在农村生活过的朋友都知道，农村每家每户基本都有一块宅基地。但随着农民工进城，很多人在城里买了房，举家迁移落户大城市，这样一来老家农村的宅基地也就闲置了，而部分城里人又想体验一把乡村慢生活，这样就有了供需市场，双方一拍即合，一个愿意买一个愿意卖，私人就签署了宅基地买卖合同。
那么这种宅基地买卖合同合法吗？
根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。
农村宅基地可以在本村村民之间互相流转，而且流转的只是宅基地的使用权，所有权归村集体这一前提不变。
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
2、同一集体经济组织内部成员转让；
3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
4、转让行为征得集体组织同意；
5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
1、城镇居民购买；
2、法人或其他组织购买；
3、转让人未经集体组织批准；
4、向集体组织成员以外的人转让；
5、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
综上所述，农村房屋宅基地不能买卖，但可以在本村村民之间互相流转，卖给非本村人的属于无效合同。
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办？
受房价物价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，违规交易，擅自与他人签订购买宅基地使用权合同。从表面看来，购买方占了很大便宜，但是由于买卖合同非法，所以农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦卖方毁约，造成一定的经济损失，只能认栽。
所以想去农村买块宅基的的朋友，要谨慎喽！
未来农村宅基地政策会不会放开？
随着乡村振兴战略的提出，发展农村、振兴农村、致富农村成为了当下的社会各界的热词和地方上的主要工作。
今年中央1号文件就提到宅基地“三权分置”。
1月25日，国土资源部部长再次对宅基地“三权分置”进行政策解读，简而言之就是所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活，这给社会各界留下想象空间。
什么是农村宅基地三权分置？
顾名思义，三权就是宅基地的“所有权、资格权和使用权”。过去这三权均属于集体所有，但由于国家对土地一直实施宏观调控，所以建设用地一级市场一直由政府把控，而农村宅基地也属于建设用地范畴，宅基地虽然属于村集体所有，但农民个人不能买、不能卖，更不能开发建设，所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱，这是宅基地没有商业价值的原因。
近日，山东出台了重磅文件《关于开展农村宅基地“三权分置”试点 促进乡村振兴的实施意见》，在17个县试点运行。文件明确提出“要落实宅基地三权分置，探索放活宅基地和农民房屋使用权、盘活农村集体建设用地促进乡村振兴”三项工作。
文件出台后，使用权将适度放活，允许农民申请公共租赁住房和换股权、换货币等实现形式，农户可以利用自己的宅基地从实休闲、旅游等经营活动，宅基地的价值将大大提升。
过去，宅基地是谁的，就只能归谁用，使用权就是资格权，既不能转让、也不能出租。而文件出台后，使用权就灵活多了，既能转让、还可出租、还可入股，甚至还能互换!
当然这些地方性法规还在试点中，希望早日全面推广开了。

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