有关同志：
你们好！昨天看到了梅溪湖新城二期规划的介绍，感觉到规划部门对梅溪湖新城二期的规划工作花费了相当的心血，规划也有许多亮点，包括用地结构更紧凑，路网密度开始加大，不再一味追求宽马路大广场，更加以人的尺度来进行规划，公共交通体系更加完善等等，从总体上继承并进一步优化了一期的规划经验。
不过，就梅溪湖一期的现状来说，二期规划，可能还有不少值得思考的地方：
1. 需要从规划上就更加突出“如何更多更快的引入人气”这一问题。梅溪湖一期的山水生态风光，在长沙城区范围内无出其右，所举办的活动也很多很大，片区规划水平在长沙更是首屈一指。但是，从总体来说，片区人气导入仍然很缓慢，片区平均入住率要超过八成，从现在看起来，至少要十年以后，而这还得益于2008年以后财政货币政策迅猛扩张所致的房地产高潮，使得一期卖地速度远远超过了原有预期所致。在房地产市场竞争日趋激烈，投资投机性需求不断减少，而自住需求严重受制于产业经济发展速度的情况下，加之二期已经位于西三环以外，如何从规划上就尽可能增加未来的人气吸引力，可能是一个非常非常关键的问题，直接关系到整个片区规划实践能否落实。
2. 并非规划人口密度越低，就一定越宜居、越生态。生态宜居不仅仅包括楼间距大、生态用地多这些物理指标，更包括商业配套是否足够方便等经济生活因素。而商业配套是否足够方便，也并不仅仅是商服用地是否足够多、足够混合就可以的，还需要足够的居住密度来支撑，而且，居住人口也不能都只是高端群体。
长沙十七八年前的省府、市府等低密度片区规划建设，之所以
人气至今都没有起来，一个很重要的原因，就是居住密度不够，底商和区域商服中心规划得再多，也做不起来，没有人愿意来从事商服活动，因为人流密度太低；而商服的缺乏，反过来又使得人更不愿意往那里去，结果恶性循环。这些片区虽然规划密度低，本来应该“宜居”，结果没有人气，变成了苍蝇和蚊子的宜居场所，没有能够为人来服务。
郑州的郑东新区，尽管从2002年就开始拆迁建设，迄今已建成80平方公里，但规划人口密度仅每平方公里1万人，其结果是：九成的区域尽管房子卖掉了很多，建成了多年，但人气就是起不来；少数区域虽然有人气，但却十分拥堵，特别是其cbd区域。
从全国来看，凡是严格按人口密度每平方公里1-2万人来建设的城市新区，不仅地价成本高企，房产严重高端化、投机化、泡沫化，而且，人气始终起不来。像天津滨海新区的于家堡新区，烂尾楼多不胜数，搞了十年了，仍然是鬼城；即便大陆最早开发的城市新区上海浦东新区，在巨量投资之后，现在居住区的人气仍然不旺，大量高端投资房产严重闲置。
国际对可持续发展城市的常住人口密度的推荐标准，大约是每平方公里2.8万人以上，以每平方公里3.5-4.5万人为最佳水平。按照每平方公里4万人这样的标准来看，梅溪湖二期的规划人口密度仅每平方公里2.2万人，虽然已经显著高于郑东新区等大陆省会城市的新区，这一点应该得益于长沙规划部门超前大胆的眼光、魄力和胆识，非常不错，但距离可持续发展标准仍然有不小的差距。
3. 并非一味高端化就能确保规划的档次。规划最终是要落实为一个有人气的新区的。而新区要有人气，就一定需要中等收入群体，以及中低收入群体的入住；因为高端群体移动性太大，自由度太大，即便购房，不一定自住，即便自住，不一定常住，即便常住，也很少主要在本区域消费，大部分消费往往在其他地方进行。
而要让普通群体有能力入住新区，经济上的因素，就必须考虑到。梅溪湖一期建设用地8平方公里，每平米土地的一级开发成本超过2000元；一期调规后的计容建面1040万平米，综合容积率1.3，楼面地价成本超过每平米1500元，所幸2009年以后房地产市场比较景气，出让的楼面地价普遍超过了每平米1500元的成本，平均达到了2000元。这也使得梅溪湖一期的房价大体能够在每平米六七千元、最高八九千元的量级。但是，尽管梅溪湖一期土地卖得较好，但房子却始终卖得不甚理想。
而在房地产市场去杠杆化、去高端泡沫化的总体情况下，梅溪湖二期的经济形势极为严峻。梅溪湖二期建设用地11平方公里，土地一级开发成本为每平米用地2500元；规划出让计容建面为1268万平米，综合容积率仅1.1，楼面地价成本已经超过每平米2200元。然而，梅溪湖二期区位已经到三环以外，出让的楼面地价要确保能超过每平米2500元，是极为困难的。即便考虑到地铁2号线和6号线的因素，在这样的宏观背景下，以及梅溪湖一期商品房销售已经相当困难的情况下，梅溪湖二期土地出让的楼面地价平均能达到每平米1800元，就已经非常不错了，很可能只能保证在每平米1500元以上。
如若不考虑这些现实因素，一味追求所谓高端化、高档化、低密度生态化，则且不论二期规划能否落实、兑现，单就土地能否顺利出让，都将成为极为严峻的问题，规划甚至难逃“墙上挂挂”的尴尬境地。
为此，就梅溪湖新城二期规划，提出如下一些具体建议，供有关同志参考：
1. 按照国际可持续发展城市标准，将规划出让计容建面，从1268万平米，适当提高至1800万平米左右。这样，梅溪湖二期综合容积率从1.15调整为1.6，仍然在相当宜居的范围内，但土地一级开发的楼面地价成本则下降为每平米1500元左右，能够更好的保障土地出让的顺利进行。规划常住人口密度从每平方公里2.1万人调增至2.8万人，正好达到国际可持续发展城市的人口密度低值。
2. 优化用地结构：
（1）调增规划学校建设容量，增设2所中学和2所小学，使中学和小学分别达到6所和7所，学位则增加三分之一左右。这样能够进一步提升梅溪湖二期“学位房”的吸引力。
（2）调增规划综合医院的建设容量，床位数增加40%左右。
（3）进一步增加商住综合用地比重，使其占全部建设用地的25%，占居住用地的50%以上。
（4）增加30亩以下出让地块的比重，特别是将部分商服用地及商住综合用地，通过增设城市支路网系统而进一步划成更小地块，既增加路网密度，又活跃了土地市场，更有利于形成一些街区商业街等富有人气的业态，有利于更好的导入人口与人流。
（5）增加产业用地比重，特别是增加高科技制造业、高科技服务业、其他中高端生产性服务业的用地比重，以便进一步导入人口与人流。
特别的，可充分效仿深圳的经验，在工业用地类别中，增设“工业总部、办公及配套生产性服务业用地”这一子类，或者说“2.5产业用地”，其基准地价位于工业用地及商服用地之间，以便于更为精准的服务于高科技制造业及与之配套的生产性服务业。
建议产业用地比重应占全部建设用地的3-7%，规划容积率为3-8之间，地块规模的量级从20亩到200亩不等。（事实上，像深圳福田区的天安数码港，2.5产业用地容积率部分高达12，以专门对应于高科技制造业及配套服务业的总部大楼这种业态，当然其基准地价也更接近于商服用地了）
（6）通过增加建筑限高，强化城市设计，允许居住区绿地有偿置换和集中布局等办法，适当提高居住区用地的规划容积率，部分限高150-200米的居住用地的容积率可放宽至4.5-5.5，商住综合用地的容积率可放宽至5.5-8。
希望梅溪湖新城二期规划，能更多的以如何导入人气、如何提高经济适用性、如何将“宜居生态”与“经济可行”及可持续发展相结合等为修订重点，以提高规划建设容量、优化用地结构为抓手，促使梅溪湖新城二期的规划工作越来越好！
“xczz”网民朋友:
您好，首先感谢您对梅溪湖国际新城规划建设工作的关心和支持。针对您所提出的通过提高规划综合容积率及人口密度、优化业态及改善用地结构、调整土地出让方式、完善公共配套、增加商住用地比例，优化入住群体档次等措施来来提高片区人气的建议，湘江新区管委会规划部门组织了专人进行研究，现回复如下：
一、关于综合容积率和人口密度问题
关于您所提到的提高二期规划综合容积率，降低楼面地价等问题，我们进行了认真研究，认为增加群体的进入、提高人口密度，对提高片区人气的很有帮助，但地区的开发强度还需与地区的环境容量相适应。结合国内外其他城市来看，人口密度较大的城市多数为发展中国家，其中印度孟买人口密度每平方公里人口约3万人，中国首都北京每平方公里人口约1.2万人。一般来说，人口密度排名比较靠前的城市，由于发展太快，地方基础设施难以满足居民需求，因此生活品质大都不是很高，交通容易堵塞，空气质量难以保证。
梅溪湖国际新城(二期)区域的最大优势是有山、有水。但在区位、交通、产业等方面并不具有优势。加上长沙长期以来的“西文东市”的历史现状，使得河西人气难以在短时间内聚集。本次规划在历次审查过程中，专家和市直部门均对该地区的容积率和人口密度进行了认真的讨论，在考虑区域环境容量、城市生态、山水环境景观、市场需求等方面前提下，对片区容量进行了综合平衡。根据最新成果统计，梅溪湖国际新城(二期)规划总用地11.9平方公里，总人口25万人，人口密度为2.1万人/平方公里；规划综合容积率1.3，居住或商住用地平均容积率为2.8，轨道站点周边容积率已达到5.0~7.0，同时综合考虑了沿线地下空间的开发利用。
二、关于用地结构优化问题
在梅溪湖新城（二期）控规编制之前，我们先后组织编制了梅溪湖国际新城概念规划、核心区控规和城市设计。根据功能组团定位、业态分析和市场需求等因素，初步确定了二期控规的“一轴两心、四脉四区”的功能结构，形成了集居住、公共管理与公共服务、商业服务、道路交通、公用设施、绿地和广场功能一体的用地布局。
针对您提出的用地结构优化中增加产业用地问题，我们已结合功能定位和麓谷产业新城需要，布置了大量的三产用地，在城市岛周边、龙王港两侧布置了一些企业总部、花园式办公用地，用地性质归为商业用地。针对您提出的提高土地混合使用比例方面，我们非常认同，并鼓励土地的混合使用，在片区和组团中心、轨道站点周边，已在原有基础上提高了混合用地比例。
三、关于公共设施配套
在梅溪湖一期建设国际文化艺术中心、国际研发中心、银杏公园、梅岭公园等基础上，二期区域将首先启动梅溪湖科技会议会展中心、儿童公园、精品酒店等引领性公共项目建设；其次是加强中小学配套，依据国家和地方标准确定的千人指标、生均用地指标控制用地，优先启动一批品牌名校建设；再次是在医院配套上，在湘雅、妇幼等三甲医院入驻后，还有医院等公共公益设施的用地预留。
四、关于土地和房地产营销方面
目前，梅溪湖国际新城土地出让形式良好，土地成交量和出让价格相比长沙市其他地段具有优势。关于您提出的楼面地价偏高、土地出让等问题，我们在规划设计和管理层面上也在配合进行不断的优化创新。针对您提出的增加商住用地和30亩以下出让地块问题，已在二期规划中，在城市中轴线两厢布置了大量商住混合用地，中轴线及龙王港两侧采取了密路网、小街区的组织形式，大部分地块面积在30-45亩之间，路网密度达到了9km/km2，部分地块之间的支路采用虚线控制和建控线控制，以增加土地出让的弹性。