大打容积率“擦边球”听香水榭违法造“别墅”
湖南四季花城房地产开发商在“别墅”概念上玩起了花样，在容积率不允许的情况下，开发商乾坤大挪移，拿出一部分土地建造了3栋别墅。近日，经记者多次造访，“听香水榭”开发商，湖南四季花城房地产有限公司仍不想提供相关证件。
位于开福区陡岭路与双拥路交叉路口的湖南四季花城房地产有限公司开发的“听香水榭’楼盘在已经建立起5栋高层住宅楼的情况下，又在靠近浏阳河边方向处建起了3栋独门独户独院的“别墅”并已经封顶，处于准备装修的状态。
据一位不愿意透露姓名的业内人士介绍，国土资源部曾多次对别墅供地明令禁止，“听香水榭”的行为是大打别墅的“擦边球”，他说，按照相关的容积率是建不了别墅的，但开发商施展‘乾坤大挪移’，拿出一部分土地建造几栋高层住宅，其余土地建低密度别墅，通过疏密结合从而既满足了政府规定的整体容积率要求，同时又建成了别墅。而开发商在局部容积率上做文章建别墅，已是司空见惯。
“听香水榭”开发商是不是违法建造，记者多次走访长沙市国土资源局、长沙市规划局及“听香水榭”开发商，几经周转，长沙市规划局提供了相关规划许可证。而开发商却以各种理由推脱没有提供“听香水榭”总体平面图和规划条件审批单等相关证件。
然而，“听香水榭”的行为并非个例，长期处理房地产纠纷的刘树罗律师表示，别墅定义具有一定的模糊性，一些开发商就一厢情愿地认定国家停止别墅用地的审批专指“独栋别墅”，从而大打“擦边球”，纷纷建起双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅，并以低密度多层高档住宅的名义报批绕开“独栋别墅”。以湖南四季花城房地产所建“听香水榭”别墅为例，在长沙市规划局的许可证上规划为“多层建筑”，而老百姓则认为这是典型的别墅。
据悉，早在２００３年２月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”，在此后的多年中国土资源部多次强调“严禁向别墅供地”。
“政府禁供别墅土地是出于我国人多地少、需要集约化用地的现实考虑。其目的是为了节约土地，并尽可能提供更多的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，让更多普通市民住上房子。”刘树罗律师说。但在类似湖南四季花城房地产公司的种种操作之下，别墅新盘依旧络绎不绝，房地产调控的土地政策变得难以落到实处。

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该项目位于四方坪控规片区063-b-02地块，用地性质为r2（二类居住用地），容积率为3.0，建筑限高100米。项目规划审批为5栋建筑高度100米以下高层住宅，三栋建筑高度12米以上拼接多层住宅。
依据《长沙市城市规划管理技术规定》（长规发［2009］30号文件），用地性质为r2（二类居住用地）是指市政公用设施齐全，布局完整，建设有多层、中高层及高层住宅为主的用地（含酒店式公寓用地和老年公寓用地）。该项目审批建筑均为高层、多层住宅，无低层低密度住宅。建筑性质符合《长沙市城市规划管理技术规定》要求，属于依法依规审批项目。感谢您对规划工作的关心和支持。
长沙市城乡规划局
2014.5.8