请求政府依法维护岳麓山庄业主利益的
报 告
尊敬的易炼红书记：
尊敬的胡衡华市长：
岳麓山庄以前算是一个高档小区，曾经被长沙市政府授予“外商居住小区”（见附件１），现在小区还居住着包括湖南平和堂有限公司的全部日本人和韩国等一些外商。但是该小区的居住环境却今非昔比，各项设施陈旧老化，目前又面临一个无物业管理的问题。岳麓山庄走到今天这一步，责任不在业主，完全在岳麓山庄开发商。因为他们从卖房到后来的物业管理，不讲诚信，不守承诺，一切只为了圈钱；无视国家法律，不断地侵占业主利益；缺乏责任感和爱心，对业主的诉求不闻不问。其所作所为，让岳麓山庄的业主感到痛心和失望。近几年他们将岳麓山庄可变钱的财产都卖光了，现在已经为随时走人作好了充分准备，岳麓山庄物业管理公司并于２０１４年６月２３日在岳麓山庄传达室外墙上张贴了“告知函”（见附件２），从２０１４年７月１日起不再对岳麓山庄进行物业管理。
为了维护岳麓山庄业主的合法权益，我们请求政府为岳麓山庄全体业主作主，依法依规追缴（包括向法院申请强制追缴）岳麓山庄开发商对山庄公共财产的侵占费和对业主的违法、违约赔偿费。并强烈要求在业主与开发商的问题没有完全了结和交接手续没有办妥之前，请求政府依法阻止开发商和物业管理公司走人。
下面将岳麓山庄急需要解决的问题、开发商这些年来侵占业主的合法权益和他们给业主造成的损失以及我们要索赔的法理证据陈述如下：
一、关于急需解决岳麓山庄供水供电问题
１、供水问题
岳麓山庄在１９年前建造的整套供水管均为铸铁管，众所周知，铸铁管最大的缺陷是易腐蚀，而岳麓山庄的供水管早已超过服务期，现在整套供水管已经被腐蚀得千疮百孔、病入膏肓，到处漏水。由于这些水管都是暗藏在地下，小漏你无法发现，待你发现地面上冒水的时候已经是大漏。岳麓山庄现在的自来水总阀和总表都设在新民路与石门楼路交汇处，从总阀到岳麓山庄华景阁的距离长达２００多米。供水管被腐蚀漏水，已经对岳麓山庄产生了非常严重的后果：其一，因总水表内管漏水，造成大量的自来水浪费，物业公司说２０１３年浪费的自来水高达２０多万元，从而使得岳麓山庄水费高昂；其二，由于供水管被腐蚀，造成自来水二次污染，给我们的饮用水安全造成极大危害；其三，由于供水管经常突然关阀停水维修（２０１４年６月份已经停了３次水），短则停水几个小时，长则达十几个小时，有时刚修好这个地方，却又发现另一个地方漏水，不得不再次关阀停水，给岳麓山庄几百人的生活带来极大的不便。
为了解决老旧小区的用水安全问题，长沙市政府２０１３年已经启动对对居民住宅供水设施实施“一户一表、水表出户、供水企业终端结算”的改造工程。今年在社区和胡艳苹局长的帮助下，岳麓山庄已经被列入长沙市２０１４年的居民住宅供水设施改造工程，我们请求政府尽快为我们启动实施供水设施的改造工程，力争早日供水。
２、供电问题
由于历史的原因，目前我市小区居民用电有“公变”与“ 专变”之分。公变是指电力直供到户，住户直接向供电部门购电，变压器等设施由供电部门建设维护；专变是指由开发商选择的供电模式，变压器等设施由小区建设维护，住户在物业公司购电，供电部门按总电表收费。岳麓山庄现在属于“专变”供电。以前房地产开发商对“专变” 供电趋之若鹜，其原因有三：一是建设“专变”可以为开发商节约成本，据有关专家测算，如果搞“专变”，按建筑面积来算，开发商每平方米可节约二三十元；二是房地产楼盘采用“专变”，居民须到开发商或物业公司处买电，这样他们可以通过掌控供电权，来顺利收取物业管理等费用（如湖南岳麓山庄物业管理合同第六条３、乙方连续两个月不按时交纳各项费用，甲方有权停止水电供应）；三是“专变”电价较之“公变”的要高，公变只要0.58元/度，而专变要0.65元/度。由于专变存在许多不安定隐患因素：一是安全隐患严重；二是居民用电损耗大，资源浪费严重；三是专变电价高，居民负担加重。因此，专变改公变已经成为一种必然。2007年国务院修改并公布《物业管理条例》（自2007年10月1日起执行），条例第四十五条明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。早在２００８年９月，时任长沙市长张剑飞在做客红网、省人大网、省政府网、星辰在线的联合直播室，与网民在线交流时，在回答网友关于“市政府能否把对市民供电统一为公变”的提问时说：“大家关心的供电问题，现在供电有两类，一类是专变，一类是公变，我看网友在我的帖子里专门提了这个问题，那么我们要逐步取消专变，改为公变。”后来长沙市党委政府出台了一系列的惠民举措，２００９年５月《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》（附件３）出台，办法明确规定“今后长沙市区及长沙县、望城县（现为望城区）、浏阳市、宁乡县城市规划区范围内，所有新建住宅小区项目，一律采用公用变压器供电，已建的‘专变’项目，要按照‘公变模式’逐步予以改造规范”。 2011年5月26日又颁布了《长沙市新建住宅供电设施建设维护管理办法》（附件４），办法第六条明确规定：“开发单位应负责外线建设破路等相关事宜，并按期提供配电设施用房和通道”。第八条明确规定：“开发单位应当按照《建设工程规划许可证》所核定的建筑面积向供电部门支付供电设施建设维护费用”。。由此可见，专变改公变必需要开发商配合。由于岳麓山庄的“专变”供电是因开发商为了一己之私而选择的供电模式，所以对岳麓山庄的“专变改公变”工作，开发商责无旁贷。我们请求政府尽快为岳麓山庄启动“专变改公变”的申报工作，并督促开发商以负责任的态度全力配合这项工作。开发商或者参照《长沙市新建住宅供电设施建设维护管理办法》第六条和第八条的规定：负责岳麓山庄外线建设破路等相关事宜；负责提供配电设施用房和通道；负责按岳麓山庄核定的建筑面积向供电部门支付供电设施建设维护费用。或者请长沙市供电公司对岳麓山庄“专变改公变”所需经费进行评估，开发商按其评估结果向长沙市供电公司或岳麓山庄业主支付相应的费用。
解铃还需系铃人，如果岳麓山庄“供水设施改造工程”和“专变改公变” 供电工作没有完成，物业公司就不能撤离岳麓山庄。理由很简单，如果现在的物业公司撤离了，物业公司没有人售电，业主又不能去电业公司购电，将导致业主无电可用。按照《岳麓山庄物业管理合同》（附件５），上下水管道的使用、维修、养护属于物业管理范围，如果现在的物业公司撤离了，小区水管爆了又由谁来负责？水电安全问题如同柴米油盐，是老百姓最关切的实际问题，是最基本的民生问题，否则其后果要由开发商负责。
二、物业管理公司多年来不履行公司《物业管理条例》和《物业管理合同》，严重降低物业管理水平，直接损害业主利益
１、岳麓山庄现状
早在７、８年前，岳麓山庄房屋就存在漏水问题，到了现在，房屋漏水和水管漏水已经是一个普遍性问题；岳麓山庄的电梯大部分早已停运，没有停运的电梯是因为业主自费进行了维修和维保；消防设施早就不能使用；小区路面、小区房屋墙面破烂不堪；小区围墙到处开裂，围墙已经变成了“危墙”；车子乱进、乱停、乱放；外来人员自由进出、乱图、乱贴时有发生。面对一大堆问题，物业公司的态度却是８个不管：（１）房屋漏水不管；（２）电梯坏了不管；（３）围墙开裂不管；（４）上下水管道、水沟坏了或堵塞不管；（５）消防设施坏了不管；（６）车子乱进、乱停、乱放不管；（７）外来人员进来乱图乱贴不管；（８）行人道路和停车坪烂了不管。
２、《湖南岳麓山庄物业管理合同》和《物业管理条例》简介
１９９６年元月１日“华侨村管理委员会”和由开发商注册的“湖南岳麓山庄有限公司”共同颁发了《物业管理条例》（附件６）和《物业管理合同》，在物业管理合同中，湖南岳麓山庄有限公司简称甲方，业主简称乙方。
物业管理合同中第二条 管理范围划分：
１、甲方在本小区范围内就下列事项进行管理：
ａ．房屋的使用、维修、养护；
公寓楼：屋面防水、外墙面、楼梯间、上下水管道、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施。
别 墅：四周围墙；院内排水沟、管、井、绿化；屋面排水、防水；天线及上下管道。
ｂ．保安白天值班夜晚巡逻；ｃ．清洁卫生、垃圾输送、卫生防疫；ｄ．园林绿化、环境保护； ｅ．车辆行驶和停放；ｆ．供水、供电、消防、电梯、路灯、排水沟，管、井、道路、护坡、围墙、停车场等公用设施的使用，维修，养护，管理。
物业管理合同中第五条 合同期限：
１．本合同与售楼合同同时签订，同时生效；
２．本合同不受业主买卖、赠与、抵押、租赁的约束，如遇上述情况，第三人必须继承本合同中乙方权利和义务。
物业管理合同中第六条 违约责任：２、甲方维修、养护不善造成业主损失的，甲方应赔偿乙方损失。
物业管理合同中第七条 其它：３．ａ未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构，外貌和用途；ｂ不得对房屋天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
３、物业管理公司违约事实与责任
将上述物业管理合同中的“管理范围划分”与现在岳麓山庄物业公司的“８个不管”相对照，不难发现，８个不管的内容正好属于物业管理范围划分的内容。由此充分证明了甲方对本小区管理未能达到合同规定的标准，按照物业管理合同中第六条违约责任中的第２项，因甲方维修、养护不善造成业主损失的，甲方应赔偿乙方损失。
房屋长期漏水和电梯长期停运对业主生活带来的影响和对财产造成的损失是业主最痛心的事，上述８个不管也是造成近几年来部分业主拒绝缴纳物业管理费的主要原因。物业公司对该管的事不管，他们的主要理由是因为岳麓山庄业主没有交纳《住宅维修基金》，因而没有钱对岳麓山庄的设施进行维修。事实上，物业管理公司的这种理由是与物业公司的《物业管理条例》和《物业管理合同》相违背的，是站不住脚的，是对责任的推卸，同时也是对业主的忽悠。理由有三：其一，众所周知，公司的《物业管理合同》是１９９６年元月颁发的，建设部、财政部发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的时间是在１９９８年。即公司制定的《物业管理合同》是在没有维修基金的情况下制定的，所以公司的《物业管理合同》与维修基金毫无关系，《物业管理合同》的执行与否当然也就不受维修基金的约束。其二，物业管理合同中第五条合同期限２明确指出，本合同不受业主买卖、赠与、抵押、租赁的约束，如遇上述情况，第三人必须继承本合同中乙方权利和义务。这一条充分说明，只要“湖南岳麓山庄有限公司”没有撤离，不论你是否为原始业主，公司的《物业管理合同》对这里的住户都具有相同的法律效果，合同的条款甲乙双方都必须要严格遵守。其三，人老病痛多，房老毛病多，这是自然规律，人人皆知。人为了养老，有两种办法，没有医保之前是自己挣钱去存钱养老；有了医保之后是缴纳医保基金养老。我国住宅养老也如同人养老一样，也是两种办法。中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令指出，“住宅专项维修基金” 是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以有了“住宅专项维修基金”后，业主买房都是选择“住宅专项维修基金“为房养老。人们在购买商品房交费时都要同时缴纳住宅专项维修基金费，以解住宅养老的后顾之忧；在没有“住宅专项维修基金”之前，开发商如果自己建的住宅以后想要由自己成立的物业公司来管理，他们在确定售房价格时，事实上就已经充分考虑了房屋的养老所需资金。也就是说房屋养老费用早在原始业主购房时就以房价方式到了开发商手里。就岳麓山庄而言，原始业主当时是以周边房屋市场价的三倍价格（每平方米３８００元，在那个年代，已经是长沙市的天价房）购买了开发商的房子，即他们当时是以高出周边房屋市场价的２００％的价格购买了开发商的房屋。中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部第165号令规定维修基金缴纳是按建筑安装工程每平方米平均造价的5%～８％计算，长沙市是按每平方米5%缴纳。如果开发商敢说每平方米３８００元的价格连5%的房屋维修资金费都不包含在内，试问他们在《物业管理合同》中承诺的要负责住宅共用部位、共用设施设备的使用、维修、养护的钱从何而来？难道从每月每平方米１元的物业管理费中来？如果是这样，我们要求开发商公开每平方米３８００元的定价明细清单或让我们业主出钱，请国家审计署进行审计，以解业主的困惑．如果开发商不敢公开定价明细清单，又不敢让国家审计署进行审计，说明每平方米３８００元的售房价格事实上就已经包含了房屋的养老资金。
综上所述，物业公司以业主没有交纳《住宅维修基金》为由，拒不履行《物业管理合同》中规定的义务是毫无根据的，是一种彻头彻尾的违犯合同规定、降低服务标准的违约行为．他们的不作为给业主在生活上、精神上和财产上都造成了极大的损失。按照《物业管理合同》第六条２、“甲方维修、养护不善造成业主损失的，甲方应赔偿乙方损失”．因此我们要求开发商赔偿用于华景阁两部电梯维修费１６万元；赔偿近五年两部电梯维保费５万元；赔偿因房屋长期漏水造成业主财产上的损失费１５万元；赔偿用于修复华景阁南侧和西侧开裂的围墙费２万元；支付物业管理违约金２万元。以上共计４０万元。
三、高价售房，不守承诺，对业主进行欺骗
他们最初开发建造华景阁时，曾向购买者承诺，今后小区将要建一个花园和一个游泳场，骗取购买者以当时周边房屋市场价的三倍价格购买了华景阁的房屋，结果他们将钱圈到手后，十几年过去了，承诺中的花园和游泳场只不过是一个彻头彻尾的骗局。
四、非法出售岳麓山庄华景阁屋顶天台
岳麓山庄《物业管理条例》第二章第五条明确规定，房屋楼道、走廊、天台、公共区域、车栅为公共部位，不得擅自占用。 但岳麓山庄开发商却将本该属于全体业主所有的华景阁东西两个天台非法出售，其中将东单元６０3房和西单元６０3房上面２个天台以每个8.6万元的价格分别卖给了东单元和西单元的两位业主建屋顶花园（见附件７），其行为不仅违背了他们自己颁发的《物业管理条例》，同时也违背了屋顶与地面为全体业主共有的基本常识。正因为是基本常识，所以后来国家制定的《物权法》的第70条、第71条明确规定：“房屋顶面为公共部位，归全体业主共有”。开发商出售天台的行为严重地侵犯了华景阁其他业主的利益，剥夺了其他业主应享有的权利，并造成一系列的后遗症。使得其他业主再也不能到天台上去晒被子，也不能去观赏桔子洲上的焰火和岳麓山的风景。他们的行为是一种唯利是图的行为，不仅令人痛心，而且非常可耻。我们要求岳麓山庄开发商将非法出售天台所得款的３倍款５２万元归还业主，并向１０多年来自身利益受到损害的４０户业主赔偿利益损失费8万元．上述两项共计６０万元。
五、擅自改变华景阁地面架空层的用途，严重侵犯华景阁业主的利益，并带来严重后果
１、华景阁地面架空层当时开发商是作为车库规划的，从时任法人代表鲍家文先生、长沙市商品房备案申请表（见附件８）和２０１２年１１月２日物业公司公布的“关于华景阁车库销售的通知” （见附件９）中都明确表示华景阁地面架空层主要用途就是供华景阁业主作为停车场使用。从１９９５年到２００９年的１４年间，地面架空层事实上也一直是华景阁业主作为停车场和物业用房（公司员工住房和物业部仓库）两部分组成。但开发商这次改建华景阁地面架空层时，严重违反物业管理合同中第七条３．ａ未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构，外貌和用途；他们擅自改变房屋外貌和用途，将岳麓山庄有限的车位改成住房出售。最后只建了１２个车库，将架空层大部分地面改成了１５个杂房（名为杂房，事实上为出租房）以高价对外出售。改成杂房的地方本应该也完全可以改成车位，供业主停放小车、摩托车、电动车和自行车。开发商之所以要违背当初的设计规划，擅自改变华景阁地面架空层的用途，把可以建车位的地方改成建出租房，是因为他们深知车位的售价要比出租房的售价低得很多。
２、在这次架空层改造中，他们除了擅自改变房屋用途外，还严重违反物业管理合同中第七条３．ｂ中不得对房屋通道进行违章凿、拆、搭、占。为了增加售房面积，他们将架空层南侧和西侧的墙壁向外延伸了几十公分（有图为证）（见附件１０和附件１１），这不仅严重侵占了业主利益，而且造成了一系列的后遗症。一是由于它占据了部分安全通道，从而给华景阁业主的安全带来了严重隐患；二是这些高价买来的杂房又被业主进行了二次改造，在一个狭窄的空间中都加装了厕所和厨房，全部用作出租房。不仅使小区增加了不少流动人员，同时也增加了不少汽车，使得原本就紧张的停车位更加雪上加霜。
３、开发商２０１２年在改建华景阁地面架空层时，我们根据《湖南省物业管理条例》的要求，曾与开发商就物业管理用房配置问题达成了协议，他们承诺留出3间房作为物业用房，不仅在他们的施工图（见附件１１）上进行了标绘．而且在他们２０１２年１１月２日“关于华景阁车库销售的通知” （见附件９）中也进行了公示。但后来却出尔反尔，承诺的３间物业用房１间已被卖出，１间未建，只留下１间位置最差、既不采光、又不通风的杂屋作为物业管理用房，后来他们居然还想将这间杂屋也拿来出卖，并叫价１２万元（有人证）。
４、从２００９年８月开发商开始对围墙开门洞和拆旧墙，到２０１２年１１月５日完成架空层改建对外出售车库和杂房，整个工程长达３年多时间。漫长的施工带来的灰尘和噪声污染不仅给华景阁业主的身心健康造成极大的伤害，同时因他们在施工中要将大量的旧砖和垃圾运出去，又要将大量的红砖、水泥、河砂等建筑材料运进来，几年下来，给华景阁的生态环境造成了严重破坏。屋前的停车坪和行人道已经被搞得破烂不堪，周围的下水管道也淤了不少泥沙，现在一遇下雨，华景阁周围都被臭气包围；华景阁架空层顶上漏水的问题仍然没有完全解决。2012年11月6日在物业部朱总办公室召开的业主代表与开发商全权代表屈总的协商会议上, 屈总代表开发商明确表示,待施工结束后公司将负责修复华景阁停车坪和行人道，负责清空下水管道中的淤泥。现在车库和杂房都出售完了，岳麓山庄可卖的财产也卖光了，几百万元的人民币已经进了开发商的口袋，公司也准备撤离了，但他们的承诺却完全没有兑现。因此我们要求岳麓山庄开发商必须兑现承诺，赔偿用于修复华景阁停车坪和行人道及清空下水管道中的淤泥费共计７万元；赔偿因施工带来的灰尘和噪声污染给华景阁４０户业主及家人的身心健康造成的伤害费１０万元。要求岳麓山庄开发商将违法卖出的１间物业用房和１间未建的物业用房折算成人民币共计２０万元归还业主；赔偿通道占用费、违约费和影响费１０万元。以上共计４７万元。
综上所述，岳麓山庄开发商应归还华景阁业主违法所得款和违约赔偿费共计１４７万元（注：１４７万元不包括“专变改公变”费用）。
岳麓山庄业主代表
２０１４年６月２５日
附：业主代表签名：
附 件
１、长沙市政府授予“外商居住小区”
２、开发商告知函
３、长沙市新建住宅供电设施建设管理办法
４、《长沙市新建住宅供电设施建设维护管理办法》
５、《岳麓山庄物业管理合同》
６、岳麓山庄《物业管理条例》
７、非法出售岳麓山庄华景阁屋顶天台证据
８、长沙市商品房备案申请表
９、关于华景阁车库销售的通知
１０、华景阁南侧地面架空层原形图
１１、华景阁一楼总平面施工图
你好，信中反映问题建议你通过法律途径维护自己的合法权益。