在我国，海外产业园区是指在中华人民共和国国内注册、具有独立法人资格的中资控股企业，通过在海外设立的中资控股的独立法人机构，投资建设的基础设施完备、主导产业明确、公共服务功能健全、具有集聚和辐射效应的产业园区。
20世纪90年代，我国已经开始探索海外产业园区建设。2005年开始，商务部开始相继出台多项政策措施，鼓励企业建立海外产业园区，并将海外产业园区建设促进中国企业“走出去”上升为国家战略。
2013年，“一带一路”倡议提出和实施以来，我国海外产业园区在数量的增幅和增速上都取得极大进展。截至2018年上半年，我国企业共在46个国家建设了113家初具规模的境外经贸合作区，累计投资348.7亿美元，入区企业4542家，上缴东道国的税费28.6亿美元，为当地创造就业岗位28.7万个。其中，通过商务部确认考核的境外经贸合作区达20个，包括柬埔寨西哈努克港经济特区、越南龙江工业园区、泰国泰中罗勇工业园区等。
海外产业园区为中国企业走出国门、发挥国际比较优势提供了产业转移载体和便利，同时通过技术转移，实现本土产业和技术升级。
从企业角度来看，进驻的中国企业可以享受到集群效益，例如所得税的减免、园内土地的永久所有权、外资100%控股等，而单一企业则很难获得这些优惠政策。
从国家角度来看，海外产业园区的发展契合国家目前战略。海外产业园区是目前中国推进“一带一路”建设的重要抓手。同时，海外产业园区为中欧班列这类跨洲跨洋运输通道提供固定的站点和稳定的货源。另外，海外产业园区提升了中国计算gnp的便利度。由于中国企业在海外大规模投资，gnp这一新的经济评价体系正在构建。
总体来看，现阶段中国企业投资的海外产业园区大都还处于开发建设的初期。目前已建立的113家经贸合作区只有20家通过了商务部的考核。目前的海外产业园区以主办企业为主进行投资，资金到位有限，企业入驻量也不大，经济效益远未充分体现，也更谈不上产业园区对国际著名产业、知名企业的孵化效应，当然这也体现出了海外产业园区未来的发展潜力。
三种开发模式：先园后产、以产兴园、产园协同
第一种模式“先园后产”，难点是企业缺乏盈利点。
境外国家缺乏中国的土地政策，难以像在中国的产业园区开发商可以通过开发地产实现现金流和盈利。投资回收周期长，这也是大量中资企业难以投资海外产业园的关键。
第二种“以产兴园”模式，这一先招商、再建设的模式有利于降低产业园区运行的风险，但对企业要求高。
以某行业的龙头企业通过投资产业，聚产成园的模式开发的成功案例相对较多，是中资企业参与海外产业园区建设较为普遍的一种模式。这种模式优势在于先天解决了主导产业投资的问题，通过企业自身的产业投资能力和带动能力，投资相关产业并逐步聚集上下游产业。
第三种“产园协同”模式对招商引资要求高。
找到合适的投资企业，一方面该类企业一旦看好产业投资前景，则客观上具有入驻产业园区的需求，另一方面此类企业只需少量入股产业园，具有一定数量的此类企业后，也能为产业园区基础设施开发提供足够的支持，因此并不会对此类企业造成太多投资压力。但这对产业园区招商引资就有了很高的要求。
盈利模式
我国国内产业园区盈利模式可以概括为四类：第一类是短期的现金流，体现在产业园区销售；第二类是长期的现金流，体现在特有物业的升值和租赁；第三类是政策红利，如税收奖励、政策扶持；第四类是企业发展带来的增值服务。
我国海外产业园区的盈利模式则比较单一，大部分是靠仅有的土地出让、不动产租赁或者是物业来赚取相关的收益。有的主要是以开发矿产资源获得收益，如赞比亚中国经贸合作区；有的主要是以出租开发好的土地、厂房来回收投资，如中白工业园区。而海外产业园区的的盈利模式有六种，分别为土地出让、不动产租赁、基础设施运营（物业服务）、扶持产业发展、资金理财和外汇与人民币结算。目前，多数的海外产业园区采用的是前三种盈利模式，少部分产业园正在探索资金理财和人民币结算模式。
面临风险
1.政治法律风险
海外产业园区建设面临着东道国政局变动、政府政策、法律法规等政治风险，东道国出于国家利益考虑，往往颁布一些法律法规（反垄断法）对海外并购进行限制。
我国在海外园区和海外项目遭遇的政治风险不胜枚举，主要集中在项目搁置、政权不稳等。
2.经济产业风险
海外产业园区建设面临着投融资和成本收益等经济风险。投融资风险方面，海外产业园区建设本身需要的资金量很大，不仅是园区建设需要，而且投资项目也需要。只依靠国开行、亚投行、丝路基金、中资银行等金融机构是远远不够的。
这就需要研究考虑搭建投资的新平台和再融资的通道，为产业园区和入驻产业园区的企业提供全方位的服务。但是，受限于多数‘一带一路’沿线国家和地区资本市场发育并不充分，国际资本流动存在诸多的障碍，直接融资的渠道和通道尚不健全，我国尚缺乏以人民币计价的证券交易平台，没有项目上市融资、风险管理和资本退出的畅通渠道。成本收益风险方面，投资成本能否获得收益，是集团值得慎重考虑的问题。
根据相关部门统计，2005年至2014年，我国企业海外投资失败或受阻的风险案例共130起，涉及全球59个国家或地区，总金额高达2359.7亿美元，每起案例平均涉案金额18.2亿美元。
其中，发生在“一带一路”沿线国家的风险案例33起，总金额565.2亿美元，涉及20个国家，每起案例平均涉案金额17.1亿美元。海外投资风险案例主要集中在伊朗、俄罗斯等能源、矿产资源丰富的国家以及菲律宾、缅甸、叙利亚、阿富汗、越南等社会动荡国家，尤其集中在伊朗和菲律宾两国，发生在伊朗的4起风险案例全部涉及能源行业，发生在菲律宾的5起风险案例涉及农业、金属、运输和科技4个行业。
3.建设运营风险
海外产业园区建设周期长。中法经济贸易合作区从2013年签订合作协议，到目前还未见重大进展；武汉和泰国合作的中国-东盟北斗科技城建设期从2015年跨度到2025年，这些案例都证明海外产业园区建设周期长的特征。
海外产业园区盈利模式尚需探索。海外产业园区大多采用单一商业模式，很多产业园的盈利模式主要停留在传统的工业园区“五通一平”的基础设施建设上，之后仍然面临招商难、承诺兑现难、土地闲置多、服务跟进难等问题。目前，多数的海外产业园区采用的是土地出让、不动产租赁以及基础设施运营（物业）的盈利模式，只有少部分在探索资金理财和人民币结算模式。
4.海外产业园区招商和运营压力
海外产业园区同质化竞争严重，招商竞争的白热化趋势非常明显，产业园区企业侧重国内企业为主，缺乏引入大型国际公司和所在国企业的参与，容易形成单一产业或单一来源的潜在风险。另外，很多海外产业园区的知名度并不高，招商存在困难，还有一些产业园产业定位不明，东道国周边的配套设施又不健全，加之国际技工及管理人员缺乏等原因，导致入驻产业园区的企业比较少，导致产业园经营状况也并不是很好。

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