土地使用权证大部分都是一个小区一个大本，不拆分。也不全是别墅才有土地证，2000年左右的商品房好多都有土地证的，因为当时外销公寓比较多，涉外的当然要正规一些了。土地证其实没有什么用，过户抵押都要弄两遍，要分开弄的。
当地人说是集体土地有可能的，因为以前城乡结合部很多都是集体土地，不过随着城市规划，农转非的推进，很多非耕地都慢慢转为绿化带，也就是国有了。这些土地的性质就由集体转为国有了，既然有产权证，那就要看看产权证的填发单位是不是北京市国土资源局或者北京市城乡建设委员会等国家单位，而不是xx乡政府等等就行。
一般现在大中城市都实行两证合一，即土地证房产证是一本。在后期办理房屋过户时土地使用权直接随所有权转移。没有风险，放心买卖。