尊敬的陈市长：您好！对于2017年11月16日，长沙县国土资源局对景上鑫苑业主委员会提出解决房屋质量问题和维修资金挪用问题的回复，小区业主非常不满意！特别是长沙县国土资源局对于景上鑫苑地下停车场的回复，更是特别的气愤！长沙县国土资源局不认真履行职责，还如此糊弄人民群众，有损党和政府的形象，请陈市长在长沙市委开展巡察时，将长沙县国土资源局作为重点，进行深入巡察整改。下面这个微信号文章就是我们的意见。
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网友：
您好! 您好!您于11月27日的来信我们已阅办，关于您留言中提到的关于11月16日长沙县国土资源局回复的问题，经研究，现回复如下：
一、问题的梳理和回顾
综合梳理11月3日、11月27日卢先生向市长信箱反映的问题，结合11月29日我局工作人员与当事各方的现场沟通交流情况，主要诉求和问题有：
1.关于景上鑫苑首次登记的问题。要求县国土资源局提供该小区已办理首次登记且属于全体业主共有的产权信息；要求县国土资源局依法依规办理该小区地下空间车位的首次登记。
2.关于对11月16日回复非常不满意的问题。认为该回复没有认真履职、糊弄群众，主要理由：一是地下空间没有出让，是谁批准建设车位？二是如果县国土资源局再设立地下空间土地使用权，将损害业主用益物权。总的来说，是对地下车位的法律和政策有不同理解。
3.关于地下车位的归属问题。认为地下车位属于公共设施，建设成本完全摊入建房成本，开发商无权销售共有的车库。简言之，认为该小区地下车位属于全体业主共有，开发商无权处置。
二、处理和答复内容
景上鑫苑楼盘作为历史遗留问题楼盘，业主部分权益得不到维护，作为政府职能部门，理应为群众排忧解难。故我局秉持“业务办理绝不拖延、政策理解求同存异”的原则，将我局涉及景上鑫苑的业务，能办尽办、全力支持，对于地下车位是否为全体业主共有等政策理解问题，各自保留意见，求同存异。
1.能办的业务应办尽办。一是针对该楼盘购房业主的不动产权证，做到应发尽发，目前该项工作业主较为满意；二是针对业委会要求提供业主共有产权信息的诉求，我局当即安排工作人员全程服务业委会代表，及时将涉及景上鑫苑全体业主共有部分的产权信息予以提供；三是我局不动产登记中心将严格按照首次登记的各项规定，在开发企业补办该楼盘地下空间出让手续后，严格把关办理地下车位的首次登记。
2.针对我局“没有认真履职、糊弄群众”的问题。长沙县国土资源局历来秉持“群众利益高于一切”的原则，比如不动产登记改革工作启动以来，对于历史遗留问题楼盘全力支持，愿为老百姓办事，敢为老百姓担责，湘绣城、苹果社区、东方航标等一批久未解决的问题楼盘业主，领到了不动产权利证书，有力维护和树立了政府“为民办实事”的良好形象。对于景上鑫苑楼盘业主的合法权益，我局也将一如既往的维护和支持。近期做的几项工作：一是与当事各方深入沟通。我局11月29日派出两名工作人员，在望仙桥社区，与业主委员会代表、社区主任，就反映问题进行深入沟通和交流，并认真记录反映诉求，能表态的当场表态，能解决的当日解决；二是向长沙市国土资源局请教和询问地下空间车位的登记政策，再次确认了市县关于地下车位问题的统一政策和答复口径；三是召开部门联席会议，组织县国土局相关部门、法律顾问就答复内容、政策理解和执行等问题进行商讨，并形成一致意见。
3.关于政策的理解和答复。关于地下车位归属问题，我局已与业主代表及社区主任作了面对面的交流，关于政策的理解和适用，见仁见智，应允许保留意见。现就我局的意见作书面交流，仅供参考。
（1）关于地下车位归属问题。依据《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第二条，建筑区划内符合相应条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章（第七十条）所称的专有部分；第五条，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定；第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。综上，我们认为：在楼盘建设时，未进行规划、且占用业主共有的道路或场地新增、新设的车位为全体业主共有，此外，纳入统一规划的地下空间车位以及地表车位应视为专有部分，建设单位或开发企业在完善相关手续后有权处置。
（2）关于没有出让地下空间建设地下车库问题。针对“地下空间没有出让，是谁批准建设车位？”的质疑，商品房楼盘在报建时，规划部门会要求必须配套建设供小区业主停放汽车的车位或车库，一般地下车位与地上建筑统一规划、建设。故，配套建设的地下车位，是经规划部门同意、建设部门验收的，不能视为违法建筑，但如要办理不动产登记，必须完善地下空间土地的出让手续。简言之，需要申请办理不动产登记业务的建、构筑物，并不一定是违章建筑。
（3）关于单独出让地下空间土地将损害业主用益物权的问题。目前，关于地下空间出让的法律依据为《物权法》第一百三十六条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。因此，对于单独设立地下空间将损害业主用益物权的问题，物权法作了明确的限制，不得损害已设立的用益物权，否则造成违法侵权。
三、相关的建议
1.长沙县国土资源局对外咨询和交流的大门是永远敞开的，特别是在职责范围内维护问题楼盘业主合法权益，是我们义不容辞的责任。
2.地下车位办证问题，作为关乎全局、关乎每位老百姓切身利益的一个难点和痛点，目前现有法律政策必须补办地下空间出让手续后，方可办理不动产登记。我局作为不动产登记机关，必须严格依据法律法规办理地下空间车位的产权登记，如对法律和政策有不同理解，建议向相关部门提出修改《物权法》及其司法解释的立法建议。
3.对于我局11月16日回复，因沟通和交流的不畅，造成的误解和负面情绪，我们深表歉意，今后将在政策宣传和业务知识普及方面狠下功夫，既做到服务优质，又做到群众理解。
长沙县国土资源局
2017年12月4日