我于2017年7月31日在寒山闻钟投诉提问：
［咨询投诉] 融创对狮山御园车位售租方法不合法
苏州住建局领导：
之前就业主投诉开发商违规销售车位事实寒山闻钟已经给出处理意见（如下），非常感谢。
但是在沟通过程中，开发商就车位出售的说辞如下：第一轮严格按住建局要求保证先售后租，又接下来会进行第二轮的先售后租。但是非人防车位租期到达后，不能保证出租车位业主每户一个车位。
例如：我们小区730个车位，700户人家，第一轮我租到了一个非人房车位，比如f018，（因为目前想租车位人数大于人防车位的数量，这种情况难免会发生。）其它的车位我没买也没租到，730个车位被700户人家都分完了。
融创的人说，f018车位的租赁合同是一年（比如2018年），虽然我2019年还想租这个车位使用，但是融创的人说融创可以在2017年8月、9月把这个f018车位的2019年以后的69年的使用权卖给其他业主，从而导致我从2019年开始就没有车位可用。即是说，江苏省物业管理条例有关车位处置的规定只能保证我第一年一定可以租到车位，不保证我第二年以后能租到车位。（虽然明明车位数量大于户数，我也一直想持续租用车位）。
请问住建局领导，融创这样做是否合法？
回复：
2017年8月3日新区住建局回复：
 高新区便民服务员 86楼
对您反映的山景玉园车位相关问题，我局高度重视，联合物价局对融鼎公司相关负责人进行了约谈，多次介入协调相关纠纷，并于近期向融鼎公司下发了“关于山景玉园地下车位租售的指导意见”，要求融鼎公司立即启动人防车位出租手续，优先满足未购车位业主的需求。
我局将和其他相关部门一起，继续动态跟踪和协调山景玉园车位转让及租赁相关事宜，按照《条例》规定，督促融鼎公司保障小区业主选择车位的权利，以满足业主的合理诉求。【高新区住建局】
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8月3日，我的问题还是那个，730个车位被700户分完了，我只租到一个非人防车位，一年后融创把我的车位收回卖给另外的业主，导致我无车位可租到，如果融创这样做，合不合法？
请住建局正面、明确答复，合法或不合法？
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高新区便民服务员 2017年8月9日回复：
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在开发商已向您出租一个车位的情况下，应视为开发商对您已满足了“应当首先满足业主的需要”的要求。
在已满足“应当首先满足业主的需要”的情况下，如后续发生您所表述的情况，目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法。
我局将和其他相关部门一起，继续动态跟踪和协调山景玉园车位转让及租赁相关事宜，按照相关物业管理规定，督促融鼎公司保障小区业主选择车位的合法权利。
【高新区住建局】
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2017年8月9日，提岀我的质疑：
利用反证法，假如融创一年后把我的车位到期后强制收回，导致我无车位可用，买主有2个以上车位使用权是合法的。既然合法，简单重复，会发生象我这样的业主10家没有车位可用，而相应那个买主占有11个车位的使用权也是合法的。
这个结果明显与《江苏省物业管理条例》中车位的相关规定相违背。
住建局认为不违法，除非住建局领导认为一年之后的车位再次分配，《江苏省物业管理条例》已不适用。
请问住建局，贵部门认为《江苏省物业管理条例》只适用于第一年的车位分配，不适用于第二年及以后的车位分配的理由是什么？
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2017年8月15日，高新区便民服务员回复：
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在开发商已向您出租一个车位的情况下，应视为开发商对您已满足了“应当首先满足业主的需要”的要求。此外上述条文指出建设单位按照配置比例处分给业主，因此，不应出现您所述一个业主购买11个车位的情况。
您所述第一年租赁非人防车位租约到期后，您相较其他意向购买业主拥有优先购买权，如您放弃购买权而发生租不到车位的情况，目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法。【高新区住建局】
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本次，看了住建局的回复，感觉住建局的领导可能误解了，之前采用反证法时，是发生在第二年，我们原先抽签得到的非人防车位一年租期到期之后。我们假设融创一年后把我的车位到期后强制收回，导致我无车位可用，买主有2个以上的车位使用权是合法的。既然合法，简单重复也当然合法，然后就会发生一个业主共购买到11个车位的使用权，包括我在内有10个业主没有车位可以使用的情况，仍然合法。但这个结果明显与《江苏省物业管理条例》中车位分配的规定相违背。
我们当然知道，第一年是不可能发生一个业主购买11个车位的使用权，包括我在内有10个业主没有车位可以使用，仍然合法的情况。因为《江苏省物业管理条例》中车位的分配规定了，一个业主a已买了1个车位之后，即使他钱很多，很想买第2个，也要等其他想使用车位的业主或买或租，各自拿到一个车位之后，业主a 才能买第2个。
第一年车位全部分完，到第二年，包括我在内10个业主的租到的非人防车位1年租期到期后，我们10个变成没有车位了，开发商有了10个空车位，而业主a仍然有一个以前买的车位，本次，我想问的是，《江苏省物业管理条例》对于第二年及以后的车位分配，到底是否仍适用？ 如果《江苏省物业管理条例》继续适用，那我们10个没有车位的业主没钱买但有优先租用权，我们继续各有一个车位使用。
如果《江苏省物业管理条例》不适用，业主a可以合法的买掉我们的10个到期车位，从而我们10个业主没有车位可以使用的情况，仍然合法。
所以我们认为，并不是住建局说的‘’目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法‘’。相关可以参照判定的法律是有的，那就是《江苏省物业管理条例》，问题是，《江苏省物业管理条例》，这个法律是否适用于第二年及以后的车位分配？
请问住建局，《江苏省物业管理条例》是否适用于第二年及以后的车位分配？
这是本次提问的唯一问题，请住建局正面、明确答复，是或否就可以，谢谢！
高新区便民服务员
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在开发商已向您出租一个车位的情况下，应视为开发商对您已满足了“应当首先满足业主的需要”的要求。
您所述第一年租赁非人防车位租约到期后，您相较其他意向购买业主拥有优先购买权，如您放弃购买权而发生租不到车位的情况，目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法。【高新区住建局】
高新区便民服务员
市住建局、市物价局于9月18日联合出台了《市住房城乡建设局 市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》（以下简称“通知”），我局已就此约谈了融鼎公司的相关负责人，要求公司严格执行《通知》的相关规定对山景玉园地下车位进行处置，满足业主的合理诉求。【高新区住建局】
2017-8-15 18:15:04