1、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第四条:"市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。"之规定，吴中区住建局对中茵星墅湾小区物业管理活动具有管理和监督的法定职责。 2、根据《江苏省行政程序规定》第二十五条：“公民、法人和其他组织在行政程序中，依法享有申请权、知情权、参与权、陈述权、申辩权、监督权、救济权”。第四十六条：“行政机关在行政执法过程中应当依法及时告知当事人、利害关系人相关的执法事实、理由、依据、法定权利和义务。”举报人对吴中区住建局的行政程序有监督权、知情权，吴中区住建局应当告知举报人相关理由、依据。 请贵局正面回答举报人的举报内容是否成立？该车位租赁合同条款是否违法？请直接正面回答举报人的质疑。如果中茵星墅湾小区物业的车位租赁合同违法请履行法定监督之职；不管物业违法或不违法，贵局均有答复举报人异议的法定职责。请贵局不要对举报人的异议予以推诿、回避、打官腔，甚至将举报人“踢”向价格行政部门显是懒政、怠政和不作为。再次请贵局依法回答举报人的质疑，以维护党和政府形象。 一、《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报》 中茵星墅湾小区物业的（2018.06.01-2019.05.31）车位租赁合同上规定：“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”但《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款明确规定：“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费” 中茵星墅湾车位租赁合同明显强制业主预先缴纳一年物业服务费，剥夺了业主的自主选择权，与法律法规相冲突，请相关部门依法责令改正。 二、吴中区住建局答复网友：
您好！根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定：“物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。”经了解，物业公司是每年5月份进行车位续租，因时间节点已处于5月份，按照租赁合同中约定的“全额缴纳本年度物业费”，即指预收本年度下半年的物业费，而上半年的物业费应属于业主已缴纳范畴，并不存在预收一年的物业费。另外，车位租赁合同中并未强制要求全体业主缴纳全年的物业费。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！
吴中区住建局 三、《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报二——即对吴中区住建局答复的质疑》 1、贵局“根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定。。。”答复中的“物业服务合同”是指物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，现在中茵星墅湾小区业主委员会尚未成立，哪来的物业服务合同？又哪来的“可以根据物业服务合同预收物业服务费用。。。”？ 2、请问贵局中茵星墅湾小区每年是先收取物业费再提供物业服务的？还是先提供半年物业服务再收取物业费的？ 如果是预先收取一年物业费再提供物业服务的，并不因为在5月份这个时间点看就成了“即指预收本年度下半年的物业费，而上半年的物业费应属于业主已缴纳范畴”。难道预收了1月-12月一年的物业费，就因为在5月份这个时间点看就成了只是预收了半年物业费？就能改变预收了一年物业费的这个事实？按照贵局的逻辑，如果在12月份这个时间点看是不是就成了“没有预收物业费，1-12月份的物业费应属于业主已缴纳范畴”？ 因此，物业单方制作的车位租赁合同上的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”显然是指在进行车位续租时，已经预先全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权。根据该条款，预先缴纳半年物业费的业主显然是没有车位“优先续租权”的，该条款显然违反了《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费”，显然属于变相强制（有租赁车位需求的）业主预先缴纳一年的物业服务费，显然剥夺了业主的自主选择权。 根据《苏州市住宅区物业管理条例》等规定，住建局等部门对物业管理活动具有管理和监督的法定职责，再次请住建局等主管部门依法责令物业改正该违法行为，督促物业遵守法律，提高物业服务水平。 3、贵局答复“另外，车位租赁合同中并未强制要求全体业主缴纳全年的物业费”既不严谨，也不妥当，并有偏袒物业之嫌。难道只强制要求部分业主缴纳全年的物业费即为合法、合理吗？只强制要求有租赁车位需求的这部份业主缴纳全年的物业费就为合法、合理吗？变相强制要求就不是强制要求吗？再次请贵局不偏不倚地公正处理市民的投诉和反映的问题，切实增加人民群众对政府的满意度。 四、吴中区住建局答复 网友： 您好！ 根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”经了解，目前中茵星墅湾小区暂未成立业主委员会，小区的前期物业服务合同是由建设单位与物业公司所签，同样具有法律效力。 另外，根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”对此，如诉求人认为物业公司的行为属于变相强制收费，根据上述规定，建议向价格主管部门反映，由价格主管部门核实处理。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！ 吴中区住建局 五、《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报三——即对吴中区住建局答复的答复再质疑》 1、贵局作为物业行政主管部门，应当术业有专攻。“前期物业服务合同”与“物业服务合同”显是二个法律概念，请不要混为一谈，以免笑话。贵局第二次答复引用《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款显然错误，请贵局今后解答市民举报时引用法律条文或法律名词要准确。 2、根据《苏州市住宅区物业管理条例》等规定，住建局和物价部门对物业管理活动均具有管理和监督的法定职责； 3、向哪个行政机关举报是举报人的权利。现举报人依法向贵局举报中茵星墅湾小区物业车位租赁合同违法，请贵局依法履行监督之职。 4、根据《江苏省行政程序规定》第十三条：“两个以上行政机关对同一行政管理事项都有管辖权的，由最先受理的行政机关管辖；”之规定，既然贵局先受理了举报，并就举报事项答复了二次，那你们必须继续处理举报人的举报，必须继续答复且正面答复和处理举报人反映的问题，请不要予以回避和将举报人踢至物价部门，此种做法既违反《江苏省行政程序规定》，更不符合法律上的行政效率优先原则。再次请贵局继续答复且正面答复到底，不要因为无法回答举报人的质疑就采取回避和转移目标至物价部门的“做法”极为不妥，甚至有进一步偏袒物业之嫌。
5、根据《江苏省行政程序规定》第二十五条：“公民、法人和其他组织在行政程序中，依法享有申请权、知情权、参与权、陈述权、申辩权、监督权、救济权”。因此请贵局继续正面认真答复《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报二——即对吴中区住建局答复的质疑》中的第2、3点，以维护党和政府形象。
吴中区便民服务员
网友：您好！首先，之前投诉的内容主要是反映小区车位租赁合同中的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”属于“变相强制收费”。因此，根据您的诉求，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条已作出明确规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”本规定已明确“变相强制收费”的主管部门是价格主管部门。因此，之前我局根据本规定作出的答复是有法可依，并且价格主管部门对此已给予了明确回复。其次，关于物业服务合同事宜。根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”目前，中茵星墅湾前期物业服务合同是小区业主委员会成立前的物业服务合同，同样具有法律效力。另外，《江苏省物业管理条例》于2012年11月29日江苏省十一届人大常委会修订，并于2013年5月1日起施行。而《苏州市住宅区物业管理条例》是由江苏省第十届人大常委会于2007年9月27日批准，于2008年1月1日起施行。《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》对物业服务费预收最长期限存在不同规定，根据“新法优于旧法”原则，新法的效力优于旧法。因此，应以《江苏省物业管理条例》第五十一条规定的“预收物业服务费用的期限最长不得超过一年”为准。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！吴中区住建局
网友：
您好！首先，之前投诉的内容主要是反映小区车位租赁合同中的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”属于“变相强制收费”。因此，根据您的诉求，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条已作出明确规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”本规定已明确“变相强制收费”的主管部门是价格主管部门。因此，之前我局根据本规定作出的答复是有法可依，并且价格主管部门对此已给予了明确回复。其次，关于物业服务合同事宜。根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”目前，中茵星墅湾前期物业服务合同是小区业主委员会成立前的物业服务合同，同样具有法律效力。另外，《江苏省物业管理条例》于2012年11月29日江苏省十一届人大常委会修订，并于2013年5月1日起施行。而《苏州市住宅区物业管理条例》是由江苏省第十届人大常委会于2007年9月27日批准，于2008年1月1日起施行。《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》对物业服务费预收最长期限存在不同规定，根据“新法优于旧法”原则，新法的效力优于旧法。因此，应以《江苏省物业管理条例》第五十一条规定的“预收物业服务费用的期限最长不得超过一年”为准。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！
吴中区住建局
楼主对制度条例了解很多
《关于对吴中区住建局再答复的再质疑》贵局答复中对《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》理解有误。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款与《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款对于物业费预收的二个法律条款是递进互补关系，互不矛盾，不存在贵局理解的存在矛盾，理由如下：1、《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款：“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用”，该条款规定了物业服务费的预收未经业主同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费。该条款体现了业主的自主选择（预交六个月或六个月以上物业费的）权利。2、而《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款：“物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。”该条款是对物业服务合同预收物业服务费用进行了规定。（1）从法条字面理解，该条款有二层意思：一是首先要有物业服务合同来对物业服务费用的预收进行约定；二是在有物业服务合同的前提下，物业服务合同最多只能约定预收一年物业服务费。（2）从《江苏省物业管理条例》上下文和体系来理解，该条款属于《江苏省物业管理条例》第五章“物业服务”中的内容，结合《江苏省物业管理条例》第五章“物业服务”下的第四十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，也就是说业主的自主选择（预交六个月或六个月以上物业费）权利根据法律规定由业主委员会代为行使。也就是只有经过代表业主意志、行使业主权利的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，才可以约定预收六个月以上物业服务费。（3）也就是说，《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款规定了如果没有成立业主委员会，自主选择预交六个月或六个月以上物业服务费的权利由业主行使；《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定了如果成立了业主委员会，自主选择预交六个月或六个月以上物业服务费的权利由业主委员会代为行使。二个法律条文是互补、递进的内容，没有存在不同规定，请贵局提高法律素养，以免被法律人士笑话。（4）而目前中茵星墅湾小区业主委员会都没有成立，自主选择预交六个月或六个月以上物业服务费的权利当然由业主行使，当然适用《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用”之规定。综上所述，贵局对《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》条文理解有误。如果是举报人对法律理解不够，请贵局指正，举报人绝对遵从法律。如果是贵局对法律理解错误，也请贵局勇于担当、正视自己的错误答复。
2018-8-10 11:19:11