尊敬的胡市长： 目前，长沙中心城区规划中，有些过于追求办公大楼的倾向，很多原居住用地，通过棚改、旧改，过多的向大体量商务办公楼的规划调整。然而，一个城市的大型集中专用办公建筑，需要与这个城市的大型生产服务业企业的需求相匹配。而长沙经济的特点却是中小企业发达有活力，创业型小微企业众多，但大型生产服务业企业的数量及其增长前景却相当有限。目前，长沙中心城区商务商业综合体已经出现了严重过剩的问题，像所调研过的万家丽商务中心，泊富国际等等，商务办公建筑面临极为严重的招商困难，而3年内，商务商业综合体还将至少有500万平米集中上市，实在吓人！ 同时，中心城区规划也一味追求降低规划居住密度，结果导致上下班通勤距离越来越长，倒逼上班族小车化，倒逼交通日益拥堵。中心城区若能有机的更多的分布居住混合建筑群落，尽管会增加人口密度，但由于通勤距离短，通勤距离分散且多元，周边配套完善，反而会减小交通流量。何况长沙原本中心城区面积就小，步行或公交距离范围内的配套相当方便，为什么不利用这种优势，好好发展高密度多样化具备充分活力的居住混合建筑群落呢？为什么非得要一味学习北京上海广州那种中心区一味商务商业化、长距离上下班潮汐通勤的早已过时的规划呢？何况长沙的产业基础也远远不是高大上集中式的，而是中小微集聚且丰富多元式的，为什么不能从自己的产业结构基础出发呢？ 而且，随着信息、科技、传媒（也即tmt产业）的迅速发展，大量的创业型中小微企业，其建筑需求往往是居住、办公高度混用，工作、居住、生活配套等富有高度弹性，极大的减小了交通流量特别是小车通勤流量，为什么却非要用传统的规划预期来强加在这些创业型中小微企业头上呢？ 为此，建议：1，中心城区棚改、旧改、城中村改造以及其他形式的城市更新，用地规划调整，不能再一味追求用地性质向商务商业转化，而应以商住综合用地、居住金融综合用地、商业居住综合用地等混合用地为主，占比不低于70%，原则上严控纯商务商业金融等用地占比不超过30%；2， 对于中心区城市更新后所建设的居住综合多功能用地，为尽可能降低小车流量，增加公交通勤，应明确以中档及中高档小户型住宅为主，90平米以下户型的面积占比需要超过70%，同时降低住户车位配比要求，但同时提高对配建开放式社会公众停车场的配比要求；3， 应适当放宽对城市更新后的居住综合多功能用地的容积率管制，商住比5:5的综合用地容积率可放宽到8， 商住比7:3的放宽到12，同时提高对配建城市过街设施、街心花园、地下社会开放式停车场、步行天桥连廊平台系统等公共服务设施的要求。

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感谢您的来信及建议，关于中心城区的商、住用地规划建设问题，市政府及有关部门已开展了多方面的研究。现实的情况是长沙市中心城区常驻人口为350多万，2020年规划人口629万，而长沙中心城区现有住宅建筑总量可容纳的居住人口将近1000万。因此长沙的住宅总量已过于饱和，为平衡市场供需关系以及缓解城市未来配套服务压力，控制住宅量的增长是很有必要的。从城市长远发展考虑，城市空间结构由单中心向多组团，多中心的发展是未来的趋势，也是有效缓解城市功能过于积聚、人口过于集中，从而分散就业、减少通勤交通压力的有效方式。基于此，我市鼓励在城市各组团中心区优先发展商业等第三产业；鼓励以公共交通为主的出行模式，尽量在城市组团内实现就业和居住的平衡，各城市组团或是各级城市中心之间通过轨道交通快速联系。至于商住混合用地，从提升人居环境角度，我市鼓励商住功能的分离，并非商住用地的分离。此外，根据正在修订的《长沙市容积率管理技术规定》，在轨道交通站点周边的一定区域内是允许规划高强度开发的商住综合用地的，并且对其开发强度及商住比例都有明确的规定。此外，在棚户区、城中村等旧城改造项目的实施过程中，目前我市正在推行“四增两减”政策，即通过增加绿地、道路、设施及广场用地，减少开发强度和人口密度的方式增加城市公共服务配套设施。