前段时间论苏州房价的下跌与否，今天就看到了有人投诉房价下跌严重。这是巧合吗？
看到很多评论也会说房价是否下跌跟楼盘位置有关。
网上有一篇关于影响房价波动的因素，基本上分为宏观、中观、微观三层。如下：
宏观类有4条
1、政府货币政策，主要看m2增速，这一年在下跌，从原先的13-15%跌到9%附近了，这对房价利空。另外银行利率已经在历史低位，未来只有可能加息，几乎不太可能继续降息。
2、gdp增速，之前预期要往下掉，最近稳住了反弹到6.8%附近，gdp会直接影响国民收入和各个行业的繁荣程度，这是利好。
3、人口结构，我们自1990年达到巅峰后，新出生人口逐年下降，一直到2010年都是下降的，所以未来20年适婚人口是下降的，这是利空。
4、信贷政策，这个是政府调控房价的主要手段，目前处于极其严厉的低杠杆区间，比如北京的二手房，房价杠杆只剩0.25倍，未来如果房市堪忧，政府释放杠杆稳定价格是重要手段。
中观也是4条
1、你所在的城市是人口流入还是人口流出，这有个很明显的观察信号，就是春节期间比平时热闹的属于人口流出城市，对房价利空，春节期间反而冷清的是人口流入城市，对房价利好。
2、你所在的城市有没有公共资源增加，比如修了高铁啊，修了港口啊，这等于拿大部分人的税转移成小部分人的利益。
3、你所在的城市有没有政策支持，比如划成开发区、特区、新区之类的，原理同上。
4、限购政策，一线城市及其周边如今有很严厉的限购，和信贷政策一样，这不是利空，未来形势不妙可以通过取消限购来释放潜能。
微观就多了
1、你家有没有被划到好的学区，或者你家对应的学区最近一年考试成绩表现如何，都会影响房价。
2、你家附近有没有新修地铁，可以直达市内繁荣商业区。
3、你家附近有没有大型商城，生活的相关配套等，注意，医院不算，如果医院离家太近是减分项。
4、物业服务很重要，好的物业值10-20%的房价，追求便宜物业费的都是还没摆脱底层的屌丝。
5、原值低、涨幅大的小区减分，原因不细说。
6、附近有新建的高档写字楼，加分。
7、方圆两公里内最高档的小区有龙头溢价，原理同股票。
8、离汽车站、火车站近的减分。
9、人车分流小区大幅加分。
10、一居室小户型太多的小区减分，容易发展成待援助妇女聚集地。
11、投资房产一定优先考虑低单价，低总价的房产，享受流动性溢价。
12、周边环境好，工厂少的加分。
差不多就是这些，每一个因素所占的权重不一样，当然了，宏观和中观的权重肯定比较大，对全局的影响会很大。要我说的话，支撑中国房价长牛的命根子还是gdp增速，如果gdp崩了，剩下那些因子基本上没有什么卵用。
当然也不能小看那些微观因素，因为具体到你家的房价，可能其中一件事就能影响10-30%的价格。

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市住房和城乡建设局便民服务员
我们已经关注此事，正在调查处理中，敬请期待。
市住房和城乡建设局便民服务员
网友你好。非常感谢你对苏州房地产市场分析研究，你的意见，我们会向上级反映。苏州市目前执行《苏府[2016]150号》文件，对稳定市场会起到关键作用。 关于：“ 今天看到有投诉房价下跌的”问题，目前苏州楼市的房价、销量保持平衡。目前存量房价格市场行为，有高有低，取决于房屋的地段、套型、楼层、装修等情况，可能价格存在不同。
2017-8-8 16:31:48