导读
国内长租公寓的商业模式还有价值吗？
长租公寓还有没有下半场？
接二连三的长租公寓品牌资金链断裂、大型房企相继宣布业务“割裂”、一例又一例“失踪”或作假的空气质量报告……
整个行业似乎突然从炙手可热的风口跌落到了危如累卵的深渊，资本、企业、市场开启了灵魂拷问——国内长租公寓的商业模式还有价值吗？
“不如去养猪”
“去年底的时候，有个老板找到我，说想要做长租公寓，我问他打算多久回本，他说三五年，我又问他，你是不是手里有现成的地，他说没有，我就告诉他，‘兄弟，这个行业你做不了，不如去养猪’。”自从在徐州开了一个长租公寓品牌，杨宏鑫被朋友们称作“杨阔老”，意指他是阔气的大老板。
尽管在面子上并不排斥这样的称呼，但杨宏鑫心里有些别扭，“朋友觉得，我店都开了三家，外面还有几百套房子拿出来租，可以算是个老板了，其实是赚是亏我心里有数，要不是我有家店买的早，还有家店用的是家里的地，估计现在也得上新闻（暴雷）了。”
2009年，杨宏鑫利用家里一直空着的宅基地，开了自己的第一家店“友住”，彼时还没有长租公寓的概念，杨宏鑫将几个房间长租给了汽修厂里的同事，另外十几个房间则作为旅馆客房对外出租，由于接近高速入口，客房单价也低，每日都有相熟的长途司机前来住宿，客房供不应求，于是，杨宏鑫在2011年买下了旁边的一栋楼，开了第一家分店。
到了2016年，长租公寓的概念开始逐渐成熟，杨宏鑫偶然从一位长途司机的口中听说了一线城市的公寓，决定大干一把，参考网上的公寓和酒店图片，他把原本的两栋楼进行了彻底的翻修，效果出乎意料的好，周边一些工厂的年轻人在房子装修完半个月的时间里就把所有房源租走了。
这使得杨宏鑫的信心急剧膨胀，他用最早的两栋公寓楼做抵押，通过银行贷款等方式拿到了五百多万启动资金，押上了自己数年的积蓄，陆续在周边拿下了一栋老楼以及上百套普通出租房源，并进行了一番整修。周边工厂旺盛的租赁需求让这些房源又一次被快速租完，“每个月看着账户里数字在那儿跳，别提多高兴了”。
然而，杨宏鑫还没高兴半年就遭到了当头一棒。
周边的房产中介、小老板甚至居民都发现了租赁的商机，大批自建公寓如雨后春笋般冒出，“对面的两栋平房，几个月时间就搞成了自建公寓楼，房产中介呢就开始涨价收房源，之前签合同的房东一看也都要涨价，关键是房东要涨价我对租户还不能涨价，一涨价他们就去租别人的了，弄得我焦头烂额。”
整个2018年，杨宏鑫自己算了算账，除了两栋原本的公寓楼收益稳定，新改的公寓楼以及翻修的上百套普通房源净利润总共才10余万元，如果要收回买楼、装修的成本，至少需要30年，而且未来必须保持95%以上的总体出租率。
2019年，杨宏鑫开始频繁地参加长租公寓品牌聚会，抱着取经的想法与同业沟通，他发现，越来越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全国的大品牌也并不“阔绰”，只想输出管理模式，并不打算出手并购，“说白了，就是他们帮忙管理，收加盟费，旱涝保收，所谓的从管理中要效益，就是把成本抠死，但不赚钱还是不赚钱，再怎么抠也抠不出几两肉来。”
目前，杨宏鑫正计划把新改的公寓以及外面的房源打包脱手，原本的两栋公寓楼“如果价格合适也打算卖掉”，但令他啼笑皆非的是，当他找到周边一些较大的公寓品牌老板时，仅有一家表示可以考虑，更多的人反问他，是否愿意低价接手他们的资产。
杨宏鑫说：“就跟股市一样，大家看到在涨就冲进来了，进来一看，这不是什么潜力股啊，市盈率都是负的，每年都可能是亏钱的，然后就都想跑了。”
资本“断粮”
极低的盈利，极长的周转周期，沉重的资产负荷，长租公寓行业能够狂奔至今，资本是重要助力。“房源数量是资本早期对长租公寓企业的最重要考察指标，企业规模够大才能拿到融资，而融资之后还需要继续扩大规模，以支撑再下一轮的融资，这就是长租公寓的‘互联网思维’。”北京中介协会秘书长赵庆祥说。
互联网逻辑的核心是规模效应。但是，互联网逻辑放在长租公寓行业，并不能行得通。
这背后的问题是，价值规模和规模价值的区别。有价值的规模和坪效挂钩，规模的价值跟体量挂钩，后者是互联网头部逻辑。
比如说，在互联网行业，名列前茅名和第2名几乎通吃了该行业的70%市场份额。但是，头部效应放在传统行业，基本上都是失效的。
举个例子。
a拿1000万的投资，创造了10个亿的销售规模；b拿300万，实现10个亿的销售规模。谁更有价值当然是b更有价值。
如果b再拿出600万，就能创造30亿的销售规模。
到底谁更值钱结论不言自明。
在经历了一轮野蛮扩张之后，冷静下来的市场发出了谨慎的信号，一家大型券商固收团队的研究员表示，“资本是逐利的，而长租公寓目前暴露出的问题就是不合理的租售比、较高的税收使得盈利极低、极难，租赁房屋本身又是一种低频的消费，如果抛开政策红利，这个模式听起来一点也‘不性感’。”
多位业内人士认为，这有点像当年共享单车的资本局，一开始大家哪儿都投，只要是做长租公寓就投，生怕自己没赶上风口，但随着商业模式问题的暴露，资本逐渐开始只押注龙头，赌上市。
长租公寓怎么“变有钱”？
目前，一些企业将目光重新投向了以租金贷为首的金融创新产品。多位业内人士均认为，本质上而言，租金贷产品并不是“恶”，相反，租金贷能够为租房的消费者提供压力小、多样化的支付选择。
就如同信用卡的分期付款，这对一些资金紧张的群体如大学生来说并非坏事，同时，企业本身有了快速回笼资金的办法，能够维持资金链的健康。
但为了避免违法违规使用租金贷，需要相关部门及金融机构建立严格的监督体系，2019年7月，北京房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓等企业，承诺按要求规范使用租金贷等金融产品。
同时，据业内人士透露，住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动《住房租赁条例》的立法，而租金贷的合规使用条例也有望被列入其中。
窝趣创始人兼ceo刘辉认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。
盈利难题如何破解？刘辉认为，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，“将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入”。
此外，长短租结合的盈利点开始在中小长租公寓品牌中普及。
举例而言，将十个长租房间装修完后租赁给短租品牌，由短租品牌负责将房源挂到各个短租网站上，每日的清扫、布草更换等工作都由短租品牌负责，双方按照约定比例按月进行收入分配，长租公寓品牌既节省了运营的成本，也享受到了短租行业的高利润率。
另一方面，轻资产模式被更多的认为会是未来长租公寓行业的发展方向，如魔方公寓、蛋壳等机构，采用的是轻重并举的策略，另外以乐乎公寓为代表的，则更多倾向于轻资产扩张。
实际上，轻资产模式除了考验运营管理能力，对产品、资产管理、品牌等品牌综合竞争力也提出了要求，如同此前抢夺房源一般，如何获取中小型机构的认可也尤为重要。而提到品牌综合竞争力，不得不说的是平台管理系统。
这其实也是目前中小型长租公寓机构所面临的痛点之一。因为自身研发管理系统，不仅前期需要巨额投入，后期的维护也需要大量的资金，并不现实，但依托于第三方机构，就意味着租客信息也需要共享。
对于较大规模的公寓机构而言，拥有自身的管理系统虽重要，但也并非易事，系统搭建的前期开发后期维护费用支出都不是一笔小数目。
青客公寓创始人兼ceo金光杰认为，对长租公寓企业来说，平台、（流量）入口也许能成为一个新的盈利点，但目前做平台、入口难度非常大，“还是要在运营管理方面下功夫，形成自身核心竞争力，在理性扩大规模实现规模效应，进而增加租金收入的同时不断降本增效，才有可能破解盈利难题”。
文章来源：综合整理自经济观察报、每日经济新闻、南方都市报、地产大哥等

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