房地产市场调控应改革土地出让制度
1、房价构成因素：土地成本、建安成本、管理费用、财务费用、销售费用、税费、利润等七部分构成。
2、成本实际控制人：土地成本由地方政府控制。建安成本、管理费用、财务费用、销售费用、利润是由房地产企业控制。税费由政府相关部门控制。房价上涨实际是土地增值。
3、政府调控房价可通过调控土地出让金实现，调控土地出让金可按销售价格分段计算，以某市为例，销售价格在6000元/平方米以内（含）可按25%收取土地出让金，房价在6000-7000元/平方米（含）之间，该区段可按40%收取土地出让金，房价在7000-8000元/平方米（含）之间，该区段可按50%收取土地出让金，房价在8000-9000元/平方米（含）之间，该区段可按60%收取土地出让金，房价在9000元/平方米以上的区段可按70%收取土地出让金。对于商业用房市场价格同样分段计收土地出让金，对未销售的商品房在开发商办理房产证时可比照市场价格分段收取土地出让金。
4、土地出让金在购房人签订合同合同后，由购房人直接向国土部门缴纳，政府可通过减免土地出让金调控房价，比如：成年人购买第一套房可全部减免或部分土地出让金，购第二套房不减免，购第三套以上住房可加收50%至至更高的土地出让金。
5、房地产开发商在取得土地时，只需缴纳政府核定的保证金，无须缴纳土地出让金，这样可以大大降低房地产开发商资金占用和财务费用，减轻开发商压力和风险。
6、土地出让制度的改革，政府可以增加财政收入，可以防止土地增值收益落入开发商的口袋，可以任意调控房价，可以保证低收入家庭住房需求，可以降低开发商成本和保证开发商的利润。
7、政府对土地出让制度改革，还需其他配套措施。
（本人从1991年开始从事房地产开发和房地产金融工作，对房地产市场起落感慨很多，住房是民生的重要组成部分，政府应当综合考虑自身利益、开发商和购房人利益，市场才能健康发展。）
2013年3月16日

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wsg先生（女士）：
　　　　您的《房地产市场调控应改革土地出让制度》的信件已收悉，现就您提出的问题回复如下：
　　　　我国实行国有土地有偿、有期限使用制度。其法律依据是：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第八、十七条，国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）、国务院办公厅《关于规范土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）等法律法规政策，我市的土地出让金是在办理土地出让环节根据标定地价核算的，土地受让人根据经市人民政府批准后的土地出让方案，与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，依据土地出让合同约定的金额和时间向财政部门缴纳土地出让金。
　　　　您提出的土地出让金在房屋销售环节由购房人直接缴纳，而开发商在取得土地时只需缴纳保证金而不需缴纳土地出让金，与上述法律法规政策不相符，但您的建议对土地出让制度创新有积极的启示作用。
　　　　感谢您对国土资源工作的重视和关心。