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“受前期土地购置费增长较快，以及建材等价格上涨影响，推动1月份至2月份房地产投资较快增长。”富国基金高级策略分析师陈杰昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，尽管1月份至2月房地产投资增速较去年全年有所提升，但商品房销售面积增速转负，商品房销售额增速大幅下滑，或将制约房地产商拿地热情。
深圳不再承载炒房客的欲望。
“现在只能买房自己住，炒房是没有利润了。”
深圳一位“炒房客”这样劝慰同伴，对于2019年的行情，他们同样看不清楚，是买还是换，还是不买不卖，“一动不如一静”。
一个真实案例可以充分诠释他们的对话，“2016年630万元买了南山一套房子，如今645万卖出，算上资金成本和机会成本，肯定是亏钱了。”
相比较于炒房客，中介阿乐焦虑的多，从农历年后深圳湾8000万豪宅“秒光”，到福田学区房概念的公寓热销，再到新房开发商大规模启动“二三级联动”，虽然带客户看房的数量增多，同事也有成交，但阿乐并没有分到一杯羹。
“难过的时候已经过去了，至少客户愿意来看一下。”阿乐强打精神给自己信心。在2019年“731新政”调控加码后，深圳新房、二手房交易量直接腰斩，中介公司和地产商的日子并不好过，好在年底几个刚需盘“让利”开盘，市场似有回温迹象。
2019年春节过后的一个月中，自去年下半年开盘、目前持续销售的楼盘，八成左右都启动了二三级联动营销方式，希望能够推动销售量，而剩余一两成的楼盘则静观行情变化，等到市场转好时再启动销售。
卖二手房的阿乐被叫去卖新房，这种销售模式被称为“二三级联动”，即土地市场为一级市场，新房市场为二级市场，二手房交易为三级市场。
美联物业数据显示，2019年春节后四周新房住宅成交2307套，二手住宅成交2974套，同时段总成交量与2019年持平、高于2019年，但远低于2015年、2016年的数据。其中新房住宅成交量三年内逐年增加，这与市场感受基本一致。
深圳楼市上一个周期始于2014年底，金融贷款政策的放松，促使房价和成交量一路上扬，到2015年“330新政”首付比例和营业税的利好政策，深圳楼市启动暴涨模式，直至2016年调控政策的再次降临，以及2019年调控升级，完整周期正式走完。
交易量低位运行，价格仍然高企，在深圳这个需求多元的城市里，“不涨就是跌”和“我是自住但也希望跑赢大市”的楼市情绪中，高位盘整还在进行。
人海战术托起楼市“小阳春”
阿乐是深圳东部龙岗区某二手房中介门店员工，3月上旬的一天，他们接到任务后驱车一路向西，去到50多公里以外的深圳宝安某新楼盘“踩盘”，随后说服手头上有意向买房的客户前往楼盘看房。如果成交，阿乐将得到成交额2%的提成。
这意味着一套400万的房子如果交易成功，阿乐将得到8万元，当然也有可能与同事合作分成。此前一个星期，阿乐也尝试过推销深圳福田区某公寓，这个公寓楼盘的交易佣金高达5%。尽管阿乐将两个手机里面的意向客户都“撸”了一遍，也带了四五批客户看房，但未有成交。
二手房交易**的时候，阿乐肯定不会辛苦驱车50公里去卖新楼盘。而新房不愁卖的时候，地产商也不会采用这种方式，平白无故分佣金给中介，就算采用，佣金比例也往往低于1%。
阿乐的焦虑，在诺大的营销中心倒也不孤单，因为大部分同行手上都没有客户，或是在焦急的联系客户，实际在场的看房客户估计只有销售人员的五分之一。
专业从事二手房交易的阿乐，有时觉得自己在新房领域施展不开拳脚，觉得在二手房买卖方面的方式都用不到新房上，“也许也有市场的原因，很多人还在等房价到底，下手不果断。”阿乐分析。
“人海战术”依然起作用了，怕的是就算启动二三级联动，也带动不了销售量，这是“刚需”楼盘市场很重要的参考依据，说明需求量依然存在，只是还没有到下手的时候，也可以说没等到出手的价格。
“深圳楼市困难的时候已经过去了。”多名市场一线销售人员告诉一条君，无论从带看量，还是成交量，深圳楼市“小阳春”已经出现，现在的问题是这种势头是否能够持续，“也有可能是去年底积压的一部分需求，年后才选择入市。”
高端楼盘销售向好，刚需楼盘以及具有稀缺属性的学区房交易量上升，但有一个重要的楼市参与角色没有开始入市，即改善型客户。由于深圳商品房在住房总量中占比极低，大头还是由城中村支撑。因此，只有改善型客户入市，才能带来整个楼市轮换，拉高交易量。
“没有交易，就没有价值。”一位中介人员总结道。
具体来看，本次有15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份制银行的首套房贷款利率低可执行基准上浮5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%，香港大新银行由10%下调至8%。值得注意的是，花旗银行在3月初就已经将深圳地区首套房贷利率下调至基准上浮4%，是目前融360大数据研究院监测范围内，深圳地区房贷利率低的银行。此外，深圳二套房贷利率方面，呈现随首套房贷利率降低相应出现下调趋势
“今年以来，受房地产企业施工进度加快影响，从而推高1月份至2月份房地产投资。”民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从细分数据上表现为房屋新开工面积、房屋施工面积表现较好，分别同比增长6.0%、6.8%，这意味着房企积极主动开发以争取预售许可证，进而支撑起1月份至2月份房地产开发投资良好局面。
郭晓蓓指出，房屋新开工数据表明房企没有懈怠的迹象，依然愿意积极进行新开工。另外，受去年年底房企融资节奏加快，助力增强流动性资金，有力支撑新开工数据。不过，从1月份至2月份数据来看，房地产开发企业到位资金同比增速明显放缓，也使得房地产投资未来走势还有待进一步观察。
郭晓蓓也指出，2019年下半年以来，国家加大补短板政策支持力度，加快地方专项债发行进度。2019年年初以来，截至2月底已发行地方专项债3078亿元，这不仅在时间节点上比往年有了较大提前，而且债券利息有所降低，债券期限也有所延长。
房贷利率的浮动变化，时刻牵动着刚需买房族的注意力。
春节后，多个城市的首套房贷款利率从基准利率上浮20%-30%逐渐回落至上浮10%左右。更有相关第三方机构的监测数据显示，一批城市的首套房贷款的平均利率已连续三个月下降。
近期房贷利率的调整，是否意味着楼市回温？就此上证报从银行、房产中介和业内人士处了解到，目前房贷利率高位回落是一种市场自然调整，既与目前市场的流动性充裕有直接关系，也契合了当前各地城市的合理需求，并不意味着楼市放松，大基调并未转向。
多地房贷利率出现下调
这一波房贷利率下调迹象首现于去年末。
来自简普科技大数据研究院的数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，已经连续三个月回落。
其中，一线城市中，深圳下调首套房贷款利率较为明显；二线城市首套房贷款利率也开始大面积回调。
深圳：一个月内两次下调
简普科技新监测的数据显示，深圳地区的房贷利率迎来月内二次下调，多家银行首套房贷款利率低可执行基准利率上浮5%；二套房贷款利率低可执行基准利率上浮10%。
就在今年3月初，上证报在采访中了解到，深圳部分银行首套房贷款利率低可执行基准利率上浮8%，二套利率低可执行基准利率上浮12%。
具体来看，目前6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率低可执行基准利率上浮5%；光大银行则从之前的基准利率上浮20%下调至上浮10%。
另外，花旗银行在3月初就已经将深圳首套房贷款利率下调至基准利率上浮4%，是目前监测范围内深圳首套房贷款利率低的银行。
杭州：有部分银行首套低按基准上浮5%
杭州多家银行首套房贷款利率也出现高位回落。上证报从杭州某大型楼盘售楼经理处获悉，目前该楼盘的合作银行首套房贷款利率降至低可执行基准利率上浮8%，二套房贷款利率执行基准上浮10%。
对此，记者向杭州工商银行某支行求证。该支行一位个贷经理回应称，该行房贷利率根据市场需求变化已经历多轮下调，自2月底开始，首套房贷款利率可执行基准利率上浮8%，二套执行基准上浮10%。
有业内人士透露称，杭州已有部分银行首套房贷款利率低按基准上浮5%执行。
“我们楼盘早一批购房者的首套房贷款利率是基准上浮20%，现在下调的幅度还是很大的。不同楼盘合作的银行不同，能够拿到的房贷利率**也不同。”一位杭州当地的售楼经理称。
南京：房贷利率普遍下调5%左右
南京的房贷利率一年间也发生了较大变化。南京某大型房产公司营销总监称，去年下半年，多家银行房贷利率可执行基准利率上浮20%-25%。到了今年春节前，首套执行基准上浮15%-20%。
来自第三方机构的监测数据显示，目前在南京监测的17家银行分（支）行中，首套房贷款利率执行基准上浮10%的有4家；二套房方面，15家执行基准上浮20%