近日，研究院监测数据显示，截止7月，国内百城住宅库存已经出现了连续36个月同比下跌的现象，而三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值，预计探底基本完成。一般来说：库存去化周期即存销比，其合理区间为12-16个月，但惠州的存销比却非常低，百城新建商品住宅存销比排序中，惠州排在倒数第1位，存销比仅2.3个月。
这意味着惠州楼市仅需2.3个月的时间就能消化完这些库存，有分析认为，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。
大亚湾澳头中心区实景图
　　那么，库存不多的情况下，很容易让人想到二手房市场。就拿大亚湾来说，有关二手房市场的动态少之又少，其市场走向如何，是否值得购买，在这样的大亚湾楼市背景下，值得解读。
　　二手房办结30工作日秒缩至5个工作日
　　近日，大亚湾房管局出台关于二手房交易的最新政策，《关于实施不动产登记“双提升”有关事项的公告》，简化二手房交易登记程序，作出两大便民之举。从9月3日起，“双提升”公告的两项举措已正式实施，来看看细则：
　　现房抵押、商品房项目小区的二手房交易登记办结时间从30个工作日压缩至5个工作日，此为“提升”之一。
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　　“办理二手房转移登记、现房抵押登记业务时，房屋权属登记信息查询结果无需提交”，此为“提升”之二。
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　　以上这些出台二手房交易从30个工作日压缩至5个工作日便可登记办结，可以说压缩了6倍的时间，且简化了二手房交易办理登记手续。据房管局最新提示，由于二手房交易量持续增长，有个别中介宣传二手房交易办证过程需缴纳“加急费”，因此需防范个别中介人员误导购房群众缴纳加急费后可加快办证。出台此项便民政策，或许是打击中介不良行为的措施之一。
大亚湾管委会周边实景图
　　针对此次大亚湾房管局最新发布的便民政策，专访大亚湾中介行业协会会长陈湘洁女士，就二手房市场现状及前景等相关问题进行专业解答：
　　此政策缩短了二手房交易的时间，简化了客户办事程序，并将有效遏制部分投机人士借“加快出证”另行收费。 目前二手房交易市场受国家政策调控、利率上浮的影响，较5、6月份有所放缓，此政策提高办事效率，加强了客户的交易信心。
　　另外，大亚湾二手房市场的后期前景利好较明显。目前，一手房审批放缓，好的地块、位置越来越少，而二手房交易市场会慢慢接近深圳，3-5年将有望成为市场的主力军。
　　也有业内人士分析称，这是对大亚湾二手房市场的“松绑“，唤醒二手房交易市场的关注，一定程度上能够够缓解开发商“开盘挑优质客户”而刚需者又“购不得”的矛盾局面。
大亚湾西区实景图
　　现状大亚湾二手房交易持续增长
　　根据大亚湾房管局数据，2017年，大亚湾二手房销售总套数是8869套，平均每天有25套二手房卖出，同比增长34.5%；评估均价为5808元/㎡，涨幅达到45.2%。从数据来看，2017年大亚湾二手房成交均价不到新房成交均价的一半。
大亚湾霞涌实景图
　　不过，这个成交数据仅仅是银行评估价，实际成交均价和评估价仍有3000元/㎡左右的差距。也就是说，目前大亚湾二手房市场大约是八九千元每平米，这与目前新房价格大约相差四五千元每平米。
　　困境新房遍地开花，二手房如何生存
　　有人指出，“目前大亚湾遍地都是新房，二手房的首付又高，税费又多，手续还很杂，谁愿意去买二手房？”相对新房来说，二手房交易数据的确是个微小的数字。
　　那么，影响二手房交易的主要因素有哪些？先看下二手房市场的现状：
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　　新房遍地开花，但二手房需求仍在。根据大亚湾区房管局数据，2017年大亚湾区二手房市场取得稳步发展。其中销售总套数为8869套，同比增长34.46％；销售总面积为78.75万平米，同比增长4.69％。
大亚湾澳头实景图
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　　二手房均价普遍低于新房，且即买即住，二手房交易量虽不突出，但也不少。二手房目前虽做不了正常首付，但首付做到4-6成基本是没有问题。
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　　中介较少推荐二手房，二手房在惠阳大亚湾没有“伯乐”。缺少了“主要推手”，中介都在卖新房是惠阳大亚湾的普遍现象，因为该区域的楼盘大多是高佣金，因此，专注于二手房的中介少之又少。
大亚湾西区实景图
　　再者，新房库存饱和，销量大，购房者选择多。拿本月的金九来说，据数据库统计， 9月惠州全市将有53个项目、约13428套入市，其中大亚湾区预计7盘约1880套入市，推货量比上个月上涨约58%。
　　另外，二手房交易难度的确较大，评估价上不去，首付高。一般来说，二手房评估价低于成交价，通常情况，在银行允许的范围内，二手房评估价越高，贷款额度也相应越高，一定程度上可解决“首付不够”的问题。
　　但并非评估价越高越好，评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些，比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，且月度供房压力也随之增高。因此，评估价越高，缴纳的税费也越多，评估价越低，缴纳的税费则越少，而贷款额度恰恰相反，二手房的评估价越高，贷款的额度也越大，实际支付的首付款就可以少一点，评估价低，贷款的额度就小，首付方面，则需要多掏点现金。
大亚湾沿海实景图
　　突围二手房的“双刃剑”法则
　　从上述的“困境”可看出，大亚湾二手房交易市场的确存在着不少客观因素，但同时，也被太多不专业的中介做出了错误的解读。
　　要说二手房交易困境重重，不如说是一把“双刃剑”，其中不乏有一些突围案例，比如大亚湾某些楼盘二手房还曾出现了“倒挂”，即二手房价格竟比新房贵些，这是否隐射出大亚湾二手房市场的轨迹变动，并没有答案。但是归根结底，二手房永远是“二手”，所以二手房按常理一般都会比一手房便宜。
二手房的选择，最终还是根据客户的实际情况作出判断后进行选择。二手房目前确实做不了正常首付，但首付做到4-6成基本是没有问题，而且二手房价格会比新房低很多，所以首付多付一点，月供基本也是没有压力。
　　以大亚湾西区某热门楼盘为例：
一套89平毛坯三房的二手房，满两年，欠款30万，售价110万，单价12270元/㎡，税费合计大约在7万左右。目前该楼盘的二手房银行评估价约9000元/㎡，银行可贷款56万，首付54+7＝61万，按30年贷款算，按目前利率供约3300元。
　　再看该盘的在售新房，精装备案价在15800元/㎡左右，95平总价150万，契税维修基金合计3万，首付45+3＝48万（按3成正常首付算），贷款102万，30年月供则需大约6500元（以上数据都是估算，仅供参考，和实际情况有一定差别）。
　　因此，大亚湾二手房交易是一把双刃剑，它无疑需要客户根据实际情况自行选择。众所周知，惠州是粤港澳大湾区9+2城市少数不限购的城市，而且限卖政策对惠州尤其是大亚湾的影响微乎其微。
大亚湾东升岛实景图
　　大亚湾最近几年才发展起来，其本质就是年轻化的代表，而房地产楼市发展最多也不过是最近的五年，房地产市场依然还不够成熟，很多新房至今都还没有交房，那么二手房则谈不上成熟稳定，但随着粤港澳大湾区的国家战略的发展，湾区成熟、健康的房地产市场体系正逐渐地、稳步地形成。
　　二手房交易小知识
　　目前，大亚湾二手房交易市场，通过中介门店了解到目前中介费大约是3个点。
　　至于中介的可信度，中介从业人数多，整体素质相差较大，最好是先接触几次，有一定了解过后，自己做一个判断。毕竟买房是属于自己的事，无论好坏，买单的是自己，很多时候需要自己去理性判断，不要被中介或是亲朋好友的言论影响！
　　至于贷款部分，据区房管局回复，在大亚湾地区范围内大部分银行均可申请二手房住房公积金贷款，其中包含：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、广发银行均可办理。
　　大亚湾二手房交易所涉及税费：
　　一、转让方需缴纳增值税及附加和个人所得税
　　（一）个人所得税
　　个人转让住房，以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税，税率为20%。对个人转让自用5年以上并且是省内家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。确定年限以房产证出证时间或契税完税证填发时间为准。
　　（二）增值税及附加
　　1.个人将购买不满2年的住房对外销售的，全额征收增值税，税率为5.6%（含城建税、教育费附加及地方教育附加）；
　　2.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　二、受让方需缴纳契税
　　根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第五条规定，契税税率为3%。
　　另根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税【2016】23号）第一条第一款的规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。” 第二款的规定：“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%税率征收契税。”