当前，长沙农村房屋征收最大的不公平就在于合法面积的认定方面。有的家庭人均合法面积达到100多个平方米，有的只有45平方米。同样是四口之家，有的征收时认定的合法面积达到1000平方米，有的只有180平方米，造成征收款有三四倍的差距。这个差距太大了，太不公平了。
建议长沙农村房屋征收时，合法面积的认定按人均60平方米执行。人均超过60平方米的有集体土地使用证和建房证的面积，按800元每平方米的建设成本价进行补偿，人均超过60平方米但没有建房证的面积，全部按违章建筑处理，不补偿一分钱。这样农村征收时就基本公平啦，不会造成太大的差距。
原来103号令规定农村房屋合法面积的认定按人均45平方米执行，或者按有建房手续的面积执行。这个规定还是容易造成很大的不公。株洲的农村拆迁按人均120平米计算，按长沙的拆迁价格来说，感觉太多。但是人均45平方米，又偏少，会遭到按建房手续面积大的人的抵制。所以60平米较好

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chinlion：
你好。你关于集体土地拆迁中房屋合法面积认定问题的来信已收悉，现回复如下：
长沙市人民政府令第103号第十一条规定：取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。
第十二条：未取得市、县（市）房屋产权管理部门2006年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由区、县（市）土地行政主管部门按下列规定认定：
（一）1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；（二）市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡（镇、场、街道）批准；属占用耕地建房的，须经区建设行政主管部门批准；未经批准的，按违法建筑处理。1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。（三）县（市）辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。
考虑到现实情况的复杂多样性，在《长沙市人民政府关于印发的通知》（长政发[2008]30号）中补充规定：确因政府规划控制停办了农民建房审批手续，且达到分户条件的农户而未批准建房的，经乡(镇)人民政府、街道办事处、村委会调查，确系他处无房、符合建房条件、有完善的生活设施且一直居住的农户的住宅房屋，报区、县（市）人民政府征地办审查，在补交建房手续税费后，按发布征地公告时农业人口（以户为单位）人均不超过45平方米的房屋建筑面积给予补偿。
制定上述政策的初衷在于保护依法依规办理房屋建设审批手续的对象的合法权益，强化依法建房程序的意识和严肃性，也是对耕地保护基本国策的具体落实。同时，考虑到农村建房实际情况对于房屋合法性认定给予一定的补充，但并不等同于支持、鼓励无证建房。如果仅考虑房屋面积而不采取差别化处理，可能会助长无证建房的风气，对于合法办理建房程序的群体来说也有失公允。感谢你对我市集体土地征收补偿工作的关注，关于是否进一步提高人均合法面积认定标准的建议和意见在下一阶段政策调整调研工作中我们将结合社会实践情况予以重点考察。