我于2017年7月31日在寒山闻钟投诉提问：
［咨询投诉] 融创对狮山御园车位售租方法不合法
苏州住建局领导：
之前就业主投诉开发商违规销售车位事实寒山闻钟已经给出处理意见（如下），非常感谢。
但是在沟通过程中，开发商就车位出售的说辞如下：第一轮严格按住建局要求保证先售后租，又接下来会进行第二轮的先售后租。但是非人防车位租期到达后，不能保证出租车位业主每户一个车位。
例如：我们小区730个车位，700户人家，第一轮我租到了一个非人房车位，比如f018，（因为目前想租车位人数大于人防车位的数量，这种情况难免会发生。）其它的车位我没买也没租到，730个车位被700户人家都分完了。
融创的人说，f018车位的租赁合同是一年（比如2018年），虽然我2019年还想租这个车位使用，但是融创的人说融创可以在2017年8月、9月把这个f018车位的2019年以后的69年的使用权卖给其他业主，从而导致我从2019年开始就没有车位可用。即是说，江苏省物业管理条例有关车位处置的规定只能保证我第一年一定可以租到车位，不保证我第二年以后能租到车位。（虽然明明车位数量大于户数，我也一直想持续租用车位）。
请问住建局领导，融创这样做是否合法？
回复：
2017年8月3日新区住建局回复：
 高新区便民服务员 86楼
对您反映的山景玉园车位相关问题，我局高度重视，联合物价局对融鼎公司相关负责人进行了约谈，多次介入协调相关纠纷，并于近期向融鼎公司下发了“关于山景玉园地下车位租售的指导意见”，要求融鼎公司立即启动人防车位出租手续，优先满足未购车位业主的需求。
我局将和其他相关部门一起，继续动态跟踪和协调山景玉园车位转让及租赁相关事宜，按照《条例》规定，督促融鼎公司保障小区业主选择车位的权利，以满足业主的合理诉求。【高新区住建局】
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8月3日，我的问题还是那个，730个车位被700户分完了，我只租到一个非人防车位，一年后融创把我的车位收回卖给另外的业主，导致我无车位可租到，如果融创这样做，合不合法？
请住建局正面、明确答复，合法或不合法？
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高新区便民服务员 2017年8月9日回复：
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在开发商已向您出租一个车位的情况下，应视为开发商对您已满足了“应当首先满足业主的需要”的要求。
在已满足“应当首先满足业主的需要”的情况下，如后续发生您所表述的情况，目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法。
我局将和其他相关部门一起，继续动态跟踪和协调山景玉园车位转让及租赁相关事宜，按照相关物业管理规定，督促融鼎公司保障小区业主选择车位的合法权利。
【高新区住建局】
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本次我的质疑：
利用反证法，假如融创一年后把我的车位到期后强制收回，导致我无车位可用，买主有2个以上车位使用权是合法的。既然合法，简单重复，会发生象我这样的业主10家没有车位可用，而相应那个买主占有11个车位的使用权也是合法的。
这个结果明显与《江苏省物业管理条例》中车位的相关规定相违背。
住建局认为不违法，除非住建局领导认为一年之后的车位再次分配，《江苏省物业管理条例》已不适用。
请问住建局，贵部门认为《江苏省物业管理条例》只适用于第一年的车位分配，不适用于第二年及以后的车位分配的理由是什么？

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高新区便民服务员
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，在开发商已向您出租一个车位的情况下，应视为开发商对您已满足了“应当首先满足业主的需要”的要求。此外上述条文指出建设单位按照配置比例处分给业主，因此，不应出现您所述一个业主购买11个车位的情况。 您所述第一年租赁非人防车位租约到期后，您相较其他意向购买业主拥有优先购买权，如您放弃购买权而发生租不到车位的情况，目前尚无法律明文规定开发商就此构成违法。【高新区住建局】
2017-8-9 23:15:54