银盆岭街道领导：
一、关于起草者的水平
从《西山汇景业主代表及业主委员会选举办法》前言部分看得很清楚：
为了加强和完善小区的管理，维护业主的合法权益，创造和谐的社区环境，在银盆岭街道办事处的指导、英才园社区的组织下，西山汇景小区于2012年4月成立了业主大会筹备组，根据《湖南省物业管理条例》及《业主委员会章程》等相关规定，经筹备组成员和指导组集体讨论研究制定西山汇景小区首届业主大会业主代表和业主委员会成员选举办法：
上述百把字，出现的比较大的法律问题有：
一、根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。也就是说，街道办事处是筹备工作的指导机关，居委会作为居民自治组织，并非行政机关，只是接受街道办事处的委托协助筹备工作，因此，居委会不是组织者；
二、西山汇景业主大会会议筹备组的成立时间是2014年，而不是2012年；
三、《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，湖南省没有《物业管理条例》，只有《实施物业管理条例办法》；
四、理论上，所谓《业主委员会章程》是指每个小区自行制定的自治规约，不是所谓相关规定；
五、所谓“经筹备组成员和指导组集体讨论”中的指导组是什么组织？街道办事处指导业主大会筹备工作是通过筹备组进行的，根本没有什么指导组；
六、对于“首届业主大会”，法定的说法是首次，业委会才有届数，业主大会是没有届数的。
二、关于《选举办法》
最大的陷阱在于第一项，西山汇景小区业主代表选举产生办法，和六项选举工作的其他规定中第2款，业主代表投票除选票中的候选人以外，可另选其他业主，按选票要求，同意划○，不同意划×，划同意数可以等于或少于9人，否则选票无效；业主大会代表投票选举时间于2014年进行，由英才园社区派专人以单元为单位入户收集业主代表选票，如业主不在家则张贴投票通知单一份，业主在收到通知后在规定选举时间内前往英才园社区进行现场投票，业主未能投票的视为自动弃权。等等。上述选举办法经过精心安排，把把法律法规规定的直接选举强行变成了间接选举，把委托业主代表投票变成了先选业主代表，再选业委会。
上述做法是完全违法的。因为我们制定选举办法的法规依据是法律层面的《物权法》、行政法规层面的《物业管理条例》、规章层面的《业主大会和业主委员会指导规则》，长沙市政府物业管理办公室制定的规范性文件《业主大会成立和召开工作指导程序》不是法规，当法规没有规定时，可予参考。
《物权法》第七十六条明确规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项等七类事项应由业主共同决定。前款第五项和第六项应经三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应经过半数的业主同意。上述规定很清晰地说明，物权法的本意是选举业主委员会成员以及通过几项规则都应当是由业主共同决定，而不是业主代表决定。住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定的事项包括制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员等等，这就把物权法要求的业主共同决定细化为由业主大会决定，而不是业主代表大会决定。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条进一步指出，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。也就是说，上述法律法规明白业委会成员选举是直接选举，而不是居委会指派某些不懂法的业主起草的所谓《业主代表及业主委员会成员选举办法》中搞成的事实上的间接选举。
《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定有业主代表的说法，“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。”上述规定是基本符合《物权法》、《物业管理条例》精神以及《指导规则》第十七条、第二十二条规定精神的，它规定的是业主以“书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权”，业主代表的法律地位是受托人，应代为体现委托人的意志，没有以自己的意志而投票权的权利。这也正是直接选举和间接选举的根本区别。
三、关于《候选人产生办法》
最大的问题是第二条候选人产生条件中的不得担任候选人情形的规定和第四条候选人产生方式中的第4点资格审查程序。《物权法》、《物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》中均没有规定不得担任候选人的情形，居委会组织起草的规则实际上是把法律法规要求的候选人条件提出了一些不切实际的要求，以体现物业公司的意志，而可以任意剥夺某些业主的法定参选权力。鉴于我们的物业还不是业委会选出的物业，是开发商提供的前期物业服务，是开发商售房的后期服务的一部分，而开发商是自收自支的。因此，业主拒绝向提供前期服务的物业公司拒交服务费是对开发商服务的不满，不应当视为侵犯广大业主的共同利益，不应当以此作为不得担任候选人的条件。正因为如此，上述法律法规没有把这些业主服从物业的体现为担任候选人的必要条件。
第二点是关于候选人名额，“本小区业主委员会委员定额9名，候补委员2名，故候选人定额为11名”，上述规定很明确，本次选举为等额选举，这与法律法规不符。因为长沙市物业办制定的《业主大会成立和召开工作指导程序》中第一条第五款产生业主委员会候选人，“业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式”，上述规定明确指出业委会选举应采用差额选举方式，规定不提倡等额选举的方式。
四、关于《业主大会议事规则》
主要问题体现在第三章“业主委员会”中。其中第二十一条业主委员会委员的选举（详见选举办法）。业主委员会委员选举，由英才园社区派专人以楼栋为单位采用入户发放选票和在每栋设立集中投票点相结合的方式进行投票；选票应当编号，没有编号的选票无效。
这里后面的条文讲的都是首次业主委员会的选举办法，而没有包括以后的业主委员会的选举办法。对于首次业委会选举办法，有单独的《选举办法》，无须在这里重复。更何况重复的是很成问题的条文。
如重复的第1点，“英才园社区派专人以楼栋为单位采用入户发放选票和在每栋设立集中投票点相结合的方式进行投票”，在《选举办法》中我们就讲到，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条,居委会作为居民自治组织，并非行政机关，只是接受街道办事处的委托行事，而不是组织者。法律明确规定业主大会筹备工作以筹备组的形式完成，而不是由居委会越主代庖。更何况，以后的换届选举，居委会都希望来吗？忙得过来吗？
其中第二十四条，业主委员会行使下列职责：1、执行业主代表大会决议；2、召集和主持业主大会、业主代表大会；3、与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；等等。
而住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条讲的业主大会决定事项包括：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
上述居委会起草的业委会职责中的所谓业主代表大会的提法明确与法律规定不符。
五、对于《管理规约》
主要问题是：
管理规约不应当包括业主大会或业主委会员的职权以及物业服务企业的职权等内容，《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条讲得很清楚，“管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。上述规定没有涉及业主大会或业主委会员的职权以及物业服务企业的职权等内容。事实上，对于业主大会和业主委员会，因为是法定的必设机构，它的职权由法律法规直接规定了，任何人不得任何修改、侵犯上述法定职权。包括居委会组织起草的《管理规约》关于业主委主会的第5项中“业主委员会有依法按程序选聘或解聘物业服务企业，并与其签订和撤消合同的权利”的规定明显与法律法规规定以及前面的业主大会职权第(5)项“选聘和解聘物业服务企业”相冲突。比如第八条违反规约的责任中第3项关于“业主委员会应协同物业服务企业向业主或物业使用人追收，业主委员会应支持物业服务企业依法直接向人民法院起诉”等内容，是超越法律规定任意增加业委会的义务，以体现物业服务企业的意志。
另外，对于业主应尽的义务，管理规约里规定得过于苛刻，过于详细。而对物业的使用、维修资金的使用、共同利益的维护，共同管理权的行使则过于笼统。对于上述要求和规定，是否可以征求业主的意见呢，而不是体现物业服务企业的意志呢？第三条业主及物业使用人在物业管理中的义务中第4项“业主都要按时交纳物业服务费用，这是维持物业服务正常运作的前提，更是全体业主的共同利益，不论业主与物业服务企业有何矛盾，均不能作为拒交的理由。上述规定以一种似乎有道理的口吻将业主未将物业管理费上升到侵害业主共同利益的角度，很不妥。因为我们现有的物业还不是业委会选出的物业，是开发商提供的前期物业服务，是开发商售房的后续服务的一部分，而开发商是自收自支的。业主拒绝向提供前期服务的物业公司拒交服务费是对开发商服务的不满，是和开发商的纠纷，与业主共同利益没有任何关联。
我们有理由怀疑，上述起草几个规则的人别有用心，他是希望在业主代表推举过程中黑箱操作，然后由所谓业主代表越主代庖，狸猫换太子，达成不可告人的目的。他是希望在四个规则中最大限度体现物业公司的利益，达到让物业公司长久侵害业主合法权益的目的。某些人与物业公司是否有利益输送？西山汇景原有的开发商就令人很恼火，媒体也报道了，几个部分的整改通知也下了，还不悔改。现有的物业公司，服务态度极其恶劣，却整天想着从业主身上捞好处，房屋漏水业主不给好处不予维修，装修不给好处故意刁难，门面租户不给保护费不准营业，前几天还公然在市政马路上设卡要求收费。本次业委会选举工作，物业公司又使出浑身解数，干扰选举工作正常进行，致使：
一、筹备工作一再拖延。自去年10月18日广大业主签名并推荐代表递交关于成立业委会的申请后，经三催四请，居委会直到今年5月才召开筹备组第一次会议，意味着筹备组成立吧。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称指导规则）第九条规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。规定是60天，居委会却足足拖了大半年。在公示筹备组成员那几天，业主多次拨打公示电话均没人接听。据说物业公司前期聘用协议年底到期，居委会是不是想把成立业委会的事一直拖过年呢？我们想提醒一下，根据指导规则第第十五条，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
二、筹备组成立不透明。根据指导规则第十一条，筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。可是西山汇景筹委会哪里组织过业主推荐？大家共同推举人大代表黄深喜报名，却被居委会不声不响离奇地黑掉了。物业公司推荐的人选，包括左芬矿、刘蕴、陶建仪三人，自己在会上都承认是物业经理要求来的，广大业主不熟悉，甚至根本不认识，被强行推进筹备组。指导规则规定，筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。公示期满后，对筹备组最后形成的名单为什么不公告。业主提了那么多意见，为什么不理睬？
我们强烈请求有关部门：
一、对上述反映的情况进行严查，追究扰乱业委会选举工作相关人员的责任。鉴于物业公司负责人在其中所起的恶劣作用，配合物业管理和公安部门对这种无赖允以必要的清理整顿。
二、物业公司的利益完全可以通过其委派的筹备组人员体现，怎么能够再在业主代表中安插人选呢？我们要求更换筹备组中物业公司安插的业主代表，由业主联名推荐替代人选。
三、根据法律法规的要求，广泛征求业主意见，重新起草选举办法等四个规则；鉴于居委会的立场问题，我们强烈要求对业委会选举进行海选，即不确定候选人，由业主直接选出业委会成员，得票多者当选。因为上述法律行政法规和规章都没有规定业委会成员选举必要确定候选人，附近有很多小区如星澜湾等也都是实行海选的办法，组织程序简单，比较公平公正。
四、尽快组织召开第一次业主大会，选举出符合广大业主利益的业委会。
西山汇景业主
2014年6月27日
你好，信中反映问题我区已责成西湖街道调查处理