关于对《长沙市业主大会成立和召开工作指导程序》文件进行审查的申请函
长沙市政府相关部门：
我们是天心区友谊路159号鑫天·山水洲城小区的业主，在申请成立小区业主大会的过程中，发现长沙市物业管理办公室于2010年3月2日下发的文件《长沙市业主大会成立和召开工作指导程序》（以下简称长沙物业《工作指导程序》）存在问题，和长沙市机构编制委员会事业单位管理处联系后被告知让我们联系长沙市房产局，联系和长沙市政府法制办备案处后得知，该文件属于非规范性文件，不能直接向其提出行政审查，2010年4月29日9点左右，联系长沙市房产局法规处，一位自称是刘处长的女士答复说该文件依据是国家的相关法规制定的地方性文件，让我们找业务部门或向其递交书面材料，列明哪些不合理的条文并说明依据。在此我们有如下问题
一、长沙市物业管理办公室作为事业单位是否有权力出台“这样的指导性文件”。
二、如果我们向长沙市房产局法规处提出审查申请答复有问题的话该向哪个单位或部门提出行政复议？
三、我们经法律咨询认为《长沙市业主大会成立和召开工作指导程序》存在如下问题：1、长沙物业《工作指导程序》第二条 出申请：“由建设单位或业主（经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需要的文件资料。”
我们认为该条抬高了筹备组成立的门槛，增添了难度、人为设置了障碍。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称住建部《指导规则》）“第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”并没规定提出申请的业主人数，通过法律咨询，我们认为只要业主按规定提出合法申请（程序合法、申请要求合法合理），不管人数多少，有关部门都应该积极组织指导成立首次业主大会会议筹备组。如果某个小区多位互不认识的业主分别向有关部门提出同样成立筹备组的申请，有关部门则应合并处理，协调组织这些业主统一行动，合并同类项。
2、长沙物业《工作指导程序》第三条 产生筹备组： “筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处代表担任”。
经过法律咨询，我们认为该条规定的筹备组成员人数，除了街道、居委会、建设单位必不可少的3名代表外，实际等于限定了筹备组中业主代表的人数（4-8人内）。作为首届业主大会，从现实情况来看组织难度更大，应该鼓励更多热心、专业或懂政策法规、组织能力强的业主参与筹备组工作，楼盘越大、参与筹备组的业主代表人数越多，越好开展工作、越有代表性，如果业主愿意，应该允许每单元有一名业主代表参与。从住建部《指导规则》）第十条可以看出也没有限定筹备组成员的人数。另外筹备组中业主代表人数如果限定为4-8人的话，这样的业主代表成员很容易被别人操作，因为建设单位作为业主可以推荐业主代表、和建设单位有关系的部分业主也可以推荐业主代表，如果出现这种情况，这样的筹备组中的业主代表成员则不具备合法的代表性。
3、长沙物业《工作指导程序》第四条 召开筹备组会议 规定筹备组会议由筹备组组长召集。
该条对筹备组组长召集筹备组会议的权限没有限定，如果筹备组组长不负责任、业务能力差的话，随意频繁召集会议或不积极召集会议，则都对筹备工作不利。应该规定筹备组组长的具体工作内容（具体应是协调建设单位、居委会等配合业主代表的合法合理要求），召集会议的标准（如经筹备组总成员的半数以上提议，则应组织召开筹备组会议）。
4、长沙物业《工作指导程序》第五条 规定业主委员会委员候选人为9-11名，候选人通过业主联名（20人以上）推荐或业主自荐等方式产生。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组的工作自行终止。
该条 “筹备组的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组的工作自行终止”的内容，实质对筹备组工作和选举产生业主委员会的工作都设置了障碍，与业主有积极参与业主大会相关活动的权利这一原则相违背，也违反了公民享有选举权和被选举权的宪法权利。《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》也都没有此类条文。从现实来看，积极参与小区相关活动的业主，能组织筹备工作也具备成为业主委员会成员的工作能力。
我们认为住建部《业主大会和业主委员会指导规则》已经非常细化，可操作性科学合理，而长沙物业《指导程序》某些规定为业主依法行使权利、维护自己的合法利益设置了障碍。我们不知道这样关系到千家万户利益的地方性规章制度的制定出台是否经过相应听证程序，我们认为政府有关部门的规定应该更方便群众行使自己的权利，而不是为群众办事抬高门槛、设置障碍。特申请长沙市政府有关部门审查长沙市物业管理办公室制定颁布的《长沙市业主大会成立和召开的工作指导程序》文件。
此致。
山水洲城业主2010年4月29日
山水洲城业主代表：
1、根据长沙市人民政府办公厅《关于印发的通知》（长政办发[2002]51号），物业监管处加挂“长沙市物业管理办公室”牌子。长沙市物业管理办公室是依法依规成立的。
2、《长沙市业主大会成立和召开指导程序》是根据住房和城乡建设部《业主大会和业主指导规则》，经过广泛讨论，征求各方意见，并充分考虑长沙的实际情况的基础上依法制定。指导程序规定了召开的程序和原则，细化了操作流程，有利于维护全体业主的利益，保护物业消费和服务主体双方利益，促进物业管理项目的和谐和稳定。
目前《长沙市业主大会成立和召开指导程序》还在操作运行阶段，而且以前也没有相关规定。您提出的意见，我们将在文件下一次修改中予以吸收。感谢您对我们工作的支持和理解。