级物业管理规定于不顾！近两年省、市电视台等多家媒体十多次曝光仍无济于事！开发商和物业公司大有死猪不怕开水烫之势！对国家法律法规和业主们的投诉举报置若罔闻！！致使小区目前存在严重的20大民生问题及其很不稳定因素:
1、二期业主产权证从2007年8月收房至今三年多无法办理，房屋维修基金除20栋业主全交到长沙市房地局外，其它各栋的房屋维修基金都没交到房地局，而是被开发商私吞或挪用！18栋属非法违章建筑更是不可能办理产权证！而据悉：佳园开发商2010年年底可能准备逃跑。
2、消防问题：小区11栋中间的消防逃生通道被开发商的律师彭冬林砌成住宅出租出去赚钱！一期各栋的消防喷雾器已放置5年，早已失效喷不出泡沫，二期除19栋各层有消防栓外（缺消防斧）；18栋只有空的消防盒，其它各栋根本就没有（有的只是几个消防喷雾器做配像，导致2009年下半年小区22栋火灾不能有效救火而烧毁6户业主房屋）！
3、2005年国家住建部就明文规定，所有新建楼盘包括经济适用房每户窗玻璃必须使用双层玻璃（夹层玻璃），外墙必须使用隔热涂料！可开发商为赚钱偷工减料，以致二期楼盘都没有使用！
4、小区所有烟囱下面不通风，致使楼下业主做饭菜时，楼上没做饭菜的业主家油烟倒流进厨房！必须打通烟囱一楼通风口。
5、物业部和开发商占用的办公楼，是我们业主的休闲娱乐、棋牌健身、图书阅览等公共活动场所，更是业主们的集体财产！同样小区23栋幼儿园也是业主们的公共财产，却被开发商早将三楼出卖，并出租二楼住人！一楼空着！不让人来承包！至今小区无幼儿园。
6、花园美丽的矮脚灯被物业部全部砌上了水泥，原来所有的路灯都是100w的灯泡，现早已被物业换成15w灯泡，美其名日：节约电费！
7、据说:物业公司后台老总胡某某，承建25栋时，竟然偷走一期各栋各单元的楼道插卡电表，移至25栋作各户业主的家用电表，然后用廉价的机械电表替代一期的各楼道的插卡电表！
8、小区所有变压器按国家规定必须埋入地下，可我们小区所有变压器都放在地上，噪声和辐射严重影响人体健康！
9、车库、门面挖地三尺改作住房出卖，致使六楼业主家开裂、引起房屋沉降和日后房屋的质量！属非法违章建筑！
10、小区化粪池严重偷工减料，每三栋共一个化粪池，而且太小不能正常化粪，致使整个小区臭气薰天！特别是8栋面前的垃圾站，因没有搭棚，日晒雨淋后垃圾恶臭，致使业主们都不敢开门窗！
11、各单元自来水控制阀全被开发商安装在一楼车库和门面内，致使哪家需修水管时，只能关每栋控制阀，而影响其它业主！
12、麻将室日夜吵闹，做饭菜的油烟用排风扇直排进楼上住户家，致使楼上业主无法正常生活！
13、小区是三级物业管理，却连四级都没有达到！三级物业管理规定：楼道应每半月拖一次地，楼道窗户每月要擦洗一次，路灯、楼道灯每月要清洗一次，小区所有公共部位和垃圾桶每天必须清扫和清运一次，垃圾桶不得有异臭味，树木花草需定期修剪、养护、打药、预防病虫害，要配备必要的技防监控设施！房屋外观无违章搭建、公共区域无乱张贴悬挂现象！要设16小时客户服务体系（物业部至今是8小时工作制），小区不得人为喧哗喧闹影响业主正常生活和休息，要有小区平面示意图以及小区标识导示系统等等。五年来从没达到过！！物业公司是只要钱根本就不做事！还强逼业主交费！！
14、小区没建地下停车场，是因开发商偷工减料，为自己节约上百万元钱！物业却强迫有车业主交停车费？！（但国家有明文规定：无地下停车场的，业主小车可不交停车费）！
15、教育配套费五年多时间来至今没交，造成业主小孩不能正常就近入学！
16、门卫岗亭应放坡下，因整个下坡都是我们业主的！（才有现在物业公司却一直收坡上卖水果疏菜小贩每月150元钱的丑陋行为）！造成门卫进出口汽车日夜鸣笛！18、19、20、21栋业主不能正常休息和学习等！其原因有两个:一是值班的都是些外地老人,说话根本听不懂，加上经常夜班偷懒睡觉!二是刷卡机买的劣质产品,现在早已坏了几个月了,根本就刷不了卡!!物业关系人赚了黑心钱!(买这个刷卡设备所用的3万多元钱,据说物业后台老板胡某某是要等成立业委会后,在业主们的维修基金中扣出的!!)
17、出租房太多，小区内偷盗严重！邮件遗失、快递不快！而物业公司根本就不闻不问!
18、明明不是二次供水(今年8月16日业主们砸烂物业部后,长沙市城东供水公司朱经理来协调水的问题时,已明确告知大家),却仍强行按二次供水收钱!且至今仍没解决业主们的用水问题!经常4楼以上日夜停水！
19、电动车、自行车无固定停放点，致使长期堵塞各栋各单元一楼楼道大门！造成业主们出进都很不方便！
20、一期几乎所有楼道门已坏！据说,物业后台老总胡某某公然说：只等成立业委会后，准备动用业主们的维修基金全部换成8000元一个的铁门？！（据了解：长沙市最好的全自动不锈钢带摄像头并带信箱的楼道门才4000元左右啊！），另据说,他还公然说：业委会成立后，物业费要涨到0.7元一个平方(胡某某公然说：他已通过关系搞定物价局并已行文呢?!),电费水费也都要涨价!!
因此，我们强烈吁请各级政府有关职能部门主持公道！一切按国家有关规定办事!还我们佳园星城小区业主们正常的生活环境！！此次街道、社区指导佳园小区成立业主委员会和筹委会，必须是我们业主自己选出的真正敢于维权的人才行! 同时，根据《业主大会和业主委员会指导规则》中第十条规定，业委会筹备组成员人数应为单数，但并没有限定人数，可以是9人、11人、13人、19人、21人等。《规则》中规定业委会成员5-11人，因小区有业主1000多户，所以我们强烈要求业委会定为11人。此次筹委会组成人员中我们建议最好开发商不参与，因开发商无良，怕跟业主引起正面冲突。如需要，顶多一人。我们业主强烈推荐自愿为小区维权的业主们成为筹委会成员：
19-602的卢建华（省政府办公厅法制局的处长13907481692）
5-508的黄民建（省经委能源办，又是律师13507311314）
5-507的胡曉奇（省电广传媒的13607310434）
15-407的莫铁村（证券公司的13517476448）
10-604的廖宇明 (13755190670)
20-208的张勇军 （13787161892）
25-506的周宏伟 （省人才交流中心13974940810）
19-503的吴迎春（女 13574801360）
14-102的唐慧平（女 13308482888）
20-302的尹雪雪(13875856574)
18-604的高山（13873133734）
4（8栋）的许嗲
19-404的杨昕翼（证券公司13755171558）
……
并且我们业主一致强烈要求：佳园星城小区交井湾子社区管理最好!一千多户业主、近万人的生活小区毕竟在社区管辖范围之内，井湾子社区有责任也有义务为我们搞好管理工作！
佳园星城全体业主
2010年9月10日
您好！您反映的问题雨花区政府高度重视，由区房产局喻佑庚副局长带队到佳园星城小区进行了调查了解，并与小区的物业服务企业—卿泰物业公司负责人进行了谈话，要求物业公司就相关问题作出书面答复并进行整改，现将小区物业问题相关情况回复如下：
一、佳园星城小区供水状况不正常、经常停水的问题
佳园星城位于红星农民新村范围，是南城区地势较高的地方。小区制高点地面距红星村地面垂直高度超过30米。制高点的七楼距红星村地面垂直高度超过50米。开发建设单位不是将水管连接韶山南路主管网，而是连接红星村分管网。2008年以后，由于红星农民新村域内新建了“天剑华城”，“鼎丰前城”、“延年酒店’’、“玉楼东”等大型酒店和高层住宅，用水量大增。因此对佳园星城的供水造成了很大的影响。2009年以后就经常停水，特别是今年6月份以来，几乎每天都发生停水现象，有时停水达到十几个小时左右，对小区居民正常生活造成很大的困难。鉴于小区目前的供水状况，物业公司已多次向开发建设单位、供水企业和社区居委会书面报告，争取有关各方采取积极措施解决佳园星城供水不正常的问题。
二、关于佳园星城小区供水水价问题
供水企业收费标准为1.88元/吨。根据规定所有居民小区应分摊8％的公共用水和其它水损耗；再加上二次加压的电费，这样形成住宅小区的实际水价。该小区有5.5千瓦水泵4台，由于地势高的原因，基本上是有一台水泵要加压才能保证小区正常供水，每月水泵工作产生的电费不低于3500元。每月小区正常用水7000吨，每吨水要分摊电费0．5元。即：应收水价1.88元／吨+1.21元×0.08+0．5元=2．48元；现实收水价为1.88元+1.21元x0.08+0.25元=2.23元，水价并不高。
三、关于照明问题和棋牌室扰民问题
该小区原来路灯不是100w而是30w白炽灯，后物业公司改成l5w节能灯，效果与以前差不多，但相对节约一点。物业公司承诺保证每一盏灯都是亮的，如果坏了及时维修更换。棋牌室扰民的问题，通过物业公司上门做工作，已经有了一定好转，物业公司准备近期再一次向棋牌室发出书面通知，我局也将督促检查，争取把扰民程度降到最低。
四、关于出租房太多，邮件遗失，快递不快，小区内偷盗严重及电动车、自行车无固定停放点的问题
佳园星城是一个经济适用房小区，由于各种原因，小区租赁户较多且流动性比较大，造成物业管理难度较大。据初步统计该小区约有近200户房屋出租，同时小区没有规划建设两轮车车棚，使两轮车没有存放场所，只能由住户们自行解决存放问题。因此才‘造成乱停乱放问题。也因为无专人值班，才频繁发生两轮车被盗事故。物业公司承诺：更加严格执行放行制度，任何物资离开小区必须经由当事房主同意，才可在物管处办理物资放行证后方能搬离小区；邮件本应由相关部门送到业主家中并签收，但有时业主不在家，在与相关业主联系后由物管处代收并通知当事人凭有效证件签字后方能领取。物业公司承诺：将积极与开发商沟通协调，解决两轮车停放问题，并保证只要小区设立两轮车棚，开发商保证不遗失不被盗。
五、关于电费加价问题
佳园星城小区是属于专用线路变压供电的性质，卿泰物业公司从2005年6月开始介入佳园星城前期物业管理后，一直严格执行湘价服：[2004]76号文件规定的加价8％的办法执行：即0.588元×(1+0.08)=0.635／度。后来根据市物价局2008年3月底电话通知，专变供电加价按6％执行。从2008年四月份开始马上进行了更改，即0.588元×(1+0.06)=0.623元／度，此电价一直执行到现在，经我局调查核实，不存在乱加价乱收费的行为。
六、关于做饭菜油烟影响楼上业主正常生活的问题
该小区28栋房子的一楼都是高度不超过2.2米的架空层。是按杂屋和车库修建的，总数大约有400多间。在开发商销售过程中，无论是否在小区购买住宅，均可购买杂屋和车库，使架空层购买者众多，且相当一部分在本小区并无住宅。这部分人购到架空层后，因高度空间不宜住人或影响使用，均需进行改造装修。装修步骤大约是下挖地面30cm左右扩充高度，新改卫生问和厨房等，参与人数达数百人。架空层购买者除少数部分自用外，绝大多数是用来出租，出租架空层的大约有l00多户。这些租赁户在做饭菜时因无烟道排烟，确是采用排风扇将油烟排出室外，对楼上住户确有影响。对于油烟对楼上住户影响的问题，只要有业主投诉，物业公司都会及时与当事人进行沟通，建议当事人加长通风管道连接进入地沟进行消除，这个工作一直都在进行中，此类投诉已经基本消化。
七、关于门卫值班室位置定位问题
该小区门卫值班室现在的位置是大门附近的总入口处，是由开发商修建好后交付物业公司使用的，可以对人员和车辆进行全面监控和管理。今后门卫岗亭放在什么位置合适，可由业主委员会和开发商协商确认。小区大门外确实有几处水果蔬菜摊贩，经调查核实，物业公司没有向摊贩每月收150元的费用的行为。
八、关于物业费涨价和楼道卫生等问题
从2005年6月至今，该小区一直都是按市物价局核定的0.5元／㎡的标准收取，没有涨价。关于楼道窗户玻璃未经常擦洗等问题，物业公司已经购买了专用工具，正在组织人员马上进行擦洗玻璃工作，其他不完善不满意的地方，物业公司正在加紧整改，区房产局也将及时督促物业服务企业进一步加强小区物业服务，做好保洁、绿化、保安等工作。
我们将继续密切关注事态发展，及时调处。
雨花区政府督查室