小区物业管理很烂！几乎就与没有一样！业主居住很不安全！：主要问题如下：
1、 物业必须持证上岗，尤其是收费的和搞维修的
2、 处理业主的问题时没有回访。
3、 房产证违约金的处理
4、 物业收费的人态度不好，要求辞退；
5、 小区房屋有侵水的，一直没处理好；所有发霉的房屋要物业统一进行处理
6、 各业主的维修基金发票必须提供
7、 小区必须清楚标示停车位置！人行通道；
8、 小区业主车辆必须做登记！且颁发小区通行证
9、 小区要定期清除四害；
10、 小区的路灯要及时维修更换；
11、 小区进门的地方，要搞电脑控制系统，不是本小区的车辆，一律发卡 （不要让外来车辆也停到里面来）
12、 小区卫生很脏，绿化没人管理；
13、 楼梯门手可拉开！无安全
14、 小区和很多瓷砖坏了没补
15、 小区垃圾乱丢
16、 小区内严谨乱张贴！楼道不准有牛皮癣。
17、 小区保安，晚上需要定期巡逻。
18、 物业必须要有24小时值班；
以上问题：物业不能在3个月内及时处理！小区所有业主将不再交物业费！

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韩水彬：
您好！
感谢你的来信！针对您在信中所提到物业管理问题，可要求物业公司严格按物业合同约定内容进行服务，县住保局物业管理服务中心将针对您提出的问题督促物业公司进行整改，您可拨打物业管理服务中心电话进行咨询：0731-87819218。如果物业公司整改后服务仍上不去，可以向乡镇、社区申请召开业主大会，更换物业公司。
但您在信件中提到的有几个问题不属于物业公司的职责范围，如房产证违约金、房屋质量、维修基金发票、停车位置等等问题，是需要与开发商协商解决的。同时，业主与物业公司都要站到对方的角度进行换位思考，作为物业公司，业主交了物业服务费，就需要享受到同等价值的相应服务，应积极主动与业主进行沟通交流，将工作细化并及时公告公示；而作为业主，应该明确自己所居的小区物业公司是提供的几级服务，清楚物业合同中的服务内容有哪些，不能盲目说物业服务不到位，也不能说一项服务不到位，就所有的物业费都不交了。
附：长沙腾达物业管理有限公司对您提出问题的回复。
关于水岸星城2栋601业主韩水彬对物业18个问题的回复   tdwy no：002
上报单位
宁乡县住房保障局
报送单位
长沙腾达物业管理有限公司
回复事项
18个问题的答辩
上报时间
2013-7-2
水岸星城2栋601业主韩水彬投诉：“小区物业管理很烂，几乎与没有一样，业主居住很不安全。”水岸星城位于宁乡白马桥乡正农社区，地处城乡结合部，属梯级开发，由长沙合盛房地产公司开发，分三期建设。第一期于2009年9月28日竣工验收交房，第三期于2011年10月28日验收交房。住户为1198户，总建筑面积约13万多平米。由长沙腾达物业管理有限公司经营管理。从2009年以来，物业公司遵照上级主管部门的要求，依法经营，照章纳税，管理井井有条，四年以来从未发生过任何刑事治安案件和各种事故。小区卫生、绿化在正农社区范围内，也属一流，得到了广大业主的认可。物业收费标准虽低，但物业管理费的收取年均仍然达到了90%以上。为构建和谐社区做了大量的工作。得到了白马桥乡、正农社区、白马桥派出所的充分肯定。就业主投诉的诸多问题，我们仍然本着平和心态认真听取，做到有则改之，无则加勉。我们希望业主就物业服务中出现的一些问题多与物业办公室进行沟通，不希望动不动就到网上发帖、串联，制造更大的矛盾。许多东西都应本着以事实说话、以宽容心态对待。2栋601业主投诉说：“小区物业管理很烂，几乎与没有一样。”这样的投诉存在以偏概全、全盘否认、不客观。
下面就业主投诉的18个问题作如下答复：
1：关于业主投诉“物业必须持证上岗”的问题。
遵照上级主管部门的相关要求，小区物业在经营十分困难的情况下，做到了保安、保洁、办公行管人员三大块工装的统一，持证上岗，制定了岗位责任制，规范了物业工作的行为准则，有章可循、照章办事，并建立了公司首问责任制和末位淘汰制，奖惩分明、考核到位。
2：关于业主投诉“处理投诉问题没有回访”的问题。
物业公司对小区业主的投诉逐日逐个进行了登记，建立了相当规范的档案。属物业公司处理的问题，做到不过夜，属房屋质量问题的，物业公司也进行了登记，并及时报告了开发公司售后维修部，由售后维修部门组织相关从业人员进行维修，物业客服人员跟踪回访，如发现业主投诉的问题未一次性处理好的，物业公司重新向开发商售后经理申报。从物业公司进驻服务以来，一直坚持了这一制度，不是投诉人讲的那样。这一事实，有据可查，几年来的投诉登记资料一直保留存档，随时可查阅。
3：关于业主投诉“房产证违约金的处理”的问题。
业主购房时与开发商签订了相关合同，业主所投诉的2栋于2011年10月28日交房，2013年5月13日产权证到位。开发商与业主签订的合同明确说明了在365个工作日后交付产权证，与此仅有十几天的差距。物业公司对业主反映的产权证违约情况也及时向开发商进行了汇报。业主投诉的这一点与物业公司的工作并没有任何直接关系，也不属物业公司的职责范围。
4：关于业主投诉“物业收费人员态度不好”的问题。
这一投诉也没有事实依据。个别业主不理解、不支持、不交物业管理费的现象确实存在，但物业公司只能做思想工作，说明道理，通情达理的要占90%以上，不存在收费人员态度不好。我们本着有则改之，无则加勉的态度，今后进一步加强员工的工作态度和服务意识的培训。
5：关于业主投诉“小区房屋渗水一直没处理好，所有发霉的房屋要物业统一进行处理”的问题。
2栋601业主韩水彬于2012年3月4日向物业客服反映房屋主卧与书房外墙渗水，物业及时上报了情况，售后维修也及时组织人员进行了维修，同年5月26日进行了返修。2013年4月10日申报主卧外墙渗水，也已维修。6月30日，业主再次申报该房主卧外墙渗水，因大雨刚过，墙体未干，还未进行维修属实。平心而论，房屋质量问题确实是绝大多数业主经常投诉、关注的问题，这方面的问题也是困扰所有物业公司的一块“心病”。房屋因外墙渗水引起室内墙漆发泡、发霉、窗套装饰板损坏等这一系列的售后维修还原工作都只能由开发公司安排专业队伍处理，物业公司只能从中协调、协助，没有任何财力、物力替业主作还原处理。再说物业企业主要职责是做好小区的整个公共部位的服务以及公共设施设备的保养、护理，使之正常运转。对于业主专有部分的房屋质量问题，物业公司只能多方反映、沟通、协调，完成自己职责内的工作，没有能力统一替业主进行室内还原。开发公司也不会给物业公司这方面的权利。
6：关于业主投诉“维修基金发票必须提供”的问题。
业主在购房时开发企业应提供相关的合法票据。至于维修基金发票，业主本人应找售楼部相关负责人处理。物业公司只能就此事向开发公司反映，除此之外，别无他法。
7：关于业主投诉“小区必须清楚标示停车位置、人行通道”的问题。
由于前期规划没有设计人车分流，未设地面停车位，目前的通道全部为
人行、消防通道，以致停车问题相当严重。小区目前还有100多间车库未出售，还有部分空间可使用，从长远来看，停车问题会更加突出，但物业公司无能为力。有许多业主建议物业公司在大的主干、消防通道上划出停车位，但物业公司从多方面考虑，此办法难以实施。最主要的核心问题是：消防通道本就不宽，划出部分停车位以后，一旦发生火灾，消防车不能顺利通行灭火，此责任物业企业无力承担。
8：关于业主投诉“小区业主车辆必须做登记，且颁发小区通行证”的问题。
自物业公司进驻服务以来，本小区就实施了这一制度。由保安队员实施，凡本小区的车辆都进行了实名登记，并留有联系电话，驾驶室的玻璃上张贴了水岸星城标志。本小区共计大小车辆391台，每年以7-8辆的速度在递增，停车问题非常严峻。
9：关于业主投诉“小区要定期清除四害”的问题。
小区每年进行三到四次的除虫防治，截止到目前，公司对水岸星城小区内所有绿化地段、楼道进行了消毒、病虫防治已达3次，得到了广大业主的认可。
10：关于业主投诉“小区的路灯要及时维修更换”的问题。
物业公司对原工程设计的照明保持了正常使用。对三期工程的死角，物业公司请示开发商同意，新增了几处照明，保障了小区业主的正常生活。对于被损坏的路灯也及时进行了维修及更换。
11：关于业主投诉“小区进门的地方要搞电脑控制系统”的问题。
目前小区的主大门、次大门都是人工手动控制，这是原始设计，物业也无能改变这一现状。目前物业管理费用标准为每平米0.6元，在同行业中属于最低收费，确保日常开销都相当困难，所以要改变现有设施，需要开发商投入资金。物业公司已向开发商团队做出了书面报告，开发商尚未给出答复。
12：关于业主投诉“小区卫生很脏，绿化没人管理”的问题。
卫生工作是物业工作的重中之重，关系到1000多户业主的身心健康。物业对保洁工作常抓不懈。建立了严格的考核制度，每周一次评比，每月一次总结，小区卫生工作也发生了较大变化。当地社区对我小区的卫生工作也给予了充分的肯定。绿化工作的好坏，既是小区的形象，更是为业主提供一个舒适的生活环境，由于本小区内绿化面积较大，是周边小区不能比的，这是既存事实，外来小区人员来到本小区都是赞不绝口。对于绿化，我们有专人管理，定期施肥、浇水、修剪、除草以及病虫防治。但这一工作，我们自身认为工作确实没有做到位，因为是梯级开发，绿化的饱满度和成活度参差不齐，有待于进一步养护、修剪，还有潜力可挖，还有努力的空间。对业主的合理化建议，我们也一定会认真听取，对业主的批评，我们也会加以改正，力争更好。
13：关于业主投诉“楼梯门手可拉开，无安全”的问题。
楼梯门是业主进入楼道的第一张大门，可以肯定99%的是好的，但也不排除个别常坏的现象存在，因为楼道门是电动控制门，业主刷卡进入，个别故障是难免的，但只要业主反映，我们立即组织人员维修。业主的投诉不带有普遍性。
14：关于业主投诉“小区很多瓷砖坏了没补，要有24小时值班”的问题我们也承认，不排除个别楼栋墙角有瓷砖损坏的现象，但是我们发现一处就及时维修一处，不影响业主的正常生活。公共地面瓷砖由于大小车辆辗压，年年进行修复，地面瓷砖更换费用最多的一次花费了一万多。关于实行24小时值班的问题，我们的门岗一直保持着24小时值班，除了门岗的值班以外每天每晚还派出了两组保安人员巡逻，这一制度从来没改变过。物业公司一直以来都采用了自动化电子巡更系统，不但24小时昼夜巡逻，还必须做到栋栋到位，确保小区的平安，可随时调阅电子巡更档案。由于物业非常重视此项工作，多年来，从未发生重大的治安案件，我们抓到的盗窃分子都送至白马桥派出所，白马桥派出所对物业保安进行了经济奖励，有档可查，去年上半年我公司提供情报，配合玉谭派出所多次蹲点，成功破获15栋某吸毒团伙吸毒案件，没收毒资几十万，涉案人员八人，确保了小区的平安与和谐，多次受到派出所的肯定及表扬。
15：关于业主投诉“小区垃圾乱丢”的问题。
这种现象确实存在，小区业主大部分来自农村，还没有养成一种城市生活的良好习惯，一人扫十人丢，在这方面还须物业做大量的宣传与教育工作，促使部分人增强讲文明、爱卫生的意识。使小区的品味不断提升。
16：关于业主投诉“小区内严禁乱张贴、楼道不准有牛皮廯”的问题。
在争创卫生文明县的同时，我们积极响应社区的号召，在活动中，我们对小区所有楼道进行了一次全面的清理，收到了较好的效果，业主反映良好。在检查中，我们也发现不少乱张贴的对象，却是我们本小区的业主，他们在
民营单位上班，把单位的宣传广告张贴在自己的小区内，给管理带来较大的困难。
以上是我们对水岸星城2栋601业主韩水彬投诉情况作出的说明。对此公司十分重视，并召开了专题会议，对投诉情况一一作了认真自查自纠，本着有则改之，无则加勉的精神，严肃对待每位业主的投诉，认真做好自己职责内的工作。我们也客观的认识到，业主对行业工作的分工、工作性质缺乏了解，横加指责，全盘否认，也是对物业工作人员极不尊重的表现。我们希望上级主管部门派员来公司进行实地调查，了解公司的真实情况，给腾达物业管理有限公司一个客观、公正的评价。
单位
长沙腾达物业管理有限公司
负责人
 

宁乡住房保障局 2013-06-19 11:44