现在冷水滩的大街小巷，房地产中介机构随处可见，如雨后春笋扎堆出现，如湘永路体育馆旁有十二三家之多、银竹家园银象路也盘踞着七八家之多，紫霞路步步高附近也有五六家之多。大型一点的房产中介连锁公司，如忠诚房产、风光地产、广源房产、顺万家房产、满堂红房产、恩童房产，分支机构起码都有五家以上。这些大大小小的房产中介公司，粗略估算一下有上百家之余，这些公司在促成冷水滩区房产交易方面有过一些积极作用，但是也存在非常多的问题，使得这个行业鱼龙混杂、乱象丛生。
一、没有房地产经纪人和房地产经纪人协理职业资格的所谓“房地产经纪人”，能否从事房地产经纪工作，能否在房地产居间合同签字？现在市场上百分之99%以上从事房地产经纪工作的所谓“房地产经纪人”，没有取得住建部和人力资源部考试通过“房地产经纪人”或“房地产经纪助理”资格并在经纪公司注册，却因为这个行业高回报的驱使或者行业进入门槛低、无学历要求，没掌握多少房地产知识和技能，却堂而皇之的从事这项工作，使得从事这项工作的人员鱼龙混杂。
根据2011年4月1日施行的、住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意发布的第8号令《房地产经纪管理办法》中的规定：
第九条：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条：房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。
第二十条：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
在这些房产中介公司签订的《房屋买卖合同》中，堂而皇之签上名字的“房地产经纪人”，有几个是真正有资格的房地产经纪人或房地产经纪助理？
而某些部门前几年每人缴纳1000元学习了几天，就颁发的房地产经纪培训证，就能否替代房地产经纪人资格证？
请问房产局，没有资格证的房地产经纪人，是否可以从事房地产经纪工作？
二、没有到房产局备案的房地产经纪公司能否从事房地产经纪行业？现在冷水滩区百分之90%以上的房地产经纪公司，直接租个门面，招几个人，领了营业执照就开始做生意了，根本没到房产局去备案。
根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第十二条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。
请问房产局，这些没到房产局备案的房地产经纪公司，能否有资格从事房地产经纪工作？从而保障房产买卖双方的合法权益呢？
三、经纪公司是否在其经营场所公示了应该公示的营业执照、备案证明文件、服务项目、收费标准、资金监管、信用档案查询等资料吗？回答是否定的。
大部门的经纪公司悬挂了营业执照或者复印件，有的则藏起来不敢示人；收费项目和收费标准倒是全部都公示出来了，因为要收费，这个饭碗。
根据《房地产经纪管理办法》第十五条规定：
房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
别说那些中介小公司，就是那些所谓的连锁机构，也没做到这些。能够悬挂营业执照和收费项目、收费标准就算不错了，别说那些备案证明、交易资金监管、信用档案查询、投诉电话等东西了。
四、房地产经纪机构和房地产经纪人通过个人账户收取个人买房资金的，是够合适？
根据《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
现在的房地产经纪机构和人员图省事，都通过个人账户转出转入大量的资金。时间一长，保不住会出问题。有的公司经营的好，有的公司经营不好的，难不准不会卷走客户的资金。
五、很多房地产经纪机构和房地产经纪人通过低价收进高价卖出赚取差价，是否合法？
现在很多公司和人员，不是想着多卖几套房，而是想着怎么多赚点客户的房屋差价。
有的明着来，合同约定卖出了高于卖方提高价格的差额，卖方和经纪公司按比例提成。
有的则来暗的，看到某些客户不了解市场放出来的房源，低了市场价的马上下定签约，马上去公证处公证委托卖房和收款，约定一个月给完房东房款怎么的，然后马上装修或者寻找下家，一个月轻轻松松的赚取几万甚至几十万的差价。而他们的赶工期大概二十天赶出来的装修房，表面上看着光鲜亮丽，实际上是豆腐渣工程，本来四五道的工序减成了二三到工序，有的油漆没干透就开始了下一道工序。也许现在看着很好，一两年问题可能就全出来了。现在很多经纪公司发布的房源，什么精装房、没住的房，刚装修完马上叫经纪公司或者他们的中介联盟群发布约定某天就看房了。这样的房子能住不？这样损害客户利益的行为合法吗？这样的行为谁来制止和规范？？？
根据《房地产经纪管理办法》第二十五条：
房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
某些经纪机构和人员某个时期大肆收购某个小区的房源，精装修上市，造成某个小区的房源紧张，从而造成房价的上涨。一个小区一个小区的去炒，从而抬高了冷水滩整个房价。
去年河东河西四五千一平方的房子随便选，现在动不动就是六千七的房价，高的毛坯房甚至到了八九千一平方。谁来为老百姓的房子买单？？？
五、从事房地产经纪工作的人员是否需要买养老、医疗保险？
是因为这个行业的人员流动性太大了还是怎么的，没有一家公司会为自己的员工购买五险一金的。能够为员工买个意外保险的，老板估计也算是良心的。
而《劳动法》七十二条规定：基金来源，社会保险基金按照保险类型确定资金来源，逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。
请问人力资源和社会保障局，房地产经纪人员是否需要买保险，这个是也是属于自愿购买吗？
六、房地产经纪行业属于高收入行业，房地产经纪人也属于高收入人群，是否需要向国家缴纳企业所得税和个人所得税？
这些冷水滩区的房子小的几十万一套，大的上百万一套，按他们买卖双方1%的收费标准来算，一套房的佣金起码上万块，多的几万块。一个门店四五个员工，一个月可以成交好几套。而员工可以采取不拿底薪的方式，最高可以提成百分之六七十，按照这样的估算，老板一个月的收入少则上万块，多则三四万，而员工不努力的一个月收入六七千，努力的一二万。而这些人员没听说谁主动向政府上交过企业所得税、个人所得税的。这些拿着高收入的房地产经纪人、房地产经纪公司变成了政府税收之外的编外人群。想请问下税务部门，对于普普通通拿着低收入的人来说，却要交纳各种保险、还有个人所得税，是否有欠公平？
七、收取客户的佣金，不给发票，是否合法？
经纪公司收取客户的佣金后，没有提供发票，说公司没有发票。作为“有限责任公司的”这些公司，不需要、没义务为客户提供发票吗？想请问下税务部门，收取客户的佣金，不该给发票吗？
这些不规范、赚取客户差价的房地产经纪机构和人员，谁来监管和规范？冷水滩区的高房价，是不是也有他们的一份功劳？？
请政府部门予以关注！
尊敬的纳税人：
根据您反映的情况，2018年5月7日下午，冷水滩区地税局立即组织相关业务科室、税源管理单位开展调查核实，现将涉及地方税务问题回复如下：
一、房地产代理公司（经纪公司）取得的卖方佣金收入，属于代理费收入。在销售房产确认代理费收入时，与销售房产直接相关的人工费用等转为成本，或者代理公司发生的所有经营管理费用在发生的时候计入管理费用、销售费用，应依法缴纳企业所得税。因此，我局对从事房地产的中介机构、单位和个人，是一般纳税人的，其取得的收入，公司自行申报缴纳增值税，有利润的要缴纳企业所得税，股东分红要缴纳个人所得税。其公司员工超出法定个人所得税额（3500元）由公司代扣代缴个人所得税；若是非一般纳税人（个体工商户）的实行核定征收。
二、房地产经纪人取得的佣金收入，依据《中华人民共和国个人所得税法》，按劳务报酬所得计征个人所得税。中介机构收取买方的佣金，依法到国税机关申请代开增值税发票。
三、冷水滩区地方税务局在征收管理中，对房地产企业实行专项管理，并在房地产企业项目结束或注销税务登记时由我局征收管理分局或稽查局对该项目进行清算和稽查。
四、依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），发票管理权归国税机关。
感谢您对地税工作的支持和监督！
冷水滩区地方税务局
2018年5月10日
冷水滩区的房产经纪公司可以说百分之95以上的没向税务部门申报过企业所得税和个人所得税吧，是不是可以请政府相关部门如房产局、地税局、物价局等相关部门对冷水滩区众多的房产经纪机构进行一个全面的检查呢？？？可以看看这个行业的水究竟有多深，逃了多少政府的税收。打击他们的炒房行为和吃差价的恶习，堵住他们的税收漏洞，还冷水滩中介市场一个规范的市场。
2018-05-07 10:57:50