2013-2018年中国安宁市房地产行业前景展望及投资可行性研究报告
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【报告编码】 91444
【出版日期】 2013年12月
【出版机构】 中研 华泰 研究院
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【报告价格】 [纸质版]:6500元 [电子版]:6800元 [纸质+电子]:7000元
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【目    录】
第一章　2013年中国二三线城市房地产整体发展态势分析 19
第一节　中国二三线城市土地市场 21
一、二三线城市土地市场供给逐渐升温 21
二、二三线城市成房企土地储备主战场 22
三、地产开发商加快二三线城市拿地速度 22
第二节　中国二三线城市房地产市场 23
一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹 23
二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素 25
三、我国二三线城市房地产市场发展状况 25
四、我国房地产发展重心向二三线城市转移 27
五、房地产企业在二三线城市的发展概况 27
第三节　中国二三线城市房地产市场价格分析 31
一、二三线城市房屋价格的现状 31
二、二三线城市房价上涨的原因 31
三、控制二三线城市房价的建议 32
第四节　二三线城市房地产市场的开发模式 32
一、城市综合体的模式 32
二、城市发展运营商的模式 33
三、城投的模式 34
四、城中村的模式 34
第二章　2013年中国安宁市房地产市场运营环境监测研究 36
第一节　中国房地产周期性波动的取决因素 36
一、国民经济运行态势 36
二、体制因素 37
三、政策因素 39
四、城市化进程 41
第二节　中国安宁市宏观环境概述 42
一、地理环境 42
二、行政区划 42
三、交通运输 43
四、经济结构 43
第三节　中国安宁市经济社会发展情况 44
一、2013年安宁市经济和社会发展状况 44
二、新经济形势下安宁市经济的发展机遇 45
第四节　中国安宁市城市建设及规划 45
一、安宁市建设发展现状概述 45
二、安宁市积极推进城乡一体化的生态城市建设 46
三、安宁市建设发展的建议和借鉴 47
四、安宁市城市总体规划（2006-2020）解析 48
第三章　2013年中国安宁市土地储备与开发状况调查 50
第一节　土地利用机制与城镇化发展研究 50
一、城镇化的涵义 50
二、约束中国城镇化进程的土地问题 50
三、城镇化土地问题的解决措施 58
第二节　安宁市土地市场的发展综述 62
一、制度先行规范运作 62
二、企业用地 63
三、旧城改造 63
四、城中村征地 64
五、不断完善土地招拍挂出让制度 64
第三节　安宁市土地市场供需状况研究 66
第四节　2008-2013年中国安宁市土地市场走势 67
一、量和价的分析 67
二、个别重点地块分析 67
三、土地市场走势原因探究 68
四、土地市场预测 69
五、溢价成交率/成交溢价率分析 69
六、区域比较分析 70
第五节　节约集约用地对房地产业的影响 71
一、《关于促进节约集约用地的通知》 71
二、土地闲置成本加大囤地空间缩小 75
三、小地块的出让和开发将成为主流 76
四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度 77
第四章　2013年中国安宁市房地产消费者购买实地调研情况 79
第一节　安宁市与一线城市房地产购买市场对比分析 79
一、人均住房面积对比 79
二、住房消费结构（新房、二手房）对比 79
三、住房消费能力对比 79
四、购房者年龄区间对比 80
五、购房者面积需求区间对比 80
六、购房目的对比 81
七、安宁购房市场所处地位 81
第二节　2011年安宁市房地产市场购房行为剖析 83
一、购房者对于新房市场与二手房市场的关注比例 83
二、中低价位新房为市场关注热点 83
三、购房者置业投资关注八大方向 84
四、购房者购买行为综述 84
第三节　2013年安宁市房地产市场购房行为研究 85
一、购房者置业看重性价比 85
二、投资性购房比例及主要关注区域 86
三、购房者考虑的主要因素 86
四、购房者青睐的价位及面积 89
五、购房者的其他诉求 90
第五章　2013年中国安宁市房地产市场运营状况综合剖析 93
第一节　中国安宁市房地产市场运行情况 93
一、2013年安宁房地产市场供应及成交分析 93
二、2013年安宁市房地产市场运行分析 93
三、2013年安宁市房地产运行简况 93
第二节　中国安宁市房地产市场研究 94
一、安宁市新建商品房总体供需分析 94
二、安宁市各区/镇房地产市场供求状况 94
三、安宁市房地产市场剩余货量统计 94
第三节　中国安宁市房地产市场调研 95
一、房地产市场总体综述 95
二、房地产市场供应量研究 95
三、房地产市场成交量研究 96
四、房地产市场成交均价预测 96
五、房地产市场项目分析 96
第四节　中国安宁市房地产市场整体开发情况 99
一、商品住宅 99
二、别墅 99
三、办公楼市场分析 100
四、商业营业用房市场分析 100
第五节　中国安宁市各区域板块房地产市场供求（重点区域） 100
一、安宁主城区 100
二、大屯新区 100
三、太平新区 101
四、温泉镇 101
第六章　2008-2013年中国安宁市住宅市场数据监测及同比分析 102
第一节　住宅产业的相关概述 102
一、住宅产业特点及分类 102
二、住宅的套型和户型 102
三、住宅产业开发及所占比重 102
第二节　2008-2013年安宁市商品住宅建设与销售数据统计 103
第三节　2013年中国安宁市住宅市场发展形势 104
一、安宁各区以及项目交易量分析 104
二、安宁存量房情况综述 105
三、安宁住宅销售价格分析 105
第四节　中国安宁市住宅细分市场动态研究 106
一、安宁市节能住宅建设与发展 106
二、安宁市高端住宅市场分析 107
三、安宁市豪华住宅市场发展动态 107
四、安宁市全装修住宅的发展现状分析 108
第五节　2008-2013年安宁市住宅市场同比分析 108
一、安宁市全市市场吸纳 108
二、安宁市全市市场均价 108
三、安宁市全市存量消化周期 109
四、安宁市全市存量平均户型 109
五、安宁市开发区市场吸纳 109
六、安宁市存量消化周期 110
第七章　2008-2013年安宁市别墅市场运营数据监测及同比分析 111
第一节　别墅市场需求特征分析 111
一、别墅认知分析 111
二、调查对象背景情况分析 111
三、需求特征小结 111
第二节　安宁市别墅市场的发展概况 112
一、安宁市别墅发展的历史沿革 112
二、安宁市别墅的区域分布 113
三、安宁市别墅市场的发展动态 113
四、安宁市老城别墅成二手市场新宠 113
第三节　安宁市老别墅的发展概况 114
一、安宁市早期城市别墅区的划分及成型 114
二、安宁市别墅的特点及特色别墅调研 114
三、老别墅的现状与保护 115
第四节　安宁市旧城改造与老别墅区域保护及规划分析 115
一、旧城改造与老别墅区保护的矛盾凸显 115
二、规划保护与开发利用之间的有机结合 116
三、实现新老别墅融合相继的可持续发展 116
第五节　2008年安宁市别墅市场发展分析 117
一、整体供求分析 117
二、别墅市场需求分析 118
三、别墅市场价格分析 118
四、别墅市场产品及区域分析 118
第六节　2009年安宁市别墅市场发展情况 119
一、新增供应分析 119
二、存量分析 119
三、市场成交及价格分析 120
四、产品结构分析 120
第七节　2010-2013年安宁市别墅市场发展研究 121
一、总体运行特征 121
二、新增供应状况 121
三、市场成交状况 121
四、价格走势状况 122
第八章　2008-2013年安宁市商业地产市场数据监测及同比分析 123
第一节　商业地产的相关概述 123
一、商业地产的定义 123
二、商业地产的分类 123
三、商业地产发展规模分级 123
第二节　中国商业地产的发展现状 124
一、中国商业地产市场发展总体状况 124
二、中国商业地产细分市场状况 125
三、当前经济下中国商业地产市场呈现的特点 128
四、中国商业地产市场景气度分析 129
第三节　安宁市商业地产的发展综述 129
一、安宁市商业地产积极探索新发展模式 129
二、安宁市商业地产业态逐渐调整转变 130
三、安宁市开发区商业地产快速繁荣发展 131
四、金融危机下安宁市商业地产市场的发展态势 131
第四节　2008-2013年安宁市商业营业用房建设与销售数据统计 132
第九章　2008-2013年中国安宁市写字楼市场数据监测及同比分析 134
第一节　中国写字楼市场的发展综述 134
一、中国写字楼发展史及种类回顾 134
二、中国成为亚洲写字楼金融业热点 135
三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 137
四、国家政策对中国写字楼市场影响分析 139
五、房产商进军写字楼开发的战略转换分析 142
第二节　中国安宁市写字楼市场发展综述 144
一、安宁市写字楼市场的发展历程 144
二、安宁市写字楼市场快速稳步发展 146
三、板块形成差异化竞争 147
四、高档甲级写字楼集中入市 147
第三节　中国安宁市写字楼市场板块研究 148
一、安宁市cbd 148
二、安宁市商务区 148
三、安宁市写字楼新兴聚集区 148
四、安宁市潜力板块的思考 149
第四节　2013年安宁市写字楼市场的发展思考 150
一、安宁市写字楼市场发展现状 150
二、安宁市写字楼市场发展动态 151
三、安宁市写字楼空置率 151
四、安宁市写字楼未来市场预测 151
第五节　2008-2013年安宁市办公楼建设与销售数据统计 151
第六节　中国安宁市写字楼市场的未来发展展望 153
一、安宁市写字楼市场有望迎来新一轮发展契机 153
二、安宁市写字楼市场即将进入成熟发展阶段 153
三、安宁市写字楼市场未来发展仍面临挑战 154
第七节　投资写字楼的风险及专家建议 154
一、投资写字楼的三大风险 154
二、经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险 154
三、投资写字楼需注意的问题 155
四、个人投资写字楼的八个要点 156
第十章　2008-2013年中国安宁市二手房市场数据监测及同比分析 158
第一节　二手房的相关概述 158
一、二手房的概念及种类 158
二、二手房专有名词的概念 158
三、分析二手房升值的特点 163
第二节　中国二手房市场的发展综述 164
一、中国二手房市场的发展现状分析 164
二、中国二手房市场热点聚焦 164
三、中国二手房市场发展存在的问题 166
四、中国二手房市场的发展对策分析 167
第三节　2013年中国安宁市二手房市场的发展 167
一、2013年安宁市二手房市场租售率 167
二、2013年安宁市二手房房源均价及成交状况 168
三、2013年安宁市二手房住宅市场搜索状况 169
四、2013年安宁市二手房价走势情况 169
第四节　中国安宁市房地产二手房市场价格指数走势 169
第十一章　安宁市房地产开发商运营状况及发展战略研究 171
第一节　北京华业地产股份有限公司 171
一、企业基本情况 171
二、企业主要经济指标 171
三、企业盈利能力分析 172
四、企业偿债能力分析 173
五、企业运营能力分析 174
六、企业成长能力分析 175
第二节　北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 176
一、企业基本情况 176
二、企业主要经济指标 177
三、企业盈利能力分析 177
四、企业偿债能力分析 178
五、企业运营能力分析 179
六、企业成长能力分析 180
第三节　招商局地产控股股份有限公司 181
一、企业基本情况 181
二、企业主要经济指标 181
三、企业盈利能力分析 182
四、企业偿债能力分析 183
五、企业运营能力分析 184
六、企业成长能力分析 185
第四节　保利房地产（集团）股份有限公司 186
一、企业基本情况 186
二、企业主要经济指标 187
三、企业盈利能力分析 187
四、企业偿债能力分析 188
五、企业运营能力分析 189
六、企业成长能力分析 190
第五节　万科企业股份有限公司 191
一、企业基本情况 191
二、企业主要经济指标 191
三、企业盈利能力分析 192
四、企业偿债能力分析 193
五、企业运营能力分析 194
六、企业成长能力分析 195
第十二章　2013年中国安宁市房地产市场营销现状及策略研究 197
第一节　中国房地产营销概况 197
一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代 197
二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途 197
三、中国房地产营销存在的问题 198
四、中国房地产营销的方向及趋势 199
第二节　中国安宁市房地产市场的营销现状分析 200
一、安宁市房地产市场已进入营销时代 200
二、安宁市房地产市场促销战升级 201
三、安宁市房地产营销模式 202
第三节　中国安宁市房地产营销策划发展的影响因素分析 202
一、宏观环境影响 202
二、微观影响环境 203
三、安宁市房地产营销策划的发展方向 204
第四节　中国安宁市房地产区域的营销策略探讨 204
一、房地产企业的绿色营销分析 204
二、房地产市场营销价格策略分析 204
三、房地产企业网络营销的策略选择 204
四、新形势下房地产的服务式营销 206
五、房地产低成本营销策略分析 207
六、房地产项目的小众营销模式分析 208
第十三章　中国安宁市房地产市场投资前景评估与风险预测 210
第一节　中国房地产市场投资现状剖析 210
一、房地产投资成国内需求重要组成部分 210
二、影响房地产开发投资的因素综述 210
三、2013年中国房地产市场开发投资情况 214
第二节　安宁市场投资机遇探讨 215
一、安宁市成为零售商投资主战场 215
二、二三线城市将成房地产市场投资热点 216
三、安宁市发展具较大潜力 216
第三节　二三线城市商业地产投资潜力 217
一、二三线城市商业地产投资机会 217
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 217
三、二三线城市商业地产投资建议 219
第四节　中国房地产投资风险研究 219
一、利率风险 219
二、购买力风险 219
三、资金变现风险 219
四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 220
第十四章　2013年中国房地产市场融资深度研究 222
第一节　中国房地产行业的融资概况 222
一、中国房地产融资渠道现状分析 222
二、中国房地产融资的模式分析 224
三、房地产上市公司主要以公司债方式募集资金 226
四、信托创新房地产直接融资模式 228
五、宏观调控政策转折下的房地产融资 229
第二节　房地产上市企业资本市场融资方式比较 229
一、资本市场融资方式比较 229
二、资本市场融资结构分析 231
三、比较之后得出的结论分析 231
第三节　中国房地产融资存在的问题及对策 233
一、中国房地产企业融资存在的问题 233
二、中国房地产信托存在的主要问题 234
三、中国房地产企业融资对策分析 235
四、发展中国房地产融资渠道的对策和建议 236
第四节　房地产企业提升融资能力的对策建议 237
一、提高房地产企业内源融资能力 237
二、提高房地产企业权益融资能力 238
三、提高房地产企业合作融资能力 238
四、提高房地产企业负债融资能力 239
第十五章　2013年中国安宁市房地产行业的政策背景及影响研判 242
第一节　中国房地产市场宏观调控分析 242
一、中国房地产业宏观调控的背景 242
二、中国房地产业宏观调控政策的特点及成效回顾 242
三、中国房地产市场宏观调控再度走到十字路口 242
四、中国房地产宏观调控存在的问题及建议 242
第二节　土地、货币、税收政策与中国房地产市场 244
一、土地政策对房地产市场发展的影响 244
二、土地供给政策对房地产市场影响分析 246
三、当前适度宽松货币政策下房地产市场发展 247
四、中国房地产税收政策的变革 248
第三节　中国房地产法律法规介绍 248
一、中华人民共和国土地管理法 248
二、中华人民共和国城市房地产管理法 249
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 250
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 255
五、中华人民共和国物权法 256
六、中华人民共和国建筑法 257
第四节　中国安宁市房地产行业政策法规研究 257
一、安宁市限价商品住房管理办法 257
二、安宁市经济适用住房管理办法 258
三、安宁市廉租住房保障办法 259
四、安宁市住房保障发展规划（2008-2013年） 259
五、安宁市房地产开发经营管理条例 259
六、安宁市房屋拆迁管理条例 266
七、安宁市商品房销售合同网上备案和登记办法 267
第十六章　2013-2018年中国安宁市房地产业前景展望预测 270
第一节　中国房地产行业的发展前景及趋势 270
一、中国房地产将成为下一轮经济发展亮点 270
二、中国房地产市场价格走势预测 270
第二节　中国安宁市房地产市场的发展前景及趋势 271
一、安宁市房地产市场未来发展趋势预测 271
二、居住郊区化是安宁市房地产市场的发展趋势 271
三、安宁市房地产市场价格未来分析 271
法律声明 274
图表目录
图表 1　2008-2013年安宁市土地市场溢价成交率/成交溢价率分析 69
图表2　北京市和安宁市人均住房面积对比 79
图表3　北京市和安宁市住房消费结构对比图 79
图表4　安宁购房者年龄区间对比 80
图表5　安宁购房者面积需求区间对比 80
图表6　2012年购房者对未来房价预期的变化 81
图表7　安宁购房目的对比 81
图表8　购物指南问题分类 84
图表 9　2009-2013年安宁市商品房建设与销售数据统计 94
图表 10　2009年安宁市商品住宅建设与销售数据 103
图表 11　2010年安宁市商品住宅建设与销售数据 103
图表 12　2011年安宁市商品住宅建设与销售数据 103
图表 13　2012年安宁市商品住宅建设与销售数据 104
图表 14　2013年1-10月安宁市商品住宅建设与销售数据 104
图表 15　2009年安宁市商业营业用房建设与销售数据 132
图表 16　2010年安宁市商业营业用房建设与销售数据 132
图表 17　2011年安宁市商业营业用房建设与销售数据 132
图表 18　2012年安宁市商业营业用房建设与销售数据 132
图表 19　2013年1-10月安宁市商业营业用房建设与销售数据 133
图表 20　2009年安宁市办公楼建设与销售数据 152
图表 21　2010年安宁市办公楼建设与销售数据 152
图表 22　2011年安宁市办公楼建设与销售数据 152
图表 23　2012年安宁市办公楼建设与销售数据 152
图表 24　2013年1-10月安宁市办公楼建设与销售数据 153
图表25　2010-2013年中期北京华业地产股份有限公司主要经济指标 171
图表26　2009-2012年北京华业地产股份有限公司盈利指标走势图 172
图表27　2009-2012年北京华业地产股份有限公司偿债指标走势图 173
图表28　2009-2012年北京华业地产股份有限公司运营指标走势图 174
图表29　2009-2012年北京华业地产股份有限公司成长指标走势图 175
图表30　2010-2013年中期北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司主要经济指标 177
图表31　2009-2012年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司盈利指标走势图 177
图表32　2009-2012年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司偿债指标走势图 178
图表33　2009-2012年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司运营指标走势图 179
图表34　2009-2012年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司成长指标走势图 180
图表35　2010-2013年中期招商局地产控股股份有限公司主要经济指标 182
图表36　2009-2012年招商局地产控股股份有限公司盈利指标走势图 182
图表37　2009-2012年招商局地产控股股份有限公司偿债指标走势图 183
图表38　2009-2012年招商局地产控股股份有限公司运营指标走势图 184
图表39　2009-2012年招商局地产控股股份有限公司成长指标走势图 185
图表40　2010-2013年中期保利房地产（集团）股份有限公司主要经济指标 187
图表41　2009-2012年保利房地产（集团）股份有限公司盈利指标走势图 187
图表42　2009-2012年保利房地产（集团）股份有限公司偿债指标走势图 188
图表43　2009-2012年保利房地产（集团）股份有限公司运营指标走势图 189
图表44　2009-2012年保利房地产（集团）股份有限公司成长指标走势图 190
图表45　2010-2013年中期万科企业股份有限公司主要经济指标 191
图表46　2009-2012年万科企业股份有限公司盈利指标走势图 192
图表47　2009-2012年万科企业股份有限公司偿债指标走势图 193
图表48　2009-2012年万科企业股份有限公司运营指标走势图 194
图表49　2009-2012年万科企业股份有限公司成长指标走势图 195
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