胡市长，并市发改委：
2014年以来，长沙宏观经济不断趋于下行。8月份，长沙规模工业增加值增速竟不足6%，疲态尽显，经济增速已经完全谈不上对武汉、南京、杭州的赶超能力了，而成都工业仍在快速发展，郑州、合肥的经济增速也很可观。在这种形势下，长沙要进入并稳定保持省会前五的发展目标的难度日益加大。同时，2014年长沙房地产市场形势严峻，相关财税收入大幅度下降，政府投资的资金日益紧张。
对于二线城市的长沙来说，经济要转型升级，继续赶超，仍然必须以投资为关键。然而，在财税不断吃紧的情况下，能用于投资的资源也越来越少；而投资变少，又会减少经济后劲，如此造成恶性循环。
尽管当前各地都将棚户区改造作为拉动房地产市场、拉动财税收入、拉动政府投资、改善城市环境从而拉动民间投资的关键工具，但是，作为需要继续赶超武汉、南京、杭州的长沙来说，目前的城市更新力度仍然显著偏低。武汉、南京、杭州、成都乃至西安，从2011年开始，通过强有力的城市更新，使得城市面貌、基础设施和公共服务都得到持续快速的提升，给投资商、外来人口、研究生大学生等人才群体都留下了极为深刻的印象。长沙虽然在2009-2011年间的棚改力度较大，但自2011年至今，在城市更新的力度上已经远远落后了。
在这种情况下，长沙需要打破常规，大幅度的增加城市更新的力度。城市更新不仅包括棚户区及城中村改造，还包括老旧社区、老旧商品房小区、老旧职工宿舍、老旧单位楼房、老旧农民安置房等老旧城区的整体改造开发。
对于长沙来说，1985-2005的这20年间，长沙先后以城市拆迁安置房，农民征拆安置房、公务员小区、教师村、科教文卫工团妇等机关事业单位小区、安居房小区、经济适用房小区、最早的商品房小区等形式，建成了占地超过40平方公里的城区。这些区域，既不是棚户区，也并非城中村，但随着经济社会急速发展，短短一二十年里，已经迅速衰退为老旧城区。
这些老旧城区代表性的包括：望月湖小区，橘洲小区，银盆岭小区，桐梓坡小区，红旗区、梓园路社区，金霞小区，金霞苑，龙福小区，兴隆小区，伍家岭小区，陈家湖小区，蒋家垅小区，陡岭小区，湘雅路社区，东风一村、二村，王家垅，上大垅，下大垅，德雅村，丝茅冲社区，马王堆小区，火星小区，玉兰路小区，汽车西站小区，观沙岭小区，黄泥河小区，德政园，湘湖小区，各区及市直公务员小区、教师村，杨家山小区，恒达花园，狮子岭小区，豹子岭小区，赤岗冲，桂花村，阿弥岭，左家塘，树木岭，涂家冲，黄土岭，长坡，天剑社区，湖开社区，长征花园，书苑花园，城南花苑，鑫园，富康花园，雅塘村，石马铺等等。
受制于当时的财力物力、技术水平及整体经济发展水平，这些城区如今已经老旧，其自身的突出问题包括：
1. 极度缺乏停车设施，且没有预留空间，很难增设停车位；
2. 没有电梯，随着人口老龄化，上下楼极度不便，且很难增设电梯；
3. 排水设施老化，下水道常常堵塞，化粪池容量严重不足，屎尿常常奔涌遍地；
4. 自来水、电力、通讯等设施的管道容量及入户容量预留严重不足，改造十分困难；
5. 房屋结构自身老化，墙体开裂、渗漏等危害频发。
6. 匮乏学校、医院、市场、大中型商业商务配套、以及社区服务等现代化的公共服务配套。
7. 原住民逐渐搬出，外来人口租住比例不断提升，治安、消防问题极为突出。
进一步的，从社会总体效率来看，这占地超过40平方公里的老旧城区（但不属于棚户区或城中村），综合容积率仅1-1.5，最高的也不过2左右，土地利用低效，但占据了极为优越的区位。而且，从占地面积来说，长沙的老旧城区面积也远远超过棚户区与城中村。
因此，对于长沙的实际情况来说，比起棚户区和城中村，占地超过40平方公里的老旧城区，无论是生活其中的人口，还是整体改造开发的潜力，还是整体改造开发对于城市面貌、环境品质所带来的巨大影响，都要大得多。
北京、上海、广州和深圳，早在上世纪80年代，就开始逐步改造老旧社区，上世纪90年代-本世纪初则是老旧城区的改造高峰。而同为二线城市的成都、南京与杭州，也在本世纪初的十年里，对老旧社区进行了大规模改造，中心城区面貌焕然一新。自2011年以来，像成都更是对中心城区仅存的成华区、金牛区的集中连片成规模的占地超过50平方公里的北部老旧城区，进行了超大规模的“北改”项目，预计总投资将超过1万亿元。
长沙不能敢为人后，更不能放任老旧城区一天天衰败、堕落下去，逐渐沦为贫民窟，沦为外来中低收入群体的聚居区，沦为犯罪、火灾、事故、地下经济猖獗的城市疮疤。
建议长沙市在棚户区城中村改造计划之外，再单独启动老旧城区整体改造的研究、立项计划。建议：
1. 针对老旧城区而非棚户区城中村，单独编制《长沙市主城区老旧社区整体改造开发行动纲要（2014-2020）》
（1）制订2014-2016年的三年具体行动计划。争取2014年年底前启动2平方公里老旧城区改造项目，2015年启动5平方公里老旧城区改造项目，2016年再启动5平方公里改造项目。
（2）从2017年开始，长沙市的城市更新主体，将从棚户区和城中村，彻底转为老旧城区，每年改造的社区占地面积超过5平方公里。预计到2020年，基本完成30平方公里以上的老旧城区改造。
2. 明确老旧城区改造的基本原则。按照谁投资，谁受益，谁负责的原则，允许政府主导、市场主导、原土地使用权人集体主导等多种改造方式并存。
（1）政府主导方式下，由政府统一进行征拆，土地增值收益全额归政府所有；
（2）市场主导方式下，允许毛地协议出让，但出让价格不得低于同类地段基准地价的70%，且全部项目建成后还必须再按建成时的基准地价的30%补缴土地出让金；
（3）原土地使用权人集体主导方式下，允许毛地协议出让，但土地受让者或新使用者必须按照同类地段基准地价的80%缴纳土地出让金，且且全部项目建成后还必须再按建成时的基准地价的30%补缴土地出让金；
3. 明确老旧城区改造的规划原则。
（1）考虑到老旧城区的实际情况，改造后的规划人口居住密度最多提升幅度不得超过30%，商务商业生活配套、社区公共配套用房的建筑面积占比不得低于30%（即商住比不得低于3:7）；
（2）改造后的规划绿地率不得低于30%，且需配建人行过街设施、街区公园绿地；停车位的车户比不得低于0.7。
（3）放宽建筑限高，引导形成层次丰富、错落有致的建筑天际线。对于城市设计中，老旧社区改造后建筑高度超过200米的项目，可适当放宽容积率限制并同时强化建筑密度限制，鼓励城市向“高而疏”的方向发展。允许并鼓励设计建造高度超过200米的住宅建筑或商住综合建筑，进一步节约集约用地并降低建筑密度。
（4）鼓励老旧城区改造项目向地下发展。鼓励建设方与市轨道公司尝试以多种方式合作开发地下空间。在符合规划、通过论证的前提下，允许地下空间分割后一次性出租若干年限的使用权且不计容。
4. 明确老旧城区改造的补偿安置原则。
（1）鼓励采用货币补偿。
（2）为加快改造进度，允许改造项目采用原地安置的方式，以新建商品房期权的形式来作为补偿安置内容，减少周转资金需求，缩短开发周期，但同时必须对开发进度进行监管，开发商必须缴纳一定标准的保证金，防止出现烂尾楼等现象。
（3）为确保合适的补偿安置水平，允许对改造项目的规划容积率等规划指标进行适当调整，以确保改造项目的财务可行性、经济可行性及社会可行性。
在棚户区及城中村改造之外，长沙应将眼光瞄准天地更为广阔的老旧城区改造，并借此作为拉动当前政府投资及未来民间投资、拉动房地产市场和财税收入、既利当前又利长远的重要举措，充分认识到老旧城区整体改造开发对于城市长远发展、产业转型升级的深远意义。
呼吁胡市长、市发改委及相关部门能够仔细考虑这一建议，尽快改变长沙当前不利的经济形势，延续长沙自2003年以来对武汉、南京、杭州、成都等城市所形成的快速赶超之势，继续前进！

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xczz先生：
您在星辰在线市长信箱中，提出《在长沙宏观经济快速下行的巨大压力下，建议超常规、大幅度增加老旧城区而不仅仅是棚户区城中村的改造力度》的来信我委于12月15日收悉，现针对来信内容答复如下：
一、来信提到的单独编制《长沙市主城区老旧社区整体改造规划》确有必要，建议市政府专题研究，可以先做全面的前期调查。
二、来信提到的老城区改造基本原则基本符合客观要求，市政府已将部分老旧城区纳入到2014-2017年的棚户区和城中村改造计划，比如桐梓坡小区、伍家岭小区、德雅村等。并且其他的老城区项目也将逐步列入每年改造计划中。
三、来信中提到的老城区改造规划原则基本科学合理，也是目前长沙市城市规划的基调和原则。
四、来信中提到的老旧城区改造补偿安置原则基本符合目前我市旧城区及城中村改造补偿安置原则。
长沙市市委和市政府始终关注着全市的民生工程和发展工程，近几年来一直把城市基础设施配套升级、提升城区居民生存环境作为重点工程在抓，特别是2014年开始，制定了4年时间改造近千万平方米的老城区改造计划，并在逐步实施，但是在实际实施中依然存在硬性制约瓶颈，工作难度巨大。您建议中提到的一些具体方式方法，也是我们工作中需要突破的阻力和障碍。
一是毛地协议转让违反国家政策规定。毛地上的房屋建筑属于产权人，在产权人不知情的情况下不能转让土地，必须政府先征收房屋，再收回土地。另外土地出让必须是通过招拍挂形式进行。
二是目前改造关键是资金瓶颈。必须融资才能推动改造，市政府推出了棚改项目向社会投资开放，以冀拓宽融资渠道。但不是每个项目在棚改中都能够实现盈利，社会资本必然会有选择性地投资。因此只能根据市政府自有财力及融资能力逐年安排改造项目。
三是老旧社区、老旧商品房小区、安居房小区、经济适用房小区、老旧农民安置房小区等只能分期分批改造，原因除资金瓶颈外；一是改造涉及到过渡安置工作，大范围改造难以安置过渡，并且是引发治安问题的导火索；二是大部分小区建成不过20年左右，使用年限不够，改造不符合两型社会要求。
虽然城市改造升级过程困难重重，市政府依然在加大力度、不断努力、逐年推进，感谢您对市委市政府工作的支持、对城市建设和民生工程的关心关注。
长沙市发展和改革委员会
2014年12月18日