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上海现离奇房贷案：300万房产被银行拍卖内幕
购房者提供的短信记录显示,银行客户经理一边与业主联系还房贷事宜,一边作为银行诉讼代理人,告诉法院无法联系业主。
法院因无法联系业主,此案件作缺席判决,此物业强制拍卖,终价128万元(当时市场价300万左右)。而记者深入研究账单后发现,上海银行还贷扣款异于多家银行,对拖欠贷款采取利滚利方式收取利息。
还贷账号流水清单多项扣款与上海银行提供已还款情况中多项还款项金额无法对应。
业主多次对外及法院申诉自己正常还贷,那她的还贷是否正常？
购房事件始末
据当事人李穆青向理财周报陈述,2004年夏,她购买宝山区经纬城市绿洲的一处景观房,而整个小区的房贷业务均由上海银行一位叫“范老师”的业务员受理。
她与上海银行漕河泾支行签订了《个人住房抵押借款合同》,借款71.9万元,贷款期限30年,等额本息方式还款。按照规定,以当时还款利息计算,借款人自2004年12月20日开始还款,每月金额为3877.44元。
“借贷关系生效很长一段时间后,银行方面都没有人主动同我联系,直到服务态度良好、语气温和的宓晨主动联络我,我心里的疑团也随之烟消云散。”李告诉记者。
2005年9月,李因工作调动举家迁至,她以书面方式通知了上海银行漕河泾支行,更换了联系电话和地址。并嘱托其客户经理宓晨,请他代为看管空房。
2008年3月11日,李收到宓打来的电话,称2007年李全年未还款,并发问“是否银行账号有误”。李当场否认,称自己一直按时还款,上海银行寄来的对账单也显示一直在扣款。在二人通电话的同时,李随即通过招商银行的网上银行,向往常正常还款的账号汇款1000元。以防万一,李同时开通了网银汇款短信通知功能,通知对象为宓。
李回忆说,宓当时在电话中称,汇款通知短信已经收到,但款项还没到账户上。想着跨行转账可能要隔天到账,汇出银行这边又没有退款,迟早会到账的。
事后,李请求宓,再好好查查这些账,如果账户确实有问题,银行没有扣到款,再联系她。
李称,在汇款后的第二天,宓没有再联系李,李以为此事已经解决。
等到李再次汇款后打电话或发信息向宓咨询,账户查得如何,宓也一直回复说“账号的事情在查”。
2008年9月4日,李照常发短信息给宓,询问欠款的事情,并且再次告诉宓,她一直在汇款,上周还汇了,银行应该能扣到款。宓回复说,“的确是没有扣到,请您再查一下,是否汇错账号。”
但李穆青从银行收到的对账单显示,在2008年9月1日,银行刚刚扣款4211.64元。
李向记者称当时既怀疑,又十分相信上海银行,认为银行如果有错,应该会自行纠正,于是她每个月照常执行还款操作。
“我准备将空置的房子出租时,被房产中介告知屋里出现神秘的脚手架……更不知,我早就被人告上了法庭,我的房子也已经沦落到被拍卖的田地了。”李向记者委屈地感叹。
“如果不是2009年6月20日,房屋中介公司打电话问我,屋里怎么会出现脚手架,我都不知道我的房子已经快不是我的房子了。”李激动地说。
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李称她知道此事后,立即致电宓,再三追问下,据李回忆称,当时宓开始的时候还吞吞吐吐地说,“李小姐,你要不来一趟上海吧,你的房子有点问题。”李问其有什么问题时,李说宓的反应是避而不答,经过她的多次追问,宓才表示房子被银行告了。等提及被哪位工作人员状告之时,宓说“告你的人已经离开上海银行了”。
李称等她赶到上海市徐汇区人民法院时发现,起诉书上的诉讼代理人白纸黑字上写着两个字:宓晨。也正是2008年3月以来一直答应帮她“追查账户”的上海银行工作人员。
李称其间在2009年7月7日,宓还通过短消息告诉李,“法院说房子已完成交易,账号事情在查。”接着法院给出一审判决强制执行拍卖房产。
双方疑点
李向记者述说,上海银行在一审中所提供的一证据是一张逾期清单,清单显示自己从2007年8月开始还贷中应收利息未还,直到2008年3月20日。长逾期天数为227天。
根据李提供的银行在2008年4月14日打印出该套房当前逾期清单。理财周报记者根据李提供给的上海银行出具已还款清单和还贷账户的流水账单,发现账户流水账单中在2008年1月25日所扣4158.86元即为银行出具已还款情况中2007年7月20日应还利息3959.58加上实还罚息199.28的总数。
其后在还贷账户流水账单中所扣的款项数无法与还款情况表单中应还款项对应。并且从流水账单上可以看到上海银行从2007年7月以后每月一直在扣款,直至2009年12月23日。
理财周报根据李提供的二审录音录音原话2010年1月19日,一中院开庭,潘明奇法官问银行:“是否可以解释清楚这几笔逾期欠款的理由？”
“有证据证明这几笔逾期款确实存在吗？”李表示至今上海银行还没有出具更详细的逾期清单。
前面说的并不可怕,让李质疑的是上海银行诉讼代理人宓向法院隐瞒自己联系方式的行为。根据上图2李与宓通短信显示时间为2008年9月4日。由此可见宓是知道李的联系电话。但是根据李提供一审判决时,自己缺席是因为法院无法从原告即上海银行诉讼代理人那里得知被告自己的联系方式。
李向记者表示,她认为上海银行诉讼代理人宓是有意向法院隐瞒自己的联系方式,促使自己在当年10月无法出席。李称2009年2月上海银行诉讼代理人宓向法院提出强制执行,当年7月,宓告诉李已完成房屋交易。但在2009年11月17日,李却收到上海银行发来的短信“温馨提示:11月20日是您住房商业贷款约定还款日,本期应还676213元,尽快还款。”
理财周报记者在查阅李提供的资料发现她的征信记录,上海银行漕河泾支行还贷账户在2009年4月29日起同时还两套物业。记者核算还贷账户的流水账单,发现另一套物业已于2007年2月20日还完所有贷款额41万元。李在同时还两套房贷的时间内,记者发现每月还款日因还款账号中的余额无法还案件中该套物业的当月应还利息,所以可以看到还贷账户的流水账单上在2008年1月25日是还2007年7月20的还款利息。记者向李提示,在他还贷期间,已上调多次还款利息。李向记者回应,“如果银行及时告之我,因利息有所增加的原因,我也肯定不会赖账。”
专业人士解答疑问
记者就在被告未到场的情况下,是否可以强制执行拍卖的行为咨询了中国政法大学的法学教授和几位律师,一致称“被告在一定时间内拒不履行法院判决的情况下,法院可以强制执行”。
上海国际航运仲裁咨询服务中心的邵先生表示,有关当事方可能利用了一个法律的漏洞,即“在法院传召,被告不到位的前提下,可以公告取代,公告期一结束,就表示被告默认”。
多次加息导致利息增加,银行有义务或者有责任通知还款人呢？
君泰律师事务所的相关律师告诉理财周报记者,双方既已签订《个人住房抵押贷款合同》,就应受合同条款的约束。借款人应按时归还所借款项,放贷一方有义务告知借款人的欠款金额。
此案件因过二审后,李称后法院委托上海黄浦拍卖行对该套物业进行拍卖,至今仍未过户,处于“冻结中”。
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理财周报记者与法院委托拍卖的拍卖行上海黄浦拍卖行联系,想了解之前以远低于市场价拍得该物业的买家是谁,此拍卖行表示不允许查看,如果是法院相关单位查看,需开单位介绍信件。
6月25日理财周报记者与上海银行法务部进行联系,接通电话的女士没有听完记者的发问就急急打断并声称:“不清楚此事,这事我们也不方便说,我们部门是解决银行内部审查的,对外的话就问公关宣传部”,然后草草挂了电话。
截稿之前记者拨通了上海银行代理诉讼人宓晨的电话,宓接通电话后,在了解记者来意后很镇定地说:“这件事情都由总行公关部来处理,我现在不方便说任何话。”
抄底豪宅需警惕拍卖陷阱
据了解，这批豪宅将在下周拍卖，记者在网上看到，不少投资者均表示有兴趣前往，甚至有声音认为深圳豪宅到了可以“抄底”的时候。
但记者在采访中发现，这批豪宅中有多处“疑点”，其中星河国际a2座10b号目前已租给一家美容院经营。记者在拍卖公告中发现，备注中写明该处房产有租约，租赁期限自2011年12月12日至2031年12月12日，全部租金合计70万元，承租人已一次性付清，房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议，该租约为有效合同，法院不负责清场交付。
“这是一个典型的拍卖陷阱。”广东盛唐律师事务所房地产律师周争锋提醒，对于这样的低价房投资者即使成功拍得也没有办法使用。他表示，有些债权人为了保证自己的利益，以极低的价格签署了虚假的租赁合同，对于这种不符合常规的做法投资者就应格外小心，即使拥有了所有权也无法对抗租赁权。此外，在房产拍卖中还存在很多的问题和陷阱，如a2座10b号房产要求“仅拍卖50%的产权”，拍卖成交后买受人需自行与该房产的共有人协商解决房产使用问题，而共有人在同等条件下享有优先购买权；a3座26b号房产则注明“拍卖房产有租约”，租期至2012年12月30日，承租人在同等条件下享有优先购买权。
周争锋表示，随着近期拍卖房产数量增加，此类纠纷也不断涌现。
近期他受理的一起案件正在法院审理，几家债主拍卖债务人的房子，同样是担保公司一次性支付20年的租金40万，也有银行的走账凭据，并把日期写在赎出房子不久。起初担保并不知道欠了众多外债，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子查封了8家，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，导致现在拍卖难。
近年来，随着社会经济的持续增长，国家对城镇基础建设的不断完善以及我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大，房产税从原来的小税种逐渐成为地方税收收入的重要来源之一，但是现行的房产税条例是国家1986年颁布实施的，已经运行了20年，房产税条例已经不能适应现在的社会经济的发展。从近几年房产税的实际征收工作中，发现现行房产税条例规定中存在着缺陷和不足，例如根据现行房产税条例的有关规定，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，财税地[1986]8号文件进一步明确：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在房产税开征之时，国有土地都是划拨、无偿使用，企业对土地不作帐务处理，土地价值不构成房产价值，因此不需要缴纳房产税。随着国有土地出（转）让方式的改革，国有土地由行政划拨改为有偿使用，那企业对土地价值是如何进行帐务处理的？是否计入了房产原值？近期，我们带着这个问题对土地价值是否计入房产原值征收房产税的问题进行了调研。
一、调查现状
从调查结果看，只有购买商品房的企业，商品房房价中包括了土地价格，土地价值就作为了企业房产的入账价值，与房屋一并缴纳了房产税。企业在购入或以支付土地出让金方式取得的土地上建造房屋的，有两种情况：一种情况是执行《企业会计制度》之前，企业是将土地价值计入“无形资产”科目，根据财会[2001]43号文件规定：执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。因此土地价值不构成房产原值，不缴纳房产税。另一种情况是执行《企业会计制度》以后，根据《企业会计制度》第四十七条规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按会计制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”。由此可见，土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据，缴纳房产税。但在实践中，大部分企业将新建房屋所占用的土地使用权价值未计入房产原值，而是单独计价进行摊销，减少了房产税计税依据，少缴了房产税。
二、存在问题
、土地与房产一并征收房产税，与房产税的立法目的不一致。在我国目前的税法体系中，国家对房产和地产是分别调节，也是分别征收的，房产税是国家对纳税人拥有房产或因房产取得收益征收的一种财产税。对土地而言，我国土地制度实行的是社会主义公有制，任何单位只有享有土地的使用权，而没有所有权，不属于企业长久拥有的资产，而只是国家的资源。因此土地价值计入房产原值征收房产税，与房产税的立法目的不一致。
第二、计税依据设计不合理，造成现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象。房产税的计税依据有两种：一是自用房产依照房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据；二是出租房产以房产租金收入为计税依据。目前这种片面依赖房产原值方法核算计税依据的方式，导致现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象，例如同等建筑规模的房屋，属新征地建造房屋的房屋造价中含土地价值，而在原有土地或无偿划拨的土地上建造房屋的房屋造价中不含土地价值，造成新建地同等规模房屋原值存在着差异，从而使房产税税负不均。
第三、计入房产原值的土地价值标准不统一。根据《企业会计制度》第47条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”结转的土地使用权账面价值是指与在建工程相关的土地价值，还是将全部拥有土地使用权的账面价值转入在建工程没有明确规定，导致计入房产原值的土地价值标准不统一。例如房产周围如有大面积绿化地，是否一并征收房产税。
第四、土地价值计入房产原值征收房产税与现行土地使用税存在重复征税。主要体现在对课税对象的重复征税，即对内资企业的同一项财产（土地）进行了双重征税，既对纳税人以土地的价值计入房产原值征收房产税，又对纳税人以其实际占用的土地面积为计税依据，征收土地使用税。
三、几点建议
为了加强税收征收管理，保障国家税收收入和地方财政收入，促进经济和社会主义现代化建设的发展，笔者就土地价值应否计入房产原值征收房产税提几点粗浅看法：
、对以不同方式取得的土地，无论纳税人如何进行帐务处理，其房产计税价值中都应包括房屋所占用的土地使用权价值。对购置的不需要建造直接可使用的房产，按实际支付的价款计算；对新建的房产按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出计算，其中包括建房征地费用，如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等；对在原有土地或无偿划拨的土地上建房的以所占土地面积的评估价值计算；对原有房屋的房产原值加计土地价值计算。从而达到公平计税价值，公平税负的目的。
第二、合理确定计税依据，要改变按照房产原值核算计税依据的方式，统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格，由专门的房产评估机构进行评估，可以每隔3年～5年评估一次，这样能够准确反映真实的税基，从而保证房产税税收收入随着经济的发展也得到相应的增长，提高房产税占税收总收入的比重。
第三、应根据现行实际情况对房产税纳税义务人、计税依据等房产税条例政策进行及时修订，使房产税税源能够真正转化为税收。
第四、将房产税和城镇土地使用税合并为一个税种，现行的土地使用税是以纳税人实际占有的土地面积为计税依据，实行定额税率，达不到合理节约使用土地，提高土地利用效率的目的，也不能有效地调节土地的级差收益。因此，将两个税种合并为一个税种，统一征收房地产税，有利于公平税负、平等竞争，也有利于方便税收征管和加强监管。
上海法院开庭审理房产中介散布虚假“房产新政”案
据新华社电?上海市浦东新区人民法院于7日开庭审理了被告人沈某某散布虚假“房产新政”寻衅滋事一案。
沈某某,女,1982年生,系上海金丰易居房地产顾问有限公司原销售经理,2016年9月6日因涉嫌编造、故意传播虚假信息罪,由上海市公安局浦东分局刑事拘留,2016年9月8日延长刑事拘留期限至三十日。2016年10月12日,上海市浦东新区人民检察院决定以涉嫌寻衅滋事罪对其批准逮捕,同日由上海市公安局浦东分局执行逮捕。
经检方依法审查查明,被告人沈某某系上海金丰易居房地产顾问有限公司“尚海郦景”项目的销售经理,其为促使客户尽快完成正式签约、缴足剩余款项,从而提高团队销售业绩,于2016年8月22日在自己手机中编辑了虚假的房产新政信息,并发送至微信群,要求下属业务员将该虚假信息告知自己客户,后该条虚假信息短时间内在网络上被大量转发。
浦东新区人民检察院认为,被告人沈某某编造虚假信息,在信息网络上散布,造成公共秩序严重混乱,其行为已触犯《中华人民共和国刑法》的相关规定,犯罪事实清楚,证据确实、充分,应当以寻衅滋事罪追究其刑事责任。被告人沈某某到案后能如实供述自己的罪行,可以从轻处罚。
2016年8月底、9月初,关于“9月起上海将实行购房信贷新政”的谣言在网络上流传,引起社会的广泛关注和热议。上海市公安局迅速组织力量开展侦查。9月6日晚,7名恶意编造、传播谣言的涉案人员被一举抓获,并被警方依法刑事拘留。
据了解,其余涉案人员目前还在进一步调查中。
房产=财富！中国家庭资产房产占6成，楼市困局如何解？
房产=财富！中国家庭资产房产占6成，楼市困局如何解？
日前，《中国家庭财富调查报告》发布，数据显示：中国家庭人均财富14万，6成资产是房子。这一方面反映了，我国家庭财富对房地产的依赖性过高，投资单一；另一方面也警示我国家庭财富风险较大。
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财富?靠房产？！
《中国家庭财富调查报告》显示，2015年我国家庭人均财富为144197元，城镇家庭和农村家庭的人均财富分别为208317元和64780元。
房产=财富！中国家庭资产房产占6成，楼市困局如何解？
而在家庭财富构成中，严重偏向房地产。数据显示，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%；而在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。
房产=财富！中国家庭资产房产占6成，楼市困局如何解？
再看另一组数据：中国中产阶层的财富构成，房产上的配置比例依然过重，高达79.5%，而金融资产占比过低，仅有10.8%。识局君身边就有个典型案例，一位热爱买房的中产朋友，9成半资产都是房产！真是心有多大胆，地有多大产。
如果是这样，不难得出一个结论：在中国，高房价时代的房屋资产已经是储藏财富和抵抗通货膨胀的好方式，能带来切实的红利。
事实却是：一套房已凝结家庭十几年的财富积累
其实，“房产在家庭财富占比近6成”这一数据，初衷可能只针对投资客吧。抛开投资性购房，实际情况却是，一套房子很有可能是某一家庭的大资产。尤其是在一线和热点的二线城市，大家对于购房这件事，仍表示“压力山大”。
我们购房的难易程度，可以从房价收入比体现，具体是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
以下为全国30省房价收入比排行榜
房产=财富！中国家庭资产房产占6成，楼市困局如何解？
通过房价收入比（每户住房总价除以每户家庭年总收入），我们可以看出一个家庭购房的难度。数据显示，高市连续三年维持在14.5的高位，上海则以14.0位居第二，也就意味着，在这些城市买房至少要工作14年。
随着2016年房价的大幅攀升，未来在、上海、海南这类房价收入比巨大，且又有刚需需求市民的城市，购房压力将再次加大。