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“今年以来，受房地产企业施工进度加快影响，从而推高1月份至2月份房地产投资。”民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从细分数据上表现为房屋新开工面积、房屋施工面积表现较好，分别同比增长6.0%、6.8%，这意味着房企积极主动开发以争取预售许可证，进而支撑起1月份至2月份房地产开发投资良好局面。
2019年，对于富力地产(02777.hk)而言，注定是开挂的一年。一季度，富力集团迎来了开门红。公告显示，2019年1-2月富力集团总权益合约销售金额约129.4亿元，销售面积达约110.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升5%和19%。
在业绩向好的同时，富力集团多元发力融资，超短期融资券、公募债、私募债、cmbs、境外美元债等渠道全面开花。在获得联合信用aaa的主体评级后，富力地产接连获得花旗银行“买入评级”和里昂“跑赢大市”评级。
在2019年度业绩会开始之际，这无疑是献给管理层和投资者的大礼包。在充满机遇和挑战的2019年，富力集团是否能顺利接下开门红的一棒，跑赢大市？时间会给我们答案。
多元融资
近日，央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题，房地产金融风险成为监管部门防范的重点。2月25日至26日，2019年人民银行金融市场工作会议在北京召开，会议要求，要“加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制”。
对于2019年房地产金融信贷政策，全国政协委员、富力集团联席董事长张力持较为乐观态度，“当前融资情况已经好了很多，利率也较前几个月有明显下降。”
2019年以来，富力集团已完成多笔融资。1月至今，发行超短期融资券合共28亿人民币，合共18.25亿美元境外美元债。
另据上交所2月26日披露信息，广州富力2019年第四期资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”。该计划品种为资产支持证券-abs，拟发行金额36.12亿元。3月4日，据上交所发布信息显示，广州富力拟发行的40.53亿元2019年第二期abs证券已获通过。
富力集团董事长助理陈志濠表示，现在国家对上市公司的融资动作把关严格，一个企业要发债基本上都是经过多重审核，从规模、业绩、评级、信誉等方面评估，富力集团目前也正在不断扩宽融资渠道，可见富力具备融资的资质和实力。
2019年12月12日，国家发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”)。《通知》指出，重点支持的优质企业主要经营财务指标应处于行业或区域优秀地位，并列出房企发债的财务指标要求。《通知》对优质企业列出七大条件，包括：主体信用等级达到aaa；主要经营财务指标应处于行业或区域优秀地位，对房地产企业要求资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，资产负债率不得超过85%；生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策等一系列严格要求。只有满足以上所有条件的企业才能入围优质名单，富力集团就是为数不多符合条件的房企之一。
“在融资市场看重的因素便是企业的信用，从富力近期的融资动作可看出，其在资本市场积累了优良的信誉，进一步为其融资打下坚实的基础。”陈志濠透露，目前富力与国内大型商业银行建立长期稳定的合作关系，授信额度充足。
从固定资产投资来看，补短板投资持续发力，基础设施投资增速继续回升。陈杰表示，1月份至2月份在基建补短板、地方债发行提前、地方政府专项债大幅扩容等因素带动下，基建投资增速上行幅度较大，使得政策托底效果有所显现，从而提振市场信心。
郭晓蓓指出，房屋新开工数据表明房企没有懈怠的迹象，依然愿意积极进行新开工。另外，受去年年底房企融资节奏加快，助力增强流动性资金，有力支撑新开工数据。不过，从1月份至2月份数据来看，房地产开发企业到位资金同比增速明显放缓，也使得房地产投资未来走势还有待进一步观察。
3月刚刚过半，深圳地区房贷利率已迎来月内二度下调。融360大数据研究院14日发布的新监测数据显示，目前深圳地区包括6家国有大行在内的多家银行首套房贷利率低可执行基准上浮5%，二套利率低可执行基准上浮10%。在此之前，3月初部分银行已将首套房贷利率调整为低可执行基准上浮8%，二套利率低可执行基准上浮12%。
具体来看，本次有15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份制银行的首套房贷款利率低可执行基准上浮5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%，香港大新银行由10%下调至8%。值得注意的是，花旗银行在3月初就已经将深圳地区首套房贷利率下调至基准上浮4%，是目前融360大数据研究院监测范围内，深圳地区房贷利率低的银行。此外，深圳二套房贷利率方面，呈现随首套房贷利率降低相应出现下调趋势。
融360分析师李万赋预计，未来或将有更多家银行加入下调的队伍。不过，他同时强调，深圳地区3月房贷利率连降两次，并不能简单认定为房地产市场调控放宽的信号，这其中包括资金面宽松、房地产市场业务旺季、银行竞争等多方面原因。
郭晓蓓也指出，2019年下半年以来，国家加大补短板政策支持力度，加快地方专项债发行进度。2019年年初以来，截至2月底已发行地方专项债3078亿元，这不仅在时间节点上比往年有了较大提前，而且债券利息有所降低，债券期限也有所延长。