苏州市高新区枫景颐庭小区（又名金科王府）。小区于2012年12月31日交房，由开发商金科集团旗下金科物业管理，其中小高层区域物业费4.08元每平方每月，该物业费在2013年时基本上是苏州最贵的，放到现在也基本上是高新区最贵的。一、金科物业管理水平低下几年来，金科物业管理水平每况愈下，小区一期（小高层区域）存在以下问题，业主多次投诉，物业仍不整改：1）小区管理人员日益减少，2013年时小高层区域至少有四名以上的专职物业管家，现在只有一名在真正管理一期小高层区域。业主投诉任何事情，经常没有任何人回复或者管理，或拖延多日。无论小区发生多严重事情，物业管理人员包括物业经理等从不出面，就算他们答应了业主出面也从不出面。2）小区消防存在问题，地下车库只有一个出入口，另两个出入口被物业人为障碍物堵塞。3）小区物业经常在不经业主同意情况下，私自行事，如连续两年未告之业主情况下拆除业主电梯厅门锁；2017年年中在小区地下室局部搞环氧地坪，经有关环保单位检查，各种有害气体超国标10倍等等，严重损害小区居民健康。4）物业从不告之业主4.08元物业费的组成部分，也从未公示物业费的使用情况，并且自2012年12月31日起侵占全体业主应得的小区电梯广告费、小区广告费。5）物业安全管理极差，任何人只要穿戴整齐，都可以自由进出小区大门，物业保安会自动未陌生人开小区门。地下车库经常有陌生人自由进出，地库通向单元楼的门从不关闭，陌生人可自由进出单元。如今新的拆迁小区保安都知道不让陌生人自由进出。6）小区地下车库管理及其混乱。小区内地下车位均已由开发商卖给了业主，只有极少数车位租给了业主，然而地下车库走道经常停满了没有车位的车辆，经过多年投诉，物业至今没有整改。2018年1月1日，物业要求所有地下车库车辆补交其之前车位管理费，并预交2018年车位管理费后才可进入地库。多数业主于1月2日左右交齐该款项，然而至1月18日，车辆进出地库，系统仍显示绝大多数车辆为未缴费车辆，因导致地下车库内过道上停了更多无车位车辆，业主进出地库困难（保安盘问业主，却无人将业主信息输入地下车库系统中）。7）小区部分电梯经常故障，部分业主日日投诉，然而小区电梯故障依然没有解除。物业做事拖沓，2017年更换小区北门口马达，竟更换长达三月之久，导致门口长期无人看管（看管保安经常在玩手机），外人可自由进出。8）经常更换物业经理，物业经理从不出面处理任何投诉。以上问题只是金科物业管理中的部分问题，这些问题每次发生，物业从无工作人员出面道歉，甚至业主投诉后无任何工作人员出面处理。二、小区居民成立业主委员会人为受阻为此，小区居民决定通过成立业主委员会，通过合法手段来行使居民的合法权利。小区在高新区枫桥街道马浜社区的指导下，成立了业委会成立筹备小组，经过多次合法选举，合法选出了小区业主代表、小区业委会候选人，然而在小区最后成立业委会选举时，因物业举报，居委会多次推迟小区业委会成立，导致小区物业居民合法权利严重受损。1）本小区小高层均为11层，一梯一户（每个单元两梯两户），需刷卡到户。各楼层公共部分详见附图。
电梯与楼梯间内存在一个电梯厅，开发商在销售过程中明确表示该区域赠送给相应业主，并由物业于交房时同意各业主可以在楼梯与电梯厅处自行封门并装锁（开发商预留了门洞）。该赠与行为获得了全小区所有居民的同意并实际根据此赠与行为进行相应的生活（既一梯一户，刷卡到户）。其中电梯均为普通电梯，无消防电梯，发生火灾时电梯应相应断电，任何人员不得使用该电梯。小区所有业主均因开发商赠与电梯厅的原因，在楼梯平台与电梯厅间安装了普通木门，且在电梯厅窗户下安装了定制鞋柜（不影响入户门、电梯门及电梯厅通向楼梯平台的门打开）。现因金科物业为阻碍小区业主成立业主委员会，向消防部分投诉业主候选人在电梯厅内安装鞋柜，电梯厅门上装锁（所有业主代表已拆除该锁），居委会以此不同意业委会成立（居委会确认是金科物业举报的）。在此金科王府全体业主请求有关单位出面，帮助业委会成立。1）首先本小区百分之95以上业主已装修，且均安装了电梯厅门锁及鞋柜。（开发商赠与给业主的电梯厅区域，业主合法使用）。消防虽然口头告之居委会业主行为违反消防，但未开具任何书面意见，居委会有何权利以此阻碍居民同意业委会。（且就算更换业委会候选人，因所有居民均安装了鞋柜及电梯门，故仍存在问题。）另物业已拆除所有业主电梯厅门的门锁。2）新区范围内就有中梁香缇、姑苏公馆、路劲香港美好时光等小区，全苏州范围内还有平江景怡、月亮湾三号、金御华府等众多小区为一梯一户，电梯厅内业主均自行装有鞋柜，为何其他小区均可成立业委会，金科王府小区业主权利受到严重侵犯的情况下居委会却帮助物业以鞋柜违法名义拒绝业委会成立。3）《江苏省物业管理条例》第二十一条，“业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。”根据本条，业主代表候选人均无“损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋”行为，居委会在无消防部分书面意见的情况下，自行以业主电梯厅鞋柜违法推迟业主委员会成立，我小区居民强烈要求居委会同意本小区业委会成立。我小区居民已多次投诉12345、寒山闻钟等相关渠道，每次都得到了极其敷衍的回复（既业主代表候选人应拆除鞋柜）我小区居民希望有关部门可以出面，帮助居民成立业委会。
高新区便民服务员
物业公司依据签定的物业服务合同及约定的服务等级，提供相应的物业服务，对于来信人反映的情况，我局已要求物业公司严格按服务合同的约定提供相应的服务，且已将相关问题向金科苏南总部反馈，要求公司总部对项目加强考核管理。【高新区住建局】
高新区便民服务员
2018年1月24日晚，由马浜社区居委会、金科业委会筹备组、金科物业、以及部分居民代表共同召开金科业委会筹备组会议及物业沟通协调会。关于电梯消防通道的违章问题，消防部门明确表示不会对个人开出整改通知单,只会将整改通知单开给物业管理处。与会人员已达成一致意见，本周开始协商业委会委员候选人进行整改，并承诺后续不再闭合门锁。关于地下车库车位服务费收取相关问题，物业管理处进行解释，服务费从2015年开始补交，车位管理中存在的问题物业正在进行改善，目前访客车位剩余二十个左右，物业将进行挂牌指示避免访客乱停。并设置车管员进行引导。关于物业费、管家、物业管理细则等问题，已跟物业经理进行了反馈，物业表示将进行管理模式的改善，加强与居民之间的沟通。【枫桥街道】
显然电梯厅的门不能上锁。这是逃生及电梯救援通道。万一电梯故障，救援时电梯停在10楼，结果你们一家家全部是上锁的，怎么救人啊。死了人，锁门业主肯定要承担至少是民事赔偿责任。
平时适当利用应该还是可以的，但应该不能阻挡消防柜。
业主行驶的是建筑物区分所有权，该权利来自源于业主专有部分的产权。只要产权在，符合业主的法定条件，就能行驶建筑物区分所有权，有选举和被选举权。社区明显是帮物业找歪理，业主大会的事关你物业什么事，说到底，物业是外人，人家业主大会及业主没提出异议，物业有什么权力举报？社区不明白民法总则的基础意思是自治吗？就好比有一群人在商量干个事，准备选个头，你一个路过的人有什么权力发言。退而言之，物业还是人家请来的管家，主人在谈事，你叉什么嘴？中国的事情正是奇怪，越位太多。
第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
建议你小区先按上述文件要求相关部门成立物业管理委员会，然后通过业主投票通过“业主自治”的决议，先赶走物业。不明之处可以联系本人。
2018年1月24日晚，由马浜社区居委会、金科业委会筹备组、金科物业、以及部分居民代表共同召开金科业委会筹备组会议及物业沟通协调会。
关于电梯消防通道的违章问题，消防部门明确表示不会对个人开出整改通知单,只会将整改通知单开给物业管理处。与会人员已达成一致意见，本周开始协商业委会委员候选人进行整改，并承诺后续不再闭合门锁。
关于地下车库车位服务费收取相关问题，物业管理处进行解释，服务费从2015年开始补交，车位管理中存在的问题物业正在进行改善，目前访客车位剩余二十个左右，物业将进行挂牌指示避免访客乱停。并设置车管员进行引导。
关于物业费、管家、物业管理细则等问题，已跟物业经理进行了反馈，物业表示将进行管理模式的改善，加强与居民之间的沟通。
【枫桥街道】
经过本人将近半年的维权，深深得知一个事情，那就是这一级行政级别不管这个事情，必须找上一级的行政部门反映，你一直把时间耗在社区居委会是没什么用的，必须去街道进行实名投诉并且要将情况反映给纪检小组。只要你说的是事实，纪检小组必须给予答复。物业不作为，小区业主可以成立业委会并收回小区业主应得的公共收益。
2018-1-18 13:44:23