市长信箱：您好！我是书院巷佳安别院业主，最近小区一直有人来看 物业配套房，准备买物业房。我有几个问题投诉：
一小区综合楼系物业配套房，1楼汽车库，2楼大部分电瓶车库，4楼游泳池，该楼大部分为业主配套服务，出售是否允许？
二 该物业配套房是否有产权证，产权证面积如何确定，是否把配套的汽车库，电瓶车库，游泳池面积计入产权证买卖？如计入是否合法合规?
三 该物业配套房权属变更（抵押，出售）是否应该征求小区业主的同意？
四 如果没有业主同意，法院是否可以把物业房判决给其他单位和个人？
五 佳安别院业主大会尚未成立，业主们维权只能依靠政府各部门！！！！！！！！！！
姑苏区便民服务员
网友您好，经了解，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。第三十一条物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。物业服务用房不得买卖和抵押。根据《物业法》第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。物业配套用房没有独立产权证，产权属于全体业主，所以也不能买卖。
小区配套房的面积国家有相应规定的。开发商多建和扩建的部分属于开发商，但是办不出产权证。如果要出售，优先给小区全体业主。苏州园区法院判过类似的案件，判决结果：开发商多建和扩建的部分由小区业委会出面，用小区公共维修基金买下来，由小区全体业主共有。
楼上说的很对，简单一点！小区业主有优先权。
2018-6-29 21:44:30