名仕花园业主关于收回地下车位控制权和追索由地下车位产权衍生的并被开放商非法占有的经济利益的行动方案一、目的<br>
为了维护名仕花园全体业主基本权益，保证名仕花园业主委员会工作的正常、有序、健康开展，构建安全、舒适、高品质的和谐小区。<br>
二、依据<br>
1、法理依据<br>
根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 等条款，以及苏州市国土资源局对名仕花园地下车位做出产权不明晰的表述，而开放商苏高新集团又拿不出名仕花园地下车位产权证的前提下，名仕花园业主以持有的土地证为依据，主张地下车位属于业主共有的其他公共场所、公用设施，产权属于名仕花园全体业主共有。<br>
2、道理依据<br>
事有大小之分，但是道理相通。以中华人民共和国主张钓鱼岛主权为例，钓鱼岛主权属于中华人民共和国这一点毫无疑问，主权问题不容谈判，同样的道理，名仕花园地下车位的产权属于名仕花园全体业主共有，这一点也不容谈判；同时我们知道，由于历史原因，钓鱼岛目前为日本国实际控制，并且当年美利坚合众国把钓鱼岛的实际控制权移交给了日方，同样的道理，苏州市物价局对开发商苏高新集团出售名仕花园地下车位的批复文件也属于美国绕开享有钓鱼岛主权的中国，单方面将实际控制权移交给了日方的行为性质是一样的，这份所谓的批复文件不能证明产权的归属问题，所以不具有相关的法律效力。而名仕花园业主应效仿中华人民共和国主张钓鱼岛主权的做法，不承认产权归属有争议，积极主张收回地下车位全部实际控制权，并追索由产权衍生出的被开发商非法占有的全部经济利益。<br>
3、现实依据<br>
目前，苏州地区已有数起小区业主成功维权、收回小区内地下车位实际控制权的案例（附件）。<br>
三、目标<br>
收回名仕花园地下车位实际控制权并追索由地下车位产权衍生出的被开发商非法占有的全部经济利益。<br>
四、总体思路<br>
实行单方面强行收回、实际控制和通过司法程序相结合的方法。对于实际控制权采用单方面强行收回的办法（基于事先谈判已经破裂）；对于由地下车位产权衍生出的被开发商非法占有的全部经济利益追索采用通过司法程序的办法（基于该部分利益已被开发商实际占有）。<br>
五、具体计划<br>
1、在与物业公司签订的《名仕花园2017年物业服务合同》第一部分（关于明确业主产权的章节）中，写明：“名仕花园业主共有产权的部分包括小区内部的地下车位”；并在第三部分（关于共有收益的分配章节）中，写明：“名仕花园业主根据物业公司的服务质量，按年度从本小区业主共有资产的经营收益中（包括地下车位租金）按照一定比例作为对物业公司服务的奖励。”<br>
2、业委会起草《名仕花园地下车位收费及管理办法》并组织召开名仕花园业主代表大会审议通过。<br>
3、以业委会的名义出台《告名仕花园全体业主书》，明确自2017年1月1日零时起，收回小区内部地下车位全部实际控制权，业主从即日起无需向开发商或者物业公司缴纳关于地下车位的全部费用，而根据有业委会起草，业主代表大会通过的《名仕花园地下车位收费及管理办法》向业委会申请租用地下车位，并缴纳租金和管理费；对于已购买车位的业主，应当保留其车位，在为追回已缴纳的购买款之前，应免收其租金，同时要向其收取2017年1月1日零时起之后的管理费；对于之前向开发商缴纳租金获取车位的业主，应优先征求其是否保留车位的意见，如该类业主主张保留，则要求其自2017年1月1日零时起向业委会缴纳租金和管理费，同时启动追索由地下车位产权衍生出的被开发商非法占有的全部经济利益的程序。<br>
4、将以上三份文件抄送给新港物业公司，要求其表态是否接受合同条款。如果新港物业公司同意合同条款，那么立即启动续聘新港物业公司的程序；如果新港物业公司不同意合同条款，那么无需启动续聘程序，视作新港物业公司2017年不愿为名仕花园小区服务，因此立即启动公开招标等其他程序选聘其他物业公司。（根据《江苏省物业管理条例》，新的物业公司未产生前，旧的物业公司即便已经解除合同，也不能单方面撤走，否者将由主管部门吊销其营业执照）<br>
5、自2017年1月1日零时起，业委会组织业主按需、按序将车停驻点下车位指定区域，并责令物业公司负责具体执行。同时按计划收取租金和管理费。<br>
6、为防止开发商采取非常手段阻挠名仕花园业主的维权行动，业委会应出面事先和公安部门沟通，一旦发生异常情况，立即通知警方介入。<br>
7、2017年1月1日零时以后，开发商如果传递出谈判意愿的，业委会应理解开会研究，委托业主代表和开发商进行谈判；开发商如果启动司法程序的，业委会则依法应对；开发商如果无动于衷的，那么我们按计划正常走追索程序。<br>
六、维权收益<br>
1、维权直接收益包括自2017年1月1日零时起，地下车位的全部租金和管理费的收益，以及追索由地下车位产权衍生出的被开发商非法占有的经济利益的实现部分。<br>
2、维权间接利益包括地面消防通道的畅通、消除因消防通道订桩而导致的安全隐患、地面车位的空余以及方便亲朋好友来访临时停车。<br>
3、维权直接受益可以用于奖励物业公司提高物业服务质量，增添设施设备保障小区安全、丰富业主业余活动，作为业委会的日常工作经费，作为业主的集体福利，冲减物业费等等。<br>
名仕花园业主<br>
2016年12月17日
姑苏区便民服务员
网友，您好！ 首先，感谢您对小区物业管理问题的关注和建议。2016年12月19日上午11点，街道城建科召集潼二社区、名士花园业委会钟副主任和业主代表黄正在街道二楼会议室召开协调会，会上就名士花园小区物业合同到期后的物业选聘工作达成以下共识。 1．由于小区物业合同至12月底到期，目前业委会正在按程序组织业主大会表决物业选聘或续聘的工作是正常合规的工作，此项工作必须继续按流程推进，是否由新港物业继续提供2017年度物业服务由业主大会的最终表决结果决定。2017年度小区物业服务合同应由小区业委会在业主大会授权下与中标企业签署。 2．部分小区业主主张的地下车位权益问题应与本次选聘物业公司工作分别对待，由小区业委会将居民维权意愿列入2017年度工作计划并组织实施。 3．坚持维护小区安全稳定的环境是当前一切工作的出发点，业主、业主代表应协助业委会开展工作并维护其形象，街道、社区也将指导、监督业委会开好本次业主大会。
2016-12-18 09:36:26