您好！
本人在长沙市宁乡县老粮仓镇上有一处用地面积为89.64平方米（建筑占地面积为72.49平方米）的住宅，该住宅于1995年建成并使用至今。本人除该栋住宅外，在老粮仓镇乡下村上还有一座集体土地性质的宅基地住宅。
目前，本人持有该栋住宅的《国有土地使用证》（发证时间为1995年4月，设计用途为住宅）、宁乡县人民政府乡（镇）村集体建设使用土地审批单、征用土地协议书、宁乡县人民政府城镇居民建房征（拨）用地审批单。除上述材料，本人没有其它相关证明、文件、及费用凭证。据了解，当时国家也尚未对城镇住宅颁发《中华人民共和国房屋所有权证》，故目前仍无该证。
因个人资金需要，本人现拟将上述房屋进行出售，有下述问题需要具体咨询、答复：
1、在上述情况下，本人房屋能按法定程序进行出售吗？如不能出售，需要补充哪些材料、证明或文件？
2、本人出售上述房屋时具体需要向买受人提供哪些材料、证件，以供买主办理相关过户等手续？
3、买方办理过户手续时具体程序是怎么样的？
4、出售上述房屋时，买、卖双方各自需要承担哪些费用，具体标准是怎么样的？在买方同意的前提下，所有相关费用能否要求由买方承担？
以上，望相关主管部门及时、准确回复为盼。谢谢！

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问题复函如下：
一、关于胡宁波在宁乡县老粮仓镇有一处国有土地的住宅，按国家法律法规之规定可以自由出售，但需要办理相关手续。
1、首先要申请办理房屋所有权的初始登记。
（一）法律依据：
《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。
《城市房地产管理法》第三十八条第六款：下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的；第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
（二）初始登记需提交如下资料：
《房屋登记办法》第三十条：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：㈠登记申请书；㈡申请人身份证明；㈢建设用地使用权证明；㈣建设工程符合规划的证明；㈤房屋已竣工的证明；㈥房屋测绘报告；㈦其他必要材料。
2、在买卖双方签定房屋买卖合同后再申请办理转移登记。
买卖双方带身份证明原件到老粮仓房屋管理所申请办理转移登记，由宁乡县地税局对交易房屋进行涉税价格认证，然后缴纳交易过户税收后再办理转移登记，具体交易税收标准请咨询县地税局。
办理转移登记申请人双方需提交下列资料和法律依据：
法律依据：《房屋登记办法》第三十二条第一款，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：㈠买卖。
需提交的资料：①房屋转移登记(询问)申请表；②契税完税证或减免税凭证；③销售不动产统一发票；④申请人身份证；房屋所有权证；⑤国土证（或宅基地使用权证明）；⑥买卖合同等。
3、办理房屋转移登记后再申请办理土地证过户手续。
法律依据：《城市房地产管理法》第六十一条第三款　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
4、房屋出售买、卖双方需要承担费用。
初始登记的测绘费、登记费和白蚁防治费由原产权人负担；转移登记过程当中所要缴纳的交易税和转移手续费可以由买卖双方合同协商约定，按法律规定，房屋买卖契税是由受让方承担，营业税、个人所得税等由出让方承担，住房转让手续费（6元/平方米）由双方各承担50%，登记费（80元/宗）由受让方承担。
二、关于胡宁波在老粮仓乡下集体土地性质的宅基地住宅转的问题。
宅基地上房屋交易的相关税费与国有土地上房屋一样，但按现行国家土地政策规定，农村宅基地只能在本集体经济组织内部流转，换而言之农村宅基地上房屋转让，受让方只能是本村村民。
手续办理程序：
原产权人先申请办理房屋产权的初始登记，按程序进行涉税价格认证缴纳交易税收后，再到房屋所在的国土部门办理集体土地过户手续，然后再凭原产权证、交易过户税票、变更后的集体土地证到老粮仓房屋管理所申请办理房屋转移登记。
宁乡县住房保障局乡镇房屋产权管理服务中心服务热线：0731-87885992
专此复函。
宁乡县住房保障局
2014年8月15日