我是保利麓谷林语小区业主，已在小区居住三年。小区物业服务由保利物业服务公司承保，期间保利麓谷林语小区业主与物业服务公司矛盾不断，纠纷连连，经过调解，沟通均无法解决问题，现小区已筹备成立业主委员会，但筹备成立业委会过程较长，无法及时解决现阶段各类严重影响业主生活的问题，特致信市长信箱，望政府能够督促相关行政管理单位对物业公司的工作进行监督、责任整改及行政处罚。
1 保利物业服务公司不作为。小区内公共设施多处损坏，报修后，部分设施最快在半年左右维修完毕，部分设施一直未曾维修。安防设施形同虚设，监控损坏且安全岗亭在2016年8月18日前无人值守，小区内巡保人员极其稀少，远远低于国家要求的按面积配置安防人员，社会闲杂人员自由出入，小区发生多起盗窃案件且监控没有拍到。小区楼栋内业主入户门，电梯及各个公共区域小广告张贴严重，向物业举报后，物业已刮净，但刮净过程中，损坏业主门户及公共设施，且小广告张贴现象仍为猖獗。小区内噪音现象严重，凌晨5 6点至深夜1 2点小区有人燃放鞭炮，噪音施工，广场舞扰民，物业没有针对噪音管理的相关条例。
2 保利物业服务公司擅自处置公共区域。物业擅自出租公共区域，包括出租楼栋内架空层给社会人员作为盈利、经营目的使用。出租室外公共区域作为停车、广告投放使用。对地下室停车位及室外停车位管理失当。
3 保利物业公司单方面违反物业服务合同。售房买房时，因保利地产与保利物业的从属关系，业主被告知与保利物业公司的物业服务合同为硬性要求，且合同条款不能更改，失去了签订物业服务合同双方的平等性、协商性。且在此类情况下，物业服务合同中大部分服务条款物业公司并未确实实施。
综合以上问题，现恳请政府加大对服务行业的监督，请行政管理部门切实有效处理此类问题，正视百姓疑难，能够体会到广大业主疥癞之患却切肤之痛的感受，对物业公司加大管理、监督的力度，将困扰广大业主的问题解决处理。
针对以上问题，现提出几点建议：
1 加大管理力度，委派街道办公室或居委会不定时巡查抽检。
2 对于外来人员损坏的公共区域设施或租赁单位损坏的设施设备由物业公司承担责任，不得动用业主的维修基金。
3 重新签订合理平等的物业合同。
4 全部退还或部分退还2016年8月以前业主缴纳的物业管理费用。
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张先生：
你好！来信已收悉，我局安排专门人员就此反映的情况进行了核实，现回复如下：
1、保利物业服务公司不作为。经联合麓谷街道、麓源社区现场核实情况，目前湖南保利物业公司麓谷林语小区管理处工作人员200人左右（除电梯维保人员、保洁人员），其中工程维修人员为45人左右，因该项目开发总面积较大（140万平米），公共设施设备维护量大，加之当前工程维保人员人数紧张，且部分公共设施设备（如地下管网渗漏等）维修难度大，不易排查，导致小区内公共设施设备损坏后未予及时修复。针对此事，我局责令湖南保利物业公司需按照《前期物业服务合同》内容，结合项目管理实际情况做好小区公共设施设备的日常维护，同时还需合理制定工程部门的值班制度，确保24小时值守，及时有效的处理好各类突发应急维修任务。2016年8月16日高新区文明办在对麓谷林语小区进行文明创建工作督查时也发现过保安岗亭无人值守且值班岗亭卫生状况较差的现象，为此我局依据《督查通报》要求对保利麓谷林语项目物业负责人进行了约谈，要求其必须严格落实各项工作要求，将此问题的处理结果书面报我局。在今后的管理当中各岗亭安保人员必须严格落实各项登记制度，加大对外来人员的盘查，杜绝闲杂人员进入小区；同时还需加大日常安保巡查力度，及时有效的制止各类人员进入小区张贴牛皮癣，共同维护小区良好治安环境，积极创建平安小区。对于小区噪音扰民、广场舞扰民现象，我局明确要求湖南保利物业公司建立健全相关制度，依据管理制度结合小区业主需求引导、规范广场舞的场地、时间段，控制好音响音量。特别要注重夜间安保巡查制度的落实，发现夜间噪声源必须及时制止，并做好相关宣传解释工作，正确引导广大业主、物业使用人、施工人员自觉维护小区各项管理制度。
2、对于外来人员损坏的公共区域设施或租赁单位损坏的设施设备由物业公司承担责任，不得动用业主的维修资金。依据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第二十八条之规定：下列费用不得从物业专项维修资金中列支：（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。因此我局在指导、审批申报使用物业维修资金时将会严格按照相关规定予以确认后方能受理维修资金的申报工作。
3、保利物业公司单方面违反物业服务合同。售房买房时，因保利地产与保利物业的从属关系，业主被告知与保利物业公司的物业服务合同为硬性要求，且合同条款不能更改，失去了签订物业服务合同双方的平等性、协商性。且在此类情况下，物业服务合同中大部分服务条款物业公司并未确实实施。依据《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容及《湖南省实施【物业管理条例】办法》第十四条：住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。保利麓谷林语小区前期物业服务企业（湖南保利物业公司为一级物业企业管理资质）并通过招投标程序进行确认的，并签订了书面的前期物业服务合同。同时，麓谷林语小区项目所在地的社区、街道办事处、房地产行政主管部门也将会对湖南保利物业公司加大督促力度，按照全市物业行业规范要求及项目《前期物业管理合同》条款依法指导、督促物业企业履行好各项工作标准及要求，共同创建宜居、和谐小区。
特此回复，感谢你的来信及对我们工作的支持！
高新区住房和建设管理局
2016年9月22日