为增加城市绿地 节约集约用地 建议多种方式鼓励重点开发区域的民用住宅向超高层发展
有关部门：
十八届三中全会要求大力提高城市建设用地的人口密度和综合承载力，同时又要增加城市绿地，节约集约用地。这只有努力提高建筑层数及高度，同时降低建筑密度，才能做到。
而同样根据三中全会决议要求，住宅用地比重在未来将不断提升。换言之，住宅超高层化，比起纯商业建筑超高层化来说，从社会总量来看，具有更重要的节约集约用地效果，是亟待突破的薄弱环节。而且，也能够避免社会常常出现的关于“政府用地标商业大楼搞政绩”的批评。
目前，长沙新河、梅溪湖、滨江等片区，已经陆续开始出现35-45层的住宅，在提高了片区土地利用率的同时，也降低了建筑密度，提升了绿地率，为片区赢得了发展与环境兼顾的良好形象，获得了经济、环境及社会效益。
事实上，建筑高度100米-150米左右的住宅的综合建安造价每平米不到2200元，150米-200米左右（50层以上）的住宅的综合建安造价每平米不到2800元，相比高100米以内的传统高层的2000元，提高幅度都不大，完全在社会可承受范围之内，而由此带来的绿地率提升、城市形象提升等综合效益，却相当可观。
因此，在城市重点开发区域这样的范围内，鼓励住宅更高层化，是经济效益、环境效益、社会效益兼顾，同时又积极响应中央要求努力探索尝试城镇化新路的重要办法。
为此，建议：
1. 在长沙的城市重点开发区域，允许并鼓励二类居住用地的民用住宅向50层以上的方向发展；
2. 在既定容积率不变的前提下，如果用地者主动将所开发住宅提升到50层以上（层高不得低于2.8米），同时将用地范围内的绿地率提升10个百分点以上，政府可协助调整建筑高度规划，并视增高情况给予5-10%的容积率额外奖励，但一般来说最高奖励不宜超过既定容积率的10%。提升到40-49层者，可额外奖励容积率3-5%。
3. 对于按照标准提升住宅层数到50层以上者，由此增加的避难层、配套设备及物业管理所占用的建筑面积，可不计容。避难层只能在规定范围内按要求使用，且不可出售或分割出售。
4. 对于棚户区和旧城改造项目，以及城市规划区范围内的集体土地征收项目，需要就地或者就近建设安置房源的，鼓励安置方建设超高层住宅，并给予限高、容积率等方面的必要协助，以尽可能节约集约用地，增加项目的整体可行性及可持续性。
限定在城市重点开发区域、限定最高容积率奖励幅度、限定避难层使用条件，鼓励住宅超高层化就不会给社会带来相关的担忧，反而会提升城市绿地比例，提升城市形象，提升土地价值，是经济、环境、社会效益兼顾的良好办法，值得长沙先行先试。
望有关部门认真考虑这一建议。

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您好，对于您所提出的问题，回复如下：
1、在不影响城市景观、不增加建筑容量、满足灰线要求的情况下，在长沙的城市重点开发区域范围内建超高层我局是没有严格控制的，由于超高层建设涉及建筑成本、建筑条件等因素，故超高层建设是开发商的一种市场行为。
2、对于提出的避难层、配套设备及物业管理所等计容的问题，在我局先有的技术规定中，避难层和配套设备用房是不容的，而物业管理用房是计容的。
长沙市城乡规划局
2014.4.17