事件描述：
自11月起，颐和湾小区来了一家名为“苏州置韵房产营销策划有限公司”的公司，发布了两张公告，宣称与颐和湾花园开发商“苏州东方城苏南置地有限公司”签订了委托合同，今后的小区车位租赁、购买，车库日常管理交由该公司。（合同见下图1、图2）
11月上旬开始，该公司员工就开始对小区三个地下车库出入口进行值守，12月2日夜间10点后，该公司员工开始对未按规定停放的汽车，在前挡风玻璃处，用泡沫胶条张贴违规停车通知。这种胶条只能使用化学清洗剂才能清洗，且贴放位置，影响业主外出行车安全，受到了多数小区业主的抵制与声讨，因此事件，业主报警，长桥派出所出警调解多次未果，至今每晚还在贴。（见图3、图4、图5）
目前小区绿城物业的服务合同仍在有效期内，之前部分小区业主签订的车位租赁合同仍在有效期内。（见图6、图7、图8）
开发商和苏州置韵公司对业主和物业签署的车位租赁协议置若罔闻！强行取消原有协议中的动态车位管理！变成了第三方所谓的“按规定停放”，也由此出现了第三方对所谓“未按规定停车”进行违法贴条事件。
苏州置韵公司目前已对地下车库进行了实质管理，且受到了多数业主的抵制、谴责，对于开发商与苏州置韵的各种行为，小区业主也多次向吴中物价局、吴中住建局、吴中市场监督管理局进行了电话举报，目前并没有任何一个相关管理部门对此事进行实质性干预。
投诉问题：
1. 苏州置韵房产营销策划有限公司现在提供给小区业主的地下车库租金为360元/月，这个数额是超过了苏州市物价局规定的地下车库300元/月的最高限额的，请吴中区物价局相关部门予以查实，惩处。
2. 苏州东方城苏南置地有限公司在小区已经有前期物业“绿城物业”的情况下，违法与苏州置韵房产营销策划有限公司签订委托合同，违反了《苏州市住宅区物业管理条例》第七条：一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。请吴中区住建局相关部门予以查实，惩处。
3. 苏州置韵房产营销策划有限公司其经营范围为：房地产营销策划；房产信息咨询；楼盘销售代理；设计、制作、代理、发布：国内各类广告；企业品牌策划；企业形象设计；庆典活动策划；展览展示服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
目前该公司已对车库进行了实质性的管理，根据《民法》 第四十九条 企业法人有下列情形之一的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）超出登记机关核准登记的经营范围从事非法经营的；
我认为该公司对小区车库的管理行为，已超经营范围，属于非法经营。请吴中区市场监督管理局予以查实，惩处。
图1：
图2：
图3:
图4:
图5:
图6:
图7:
图8:
吴中区便民服务员
网友：您好！您所反映的问题已收悉，现答复如下：1、根据《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2、经了解，目前开发公司委托第三方（苏州置韵房产营销策划有限公司）进行地下停车位租售工作，日常管理还是由绿城物业在负责，不存在分割管理。3、据与开发公司核实，因发现地下未租售车位被其他车辆占用，故采取贴纸的方式提示车辆驶离。了解情况后，我局已要求开发公司采用合理方式告知业主有关事项。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！吴中区住建局
一个小区，几个公司来管，肯定不合法！
这个开发商恣意妄为，公然违背苏州市物业管理条例的种种做法。希望相关部门据实查处，惩罚。还小区一个宁静详和的居住生活环境！
截止到今日，物价局相关部门已经介入，现在租金超额问题已经得到初步解决。
望吴中区住建局、吴中区市场监督管理局针对投诉问题尽快予以查实处理。
网友：
您好！您所反映的问题已收悉，现答复如下：1、根据《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2、经了解，目前开发公司委托第三方（苏州置韵房产营销策划有限公司）进行地下停车位租售工作，日常管理还是由绿城物业在负责，不存在分割管理。3、据与开发公司核实，因发现地下未租售车位被其他车辆占用，故采取贴纸的方式提示车辆驶离。了解情况后，我局已要求开发公司采用合理方式告知业主有关事项。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！
吴中区住建局
我对你们所描述的“不存在分割管理”，继续持有异议。我想请问住建局的相关工作人员，第三方的这些行为“白天值守地库闸口”、“晚上对车辆进行泡沫胶贴条”，是否构成对车库进行实质性管理。
如果上述两项行为不属于车库管理，那么什么行为是车库管理行为？请明确告知，以便第三方公司违规的时候，我们进行投诉。
根据你们所说的，开发公司发现未租售的车位被其他车辆占用。车库的管理由绿城物业承担，那么通知车主挪车、对车辆张贴告示的行为也理应由绿城物业承担。由第三方公司进行，不就还是分割管理了么？
2018-12-6 20:00:40