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就在佳兆业物业宣布招股的当天，同属房企分拆而来的碧桂园服务，宣布以约6.83亿元的价格，收购5家物业管理公司股权。
碧桂园服务方面指出，收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围，并增强其于市场的影响力及竞争力，符合集团的战略发展需求。
对此，有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。而碧桂园为全国三大龙头房企之一，在业务调整的影响下，虽然销售增长在未来或有所放缓，但碧桂园行业地位依然稳固，长线发展稳健良好，从而进一步巩固碧桂园服务的市场份额。
管理面积近4亿平方米
11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。
截至2018年9月30日，上述公司的未经审核合并净资产价值约为1.25亿元。合并财务资料后，上述公司2016年税前利润为821.1万元、税后净利润为466.8万元，2017年税前净利润为1850.9万元、税后净利润为1456.9万元，2018年前三季度税前利润为7359.9万元、税后净利润为599.2万元。
作为目前市值高的物业服务公司，碧桂园服务通过本次并购，显然将进一步提升公司的物业管理规模。
而截至今年6月底，碧桂园服务拥有约3.9亿平方米的已签约合同管理面积，其中已生效之收费管理面积约1.4亿平方米。“余下的2.5亿平方米的待生效面积估计会在未来三年逐步生效并转化作收费面积，相当于每年8000万平方米的新增面积，收入增长能见度高。”安信国际分析师黄焯伟指出。
根据碧桂园服务公布的财务数据显示，今年上半年公司收入同比增长42.5%，毛利率同比上升4.6个百分点至39%，净利润同比增长133%至4.7亿元。盈利能力上升主要原因是高单价项目生效转化所至。
值得注意的是，碧桂园服务还于2018年7月份公告成立合资公司以参与投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。
据了解，目前各级国资委监管企业办社会职能机构约16500个，国有企业因办社会职能每年需承担费用1400多亿元，市场潜力巨大。“碧桂园服务从业主资产增值需求和生活需求入手，向在管物业的业主及住户提供广泛的社区增值服务，集团内还有许多房地产发展周边产业（如凤凰优选、机器人业务等）有待孵化，我们认为有关业务成熟后，可以注入碧桂园服务内成为新增长动力。”黄焯伟称。
此外，相比母公司碧桂园，碧桂园服务近2周的股价走势也较为强劲，十个交易日中有7天上涨，11月21日更是大涨5.99%。
此前，德银发表研究报告称，碧桂园服务是内地高度分散的物业管理市场行业整合者 ，并具有强大母公司支持，由于利润率提升，2018年至2020年盈利复合增长率预计将达60%，即股本回报率35%至41%，为行内高水平。
黄焯伟也认为，“碧桂园服务将是行业整合下的大得益者之一。庞大的业主群更是有利公司在小区增值服务以至周边产业的发展，成为碧桂园服务未来优秀同业的比较优势。公司现价约24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考虑其稳固及优秀的市场地位、较高的待生效面积比率及资产回报率，我们认为公司还是在一个合理水平”。
行业并购加速
实际上，随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。
国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。
“因此抢占市场，仍是当下物业公司重要的战略。”上述分析人士称。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。
以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。
显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。
晨报记者梳理并查阅已公布品牌房企今年10月销售业绩简报发现，截至今年10月27日，前十名上市房企今年前10个月销售总额实现上涨，达到27664.53亿元。前十名上市房企梯队发生分队。梯队是中国恒大、万科、碧桂园三家企业，其中中国恒大今年前10个月销售额达到5011.4亿元，排名；万科今年前10个月销售额达到4856.2亿元，排名第二；碧桂园今年前10个月销售额达到4559.9亿元，排名第三。
第二梯队由融创和保利发展组成，融创今年前10个月销售额为3745.4亿元；保利发展今年前10个月销售额达到3347.69亿元。第三梯队由中海外、新城控股、龙湖、世茂房地产、招商蛇口五家企业组成，它们今年前10个月销售额在1300亿元至2300亿元之间。
值得注意的是，上述十家企业今年前10个月销售业绩全部上涨，其中新城控股今年前10个月销售业绩同比上涨幅度大，为103.38%，排名；世茂房地产今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为73%，排名第二；招商蛇口今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为49.80%，排名第三。其他企业今年前10个月销售业绩均比去年同期有不同程度的上涨。
房企销售增速持续放缓
今年10月，传统的“金九银十”爽约了，国庆期间的房地产市场也表现不佳，上市房企销售增速持续放缓。10月末，中央进一步强调了“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控预期；部分城市的购房需求释放也达到了阶段性的瓶颈。所以不少业内人士纷纷表示，今年底房地产市场状况“不容乐观”。
中原地产首席分析师张大伟说，“从今年前10个月上市房企销售数据来看，2018年龙头房企销售业绩刷新历史记录依然是必然。但是，从今年第三季度起，龙头房企销售业绩增速比2017年明显开始放缓。与今年9月份相比，10月份龙头房企的销售增速持续放缓。”
“随着我国房地产调控的深入，上市房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企销售业绩普遍上涨，逐渐开始出现龙头房企销售业绩增速放缓。特别是今年国庆节时，部分房企在少数城市下调房价，导致客户打砸售楼处。这种情况将会明显影响购房人的信心。后续市场有可能出现加速调整的可能性。”张大伟说。
上市后一个月的竞争更激烈
临近年底，各家上市房企能否完成全年销售任务？易居智库研究总监严跃进分析说，受到楼市调控的影响，上市房企销售业绩已经出现分化。总体来说，大型房企完成销售任务的情况比较好，中小型房企完成销售任务有一定困难。
“目前，在我国楼市调控常态化、房企融资渠道收紧等多方面因素影响下，房地产市场逐渐回归理性。”克而瑞研究中心分析师表示，今年第三季度以来，全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。楼市调整趋势下，标杆上市房企2018年至今的整体投资力度明显放缓，投资态度更趋于谨慎，“促回款、稳现金”成为共识。
上述克而瑞研究中心分析师认为，尽管投资节奏放缓，但预计今年后一个月，标杆上市房企将加大供应力度。一方面，部分房企选择“以价换量”加速推出项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来受城市限价影响而延迟入市的项目，也将在年末大量入市，有关企业的销售业绩将受益增长。由此可见，上市房企后一个月的竞争将尤为激烈。
近，（楼盘）土地市场又有1宗地流拍，这是今年流拍的第7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来高纪录。不仅，上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。
有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。
今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手;有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地;有的资金压力大的被迫放弃拿地。
不过，土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。
以为例，近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地超316亿，创出单日土地成交历史纪录。但以此认为土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。另外，溢价率高的地总价并不高，总价高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。
临近年底，多地地方政府为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方政府也在尽力减少土地流拍的发生，如此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上将会继续上演，随着地方政府与房企的博弈持续，土地市场有望持续回归理性并平稳运行。
2018年第四季度即将步入尾声，房企对市场的预期仍在不断变化。有些房企全面收紧各项开支，铺开了长期“过冬”的架势;有些房企却以一副“抄底”姿态，在土地市场大手笔“抢地”。
2018年11月26日，（楼盘）市国土局一天内推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企报价，而在多家房企现场轮番竞拍之下，当日，土地市场创下316.46亿元成交额、成交建面约163.29万平方米，刷新了乃至全国土地市场单日土地成交记录。
一般而言，作为首府城市，对全国房地产市场具有深远影响，但土地市场这一波高温行情，却与房地产市场整体下行趋势有所不同。
据克而瑞数据显示，在整个房地产政策调控坚持不放松的大环境下，2018年前十月房企拿地策略普遍处于谨慎态度，甚至包括龙头房企土地储备均呈现小幅收紧态势。据蓝鲸房产梳理发现，中国恒大(hk：03333)、万科(sz：000002)、融创中国(hk：01918)等规模房企新增土储同比均有下降。
那么，土地市场真实的状态究竟是怎样的?“土地储备”作为房企未来销售表现的定量指标之一，2018年前十月又呈现出哪些新的特点?对此，蓝鲸房产展开多维度分析调研。
近期房企密集展开融资活动，包括发行超短期融资券、中期票据以及在海外发行优先票据等。房企人士对中国证券报记者表示，相较于银行贷款，中期票据、短融券等具有发行时间灵活、手续相较便利，且担保门槛较低，一直是房企融资的重要手段。在融资整体紧缩的情况下，中票、永续债、短融券等成为房企补充流动资金的选择。
扎堆“找钱”
10月31日晚间，万科a公告称，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为*%。中国恒大此前公告，全资附属公司景程将发行总额18亿美元的优先票据。恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。此外，中粮地产公告拟发行总额为12亿元的第三期中期票据；华侨城集团、阳光城公告发行金额分别为25亿元、4亿元的中期票据。
“对于房企而言，中票、短融和永续债，今年的权重将比往年都要重。”某评级机构人士10月31日对中国证券报记者表示。
2016年底以来，房企融资渠道不断收紧，非标业务、公司债、美元债以及银行贷款等均出现不同程度紧缩。房企融资渠道收窄，利率水平不断攀升。
以恒大此次发行的美元债为例，在18亿美元的优先票据中，包括年利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据以及年利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。“海外发债票息率整体偏高。在融资收紧之前，并不是房企优先采用的手段。”上述评级人士表示。
从房企往年的公告也可窥见端倪。以华东某上市房企为例，该企业2016年与中信信托设立规模达40亿元的房地产投资集合资金信托计划，用途将间接用于公司投资主要城市的房地产项目。但梳理该企业2017年以来的公告发现，相关融资主要集中在非公开发行公司债、美元债等，信托等非标业务几近绝迹。
前述房企人士对中国证券报记者表示，通常企业会根据账上的收支情况开展补充流动性的工作。
有业内人士则从另一个角度解读房企发力融资的原因。“11月，多个城市的土地拍卖将迎来高峰。在土拍前补充流动性，有助于增强企业投拍土地。”中原地产研究中心数据显示，11月26日，将有13宗土地挂牌出让，合计起价高达295.19亿元。“不出意外，当日土拍成交总额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示。除外，深圳、南京等城市11月同样有可观土地挂牌出让。
分化严重
综观近期房企融资的特点，继续呈现分化态势。从颇受房企青睐的房屋租赁债看，龙头企业继续发力相关债券，而中小型企业则开始被拒之门外。
10月26日，万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿元，以推动在佛山、上海的三个住房租赁项目发展。而奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券近日则被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。
克而瑞数据显示，今年以来，已有多家企业的公司债发行被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
“近期住房租赁，特别是长租公寓行业出了一些问题。收紧这方面的融资，也是监管从严的体现。”前述房企人士称。
除租赁类债券外，今年以来，富力地产、合生创展、新城控股等多家房企均有拟发行的债券中止。
根据相关公告，截至10月30日，上市房企前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元，相比去年同期有所缓解，但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。
展望土地出让市场，张大伟表示，地产调控延续，在这种情况下，房企资金压力越来越大。虽然整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增大，对非优质地块的积极性降低。“销售预期良好的一二线城市优质地块就成为房企争夺的主要目标。”