湖东社工委：
我是湖东一小区业主，本小区物业合同即将到期，后续物业是否续签如何表决咨询贵部门。
1、《中华人民共和国物权法》第七十六条 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2、《江苏省物业管理条例》2016年 第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。
3、《苏州市住宅区物业管理条例》 第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第八条 物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。 业主（代表）大会依法决定下列事项：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。
4、《本小区议事规则》 第六条：业主（代表）大会议事内容 （四）：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 第八条：业主（代表）大会会议召开形式：业主（代表）大会可以选择集体讨论或者书面征求意见的形式，也可采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开，具体由筹备组或业主委员会确定。
我咨询了律师，律师认为按照以上相关法规，是否续签物业可以按双过半，也可以以代表征求业主意见+代表讨论表决相结合的形式决定，即以楼为单位，一幢楼中一半业主持某一意见，则代表即可按此意见投票，如全部楼中超过一半代表的表决意见一致，即表决生效。 如果后者表决不可行不合规，是否可以认为江苏省物业管理条例及苏州市住宅区物业管理条例非法？
请湖东社工委解答！
谢谢！
工业园区便民服务员
网友您好，针对您提出的意见，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第九条规定，业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。但实际情况中，由于每个小区的客观原因楼栋户数分布情况并不均衡，每幢楼户数、面积完全相等的几乎很少，即每个业主代表实际代表的业主户数、面积很难达到完全相同，所以您提到的两种计算方法可能会产生两种不同的结果。基于此，为了更客观真实反应出全体业主的意见，社工委指导各业委会通过全体业主意见征集和相应结果汇总的方式，即达到《物权法》第七十六条所规定的“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。如有需要，您也可直接电话（69995766）咨询。感谢您对我们工作的关心和支持。苏州工业园区湖东社工委
2017-8-16 16:48:14