兴汝金城二期开发商没有按合同规定时间交房，整整延期7个月，按照合同规定，延迟交房每日是要付房款的万分之一来付违约金的，可是现在开发商就用一年的物业费来打发我们业主。我们不服，坚决不妥协，请相关部门核查。
既然在《商品房买卖合同》中已约定了出卖人迟延交付房屋的违约金计算方式，出卖人应当严格履行合同的约定。
“自愿原则”是民事主体从事民事活动应当遵循的最基本的原则，虽然当初约定了迟延交付房屋的违约金计算方式，但是若出卖人与业主都自愿将违约责任变更为免除一年的物业费，在双方均同意的情况下并不违反法律规定。
如果部分业主不同意“免除一年物业费”这个变通的方式，该部分业主坚持按《商品房买卖合同》的约定追究出卖人的违约责任，也是完全合法合理的。
这类纠纷属于合同纠纷的范畴，政府有关部门也无权强制出卖人按照合同的约定向业主支付违约金。若出卖人不履行合同约定的义务，应当通过向人民法院诉讼的途径来解决。
颜忠军，湖南环海律师事务所(省司法厅直属所)律师。执业证号：18002002111726
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商品房延期交付购房者可以要求那些赔偿？
商品房买卖合同是一种买卖合同，按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
综上，由于购房者与开发商签订的购房合同中已经约定了违约金的计算方式，购房者可以要求开发商按照合同约定的方式计算并给付违约金。
开发商提出以一年的物业管理费抵消违约金的办法如果购房者同意该变通方案也是合法的，如果购房者不满意该解决方案也可以同开发商协商解决。协商不成，可以通过诉讼的方式解决。
覃巨石，湖南大学法学本科和法学硕士，实务经验丰富，优秀青年民商事律师；
致力于从事民商事法律服务，擅长婚姻家庭纠纷、公司法务、企业法律风险防控、劳动争议等民商事诉讼仲裁等领域。
执业理念：专业、开放、分享、同行。
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一、商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？
《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
二、 商品房延期交付后，如何要求赔偿？
商品房买卖合同是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
三、 维权方式
1、先与开放商协商解决；
2、协商不成可以向人民法院提起商品房买卖合同之诉。
周岚，女，湖南长沙人，湖南弘一律师事务所专职律师。
中南大学民商法学硕士，擅长的法律服务领域是婚姻家事。
办公地点：长沙市岳麓区银杉路绿地中央广场5栋28楼弘一律师集团
联系电话：15308480214
这是什么部门的工作职责，我们确实不知道
2017-06-02 17:07:00