长沙市针对购房面积与实际面积不符，存在差异时，本市以及国家颁布的《商品房销售管理办法》如何规定？如果开发商在购房买卖合同里约定不按本市及国家颁布的法规执行，改动条款与约定，则应按哪个执行？哪个有效？

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caijw：
您好！根据市政府安排，您的来信由我处负责答复。您在来信中提出的“关于购房面积与实际丈量面积补差规定”的问题，我处就信件内容，现答复如下：
1、依据建设部令〔2001〕88号《商品房销售管理办法》第19条：房屋交付时……套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第20条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付以付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人……因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。依据建住房〔2000〕200号文《商品房买卖合同》示范文本第5条：合同面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
2、依据《房屋登记办法》第20条第2款规定：申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致。第22条第1款规定：“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”。
按照国家《房产测绘规范》和省、市文件的标准及要求，房屋预测绘是以规划报建图为依据进行测量和计算的。房屋预测绘是在商品房销售前，按照规划审批的报建图纸对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。它仅作为商品房预售时房屋销售面积的参考依据，而房屋的建筑面积最终应以产权发证为准。
综上所述，房屋转移登记须与房屋登记簿记载一致（即与规划证明材料记载一致），对于合同条款和约定与产权登记事实不符的，须按照《商品房销售管理办法》相关规定予以完善。
长沙市房屋产权监理处
2014年4月3日