土地制度，“70年未有之大变局”来了！2019年8月，一系列跟国计民生有关的重大制度，正在发生变革。
先是利率制度，然后轮到了土地制度。
8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕，会议通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
这意味，中国的土地制度发生重大变化。从实际影响看，堪称“70年来所未有”。
自然资源部官方微信公众号发布的文章称，这次修法实现了“七大突破”：
1、破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍；
2、改革了土地征收制度；
3、完善了农村宅基地制度；
4、为“多规合一”改革预留了法律空间；
5、将基本农田提升为永久基本农田；
6、合理划分中央和地方土地审批权；
7、土地督察制度正式入法。
这个概括无疑是准确、严谨的。不过，我们还可以把此次“土地新法”放在更大的背景下观察，给出更宏观、脉络更清楚的分析。
先问大家一个问题：为什么农民普遍比城市居民穷，而城中村和郊区的农民普遍比城市居民富？
原因很简单：远离城市的农民，主要收入来自“种庄稼”；而郊区、城中村里的农民，主要收入来自“种房子”。
也就是说，能否享受到土地红利，是贫富的关键。
其实对城市居民也一样。在过去30年里，如果你家里早早买了房子，那么现在的日子会很好过；如果一直没有买房，则生活会越来越难。
最近10年，大家还会发现：同样买了房子，你买在哪个城市、哪个片区也非常重要。大城市、核心片区的房价上涨就快，收缩型城市、城区的房价就滞涨。
土地红利，成了当今中国最大的“红包”。能否获得这个“红包”，至关重要。
再问大家一个问题：近年来，中国经济为什么遭遇了显著的下行压力？
或许有人会答，那是因为投资增速下滑了。六七年前，中国每年投资增速是20%以上，现在不到6%，所以经济增长乏力。
但这不是问题的关键。投资增速下滑，不是我们没有钱去投资，而是投资了产品没有人买，也就是所谓的过剩。
为什么过剩？明明很多人生活质量不高呀？原因也很简单，相当一批人买不起、消费不起。比如经济学家估算，中国有10亿人没有坐过飞机，有5亿人家里没有马桶。
也就是说，内需不振。
怎样“提振内需”？方法无非有三：第一，增加大家的收入；第二，控制住通胀；第三，让住房、医疗、教育的过高占比降下来。
农民占中国人口将近一半，如果让农民有钱、有更高的消费能力，中国经济将获得怎样强劲动力！到那时，什么中美贸易战，什么出口萎靡，说实话都不是问题。毕竟，中国仅农民就相当于美国总人口的近两倍。
怎样让农民有钱？
让农产品涨价吗？显然很难，因为中国农产品生产成本已普遍高于世界平均水平，进口往往比我们自己生产划算。
让农民分享土地红利，就成为一个好办法。
如果政策得当，这可以增加约6亿人的消费能力，那对于中国经济将是何等强劲的动力！
更何况，通过政府让利、农村土地直接入市的方式，还可以给城市提供低成本住房，缓解大城市的房价上涨压力，让更多城市居民也享受到“土地红包”，何乐而不为呢？
这，就是此次“土地新法”诞生背景和愿景。
一、农民将获得巨额土地红利
1、集体土地可以直接入市。
中国的土地制度，是“国有+集体所有”的二元结构。城市建设用地归国家，农村土地归集体。当城市扩张需要土地的时候，就必须通过政府征地，把集体土地变成国有土地。
也就是说，农村集体要先把土地“卖给”政府，政府再招、拍、挂给企业和个人。在这个过程中，政府获得了差价。这个差价，就成为政府建设基础设施的资金来源，在财政里计入“基金收入”。
由于政府征收集体用地给予的价格长期偏低，所以集体组织获得的土地收益有限，给农民分的也有限。其结果是，征地的时候往往产生冲突；而城市近郊的集体土地，往往偷偷入市（小产权房），逃避了各种税费。
新《土地管理法》删除了原法第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。
也就是说，政府做了一次“自我革命”，在部分土地交易中将放弃“中间商”的身份。其结果必然是卖家、买家获益，卖家（农村集体）可以收到更多钱，买家（土地使用者）可以省很多钱。最终，诞生出一批“低成本的房子”，有利于降低全社会的运行成本。
当然，作为集体的一部分，农民也可以获得更多的分红。
2、征收补偿更全面，农民获得更多保障。
新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。
此外，还要求政府在征地过程中要跟农民协商，组织听证会，签署协议后才能办理征地审批。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行“按照区片综合地价”进行补偿。
新《土地管理法》还首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定。
3、进城落户农民，可以保留宅基地。
考虑到农民真正变成“城市居民”，是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。
在农民收获“土地红利”的同时，这份红利还可以继续向城市居民传递。
二、集体土地经过批准将直接入市，有利于稳定房价。
集体土地不经过“政府征收”，直接建成房子，而且不是农民自用。这种房子，我们之前称为“小产权房”。传统体制下，把这种房子视作洪水猛兽。
但有一个城市，却因为“小产权房”的支撑，成为中国经济最活跃的城市，这就是深圳。
在建设特区之初，曾有城市专家论证认为：深圳未来市区人口很难超过40万。但目前深圳实际生活人口超过2200万，每年增长超过50万。
深圳土地有限，正规商品房、房改房存量不过200万套，怎样容纳了这么多人口，一个重要的原因是，深圳有37万栋非法建筑，提供了大约650万套住房（每套平均40平米）。如果没有这些“天然廉租房”，深圳不会汇聚这么多人口，也不会有今天的活力。
说白了，深圳就是把“农村集体土地直接入市”做到了极致的城市。这些城中村、违法建筑一度被深圳人视作“城市的疥疮”，但最终却成就了这个城市。
深圳的做法是历史造成的，无法可依，因此无法复制。但农村集体土地经过政府审批，在符合城市规划的情况下直接入市，的确可以向社会释放土地红利。
我曾写过一篇文章，标题是《深圳楼市，或许才是“最成功的模式”！》，文中计算过，按照深圳4.28亿平方米的违法建筑计算（一线城市房价70%左右为税费），这些房子的存在，相当于政府向全社会释放了至少10万亿（现价）的政策红利。深圳很多创业者都住过城中村，比如任正非。
深圳的经验，有助于我们理解农村集体土地直接入市的战略意义。
下面分析一下，在土地制度“70年未有之大变局”情况下，谁最更享受到土地红利，中国房价又将走向何方。
1、“土地新法”可以让农民获益，但“红包”的大小，跟土地的位置有密切关系。
如果你是北、上、深等核心城市的城中村农民，那么你获得的红利是最多的，动辄上千万，甚至更高。郊区的就差点，远郊区的就更差。
一般来说，省会城市及其郊区的农民，获益大于地级市，而地级市大于县级市、县城。
如果你的村庄、土地不靠近任何一个城市，就要看物产、景观和交通等因素了。如果风景特别好，或者能生产优质的茶叶、咖啡什么的，价值也会比较高。如果距离远也没有特殊物产、特殊风景，那么能获得的土地红利就有限了。
2、农村土地直接入市，不可能“敞开供应”，地方政府要考虑财政承受能力，在稳地价、稳房价的前提下小心推进。
“农地入市”本质上是政府的自我革命，放弃部分土地交易里的“丰厚收入”。所以，需要考虑城市的财政承受能力。深圳是“误打误撞”走到今天的，其他城市很难复制深圳的奇迹了。
在审批“农地入市”的时候，地方政府必须考虑财政收支的平衡。所以，数量一般来说不会太大。至于“农地入市”对房价、地价的影响，也是地方政府要权衡的。如果管制不当，可能造成地价、房价的暴跌，最终造成资源浪费。
像深圳这样，“农地入市”创造了650万套房子，还没有压制住高房价的城市，恐怕也很难复制了。
3、“农地入市”可以让部分城市居民分享到这一轮土地改革的红利，主要方式是租到相对便宜的房子。
农地直接入市建设的房子，成本会低很多。而且城市地价、房价越高，差距越大。在一线城市，农地直接入市的房子，可能是商品房成本的四五分之一。依托这样的房产，搞长租公寓，就可能盈利，也可以长期提供低于市场价格的房租。这对于平抑房价，有积极作用。
农地入市建成的住宅，可以买卖吗？目前政策尚未明确，估计如果买卖，跟商品房也是有区别的，因为土地的性质不同。
对于有远见的城市来说，“农地直接入市”是一次重大机遇，可以降低城市营商成本、提高城市竞争力，以及对外来人口的吸引力。但代价也非常明显——政府直接从土地里获得的收益会降低。
展望未来：哪个城市能像深圳那样，敢于率先降低来自土地的收入占比，向全社会释放土地红利，哪个城市就有机会迈向辉煌！农业新闻网