本人于2017年11月15日购买了位于天心区黄土岭路188号的荣悦台楼盘a栋26021室住宅型公寓，2018年3月30日去现场验收房屋时，发现房屋的主卧室、次卧室和客厅三处的天花板有部分顶板下沉的现象！经现场测量现房屋层高只有2.63米，天花板处有30公分的下沉，下沉的区域面积占房屋面积近一半。经调查，该栋26楼从26012到26026共十五户房屋出现了该问题。这不仅与开发商签订的房屋合同里规定的3.05米层高严重不符，而且很大程度地影响了房屋的使用功能，导致房屋无法吊顶，住起来十分压抑！现开发商与物业公司给出的说法是房屋就是这样设计的，是为了27楼的阳台不飘雨进来，这显然是十分敷衍的说法，为了27楼的阳台降低26楼的层高，这是我们业主无法接受的，我们的权益受到了极大地损害！到目前为止，开发商和物业公司还没有给我们一个合理的说法与解决方案！

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“wj19911010”：
您好！对于您提出的问题，本人提出如下意见、建议：
一、法律分析
1.层高不符合合同约定，开发商应承担赔偿责任
《住宅设计规范》（gb50096-2011）5.5.1规定，“住宅层高宜为2.8m”，5.5.2规定，“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m，局部净高不应低于2.1m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。”5.5.3规定，“利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.1m。”其中，5.5.1属于该强制性标准的非强制性条文，5.5.2、5.5.3属于该强制性标准的强制性条文。就此而言，如果房屋的室内净高符合5.5.2、5.5.3的规定，就未违反规范。
尽管房屋的室内净高符合《住宅设计规范》（gb50096-2011）5.5.2、5.5.3的规定，但是开发商交付的房屋还应当同时符合合同约定的条件，否则，属于不适当履行。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定，层高垂直度不大于5米的，允许偏差为6毫米。而开发商所交付房屋的层高与实际交付房屋层高的偏差，已经超出0.4m，明显超出误差范围，属于瑕疵履行（或不适当履行），开发商应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。
2.赔偿的损失
（1）商品房买卖合同约定的购房价款是买房人在房屋符合约定条件时支付的合同对价，而房屋实际层高降低会在一定程度上减少工程成本支出，开发商作为出卖人由此获得包括节省的工程造价和该工程造价分摊的相应利润等利益，因此开发商因违约行为而取得的上述收益应当予以返还。
（2）根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系，尽管买房人居住房屋实际层高达到法定标准，但开发商的上述违约行为致使买房人不能实现所期待的合同利益，即根据合同约定而享受相应居住环境的房屋。因此对于买受人期待利益的丧失，开发商应当赔偿相应经济损失予以补救。
（3）房屋层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于房屋实际层高的减少，对房屋是否贬值亦产生一定程度的不利影响，将产生交换价值的降低。开发商亦应对房屋贬值而给买受人造成的经济损失承担违约赔偿责任。
二、意见、建议
1.与开发商友好协商，争取协商一致；与此同时，收集购房合同、所交付房屋实际层高照片（含量层高）、鉴定机构出具的鉴定报告（最好能有）等方面的证据。
2.无法协商一致的，可依法采取诉讼等司法程序主张权利。
希望以上对您有帮助！
谭法根，湖南霆达律师事务所合伙人、执业律师。执业证号：14301201010618910。
擅长领域：建设工程纠纷、合同纠纷、劳动争议、债务处置、法律顾问
联系电话：18874747759 （谭律师） 电子邮箱：tfglawyer@163.com
单位地址：长沙市天心区蓝湾国际广场b座22楼
这样的开发商须严厉惩，支持维护自身合法权益，让社会有更多的正义。维护党中央老虎苍蝇一起打。
2018-04-11 23:25:52