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二手房律师那个好-鑫霆 房屋租赁合同-大沥黄岐里水二手房 2019-03-14 22:04:17 广东鑫霆律师事务所
23年邹强主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（金多兴盛名鑫，迅捷雷达谓霆) 广州二手房律师 二手房交易合同律师 佛山二手房律师事务所 天河区二手房律师 越秀区二手房律师 
一房两售卖方还赢了官司买方喊i冤律师无奈“判决书下来，我和买家都懵了。”广东鼎为律师事务所张茂荣律师原以为此次起诉胜券在握，因在半年之前他曾办理过类似的案子，“两个案子适用的法律条款一样，但不同法院判决结果竟然如此不同。以后再涉及到这类夫妻联名购买的二手房交易，真不知道交易合同怎样签订才好。”他一脸无奈。
一房两售卖方还赢了官司，买方喊i冤
最近，张律师代理了一起关于宝安泰华明珠花园一套二手房交易产生的纠纷。此转让房产是由陈姓夫妻联名购买，但在卖房给全先生时，陈先生的妻子并未到场，不过，陈先生却在买卖合同上写明一则备注条款，即“经另一产权人同意，认此价格成交该物业，双方确认陈某某代签此合同有效，卖方并承诺于2009年6月30日前补签所有文件。”记者看到，此合同签署时间为2009年6月12日。之后，卖方陈先生却又以妻子不同意卖房为由要撤销买卖合同。
“按《物权法》规定，夫妻双方财产转让时，需夫妻双方共同签字认可才能生效。但此案中，特殊性在于卖方陈先生已在合同上备注帮妻子代签，承诺卖房，即便妻子不同意卖房，他也应承担相关责任。”张茂荣律师表示，但买家起诉陈先生之后，宝安区人民法院判决，该合同无效，陈先生仅需在判决生效之日三日内返还买家全某某2万元定金。
事实上，张茂荣律师查档发现，此套二手房早已在7月14日完成了过户给他人的手续，二手房交易过户最快也要半个月，这也就是说，陈先生和妻子在与全先生交易时，将一房两卖给了他人。
同案例不同法院不同判，律师无奈
对于该判决结果，买家全先生和张律师都不能接受。张律师表示：“之前有类似案例，同样是转让夫妻联名的二手房产，同样是丈夫一方与买家签买卖合同，但南山人民法院判决结果却完全相异。”从其提供的相关法院判决材料上记者看到，卖家梅先生将自己与妻子联名购买的一套龙岗二手房转让给买家欧阳先生，在购房合同上，仅有梅先生一方与欧阳先生签名认可交易，之后，梅先生以妻子不同意卖房而要撤销合同。买家欧阳先生将梅先生告上法庭，南山人民法院判决梅先生“应于本判决生效之日起十日内双倍返还买家欧阳某某共计人民i币14万元整。”
张律师指出：“这两个二手房转让案，前者卖方备注承诺代签，法院判决不需多赔钱；后者卖方单方面签约，没有备注代签，却要双倍返还定金。这让我们在二手房合同签约的实际操作中感到无法适从。”张茂荣表示，宝安一案正在准备上诉，追究陈先生的代签责任。
判决不一是常事，严把合同关最重要
就此记者又采访了其他几位熟悉二手房交易i纠纷的律师，广东中圳律师事务所刘子孺认为：“陈先生既然承诺代签，又是夫妻关系，买家有理由相信陈先生已取得妻子同意，即便不是，陈先生也应为自己的代签承担法律责任。”广东国晖律师事务所霍静律师也指出：“合同虽然无效，但卖家陈先生既然代签，就误导了买家，买家有理由找陈先生个人赔偿经济损失。”对于南山一案，法院判决双倍返还定金，霍静分析：“法院应是出于情理考虑，大家都很明白卖家不卖房了，多是因为房价涨了。”
几位律师都表示，此类案件，不同法院判决不一，已不是新鲜事。张律师声称：“对此，宝安、南山两个法院的解释是，因为法院之间对适用法律的理解不同而造成。”但对于法院的判决，让律师们及纠纷当事人都感到很无奈。律师特别提醒买家，在遇到购买联名房产时，合同上一定要所有产权人签名认可，或必须在对方能出具公证处开出的授权委托书后，才允许卖家其中的一方代签。
23年邹强主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（金多兴盛名鑫，迅捷雷达谓霆) 广州二手房律师 二手房交易合同律师 佛山二手房律师事务所 天河区二手房律师 越秀区二手房律师 
二手房买卖合同无效二手房买卖合同无效 二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第i一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房屋称为二手房。也就是说第一次交易的房屋是一手房，在此之后交易的房屋是二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。 商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。 本文作者依据多年处理房屋买卖纠纷的实务经验，总结了二手房买卖因合同无效或者因一方违约造成不能办理产权过户，可以退房的情形，供广大读者参考。 一、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 二、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是： 1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋； 2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有； 3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋； 4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 三、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违i章建筑也属于此类房屋。 四、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋 《物权法》第i一百九十一条 规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿i债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条规定　“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。 五、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的 《合同法》第二百三十条规定　“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。 六、被依法查封、限制的房屋不能转让 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让”，其中第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。 七、转让经济适用房不符合规定的 依据北京市建设委员会 2008年4月8日发布的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的知 》的规定，自《通知》发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行： 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。确需出售的由区县住房保障管理部门按原价回购。 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。 转让经济适用房不符合上述规定的，不能办理房屋产权过户。 八、出售央产房，未经《央产房管理办公室》比准的 出售中央国家i机关在京单位的房改房，未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户。 九、出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的 关于实施《北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家i机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。” 有些单位与职工签订房改售房合同时，合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时，单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效，应当返还购房者已付购房款及利息，出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 九、农村宅基地转让未经县级人民i政府批准的，转让协议无效 农村宅基地不属于二手房的范围，但是因为宅基地转让纠纷数量很多，在此一并提出。 十、公有房屋承租人转让房屋承租权，不能办理承租人变更过户手续的 这种情况属于房屋承租权的转让。目前国有直管公房即房管所代表国家直接管理的房屋承租人，由于在事实上享有占有、使用、交换、收益（出租）和处分（承租权的转让）的权利，享有承租人死亡后继承人继续承租的权利，享有拆迁后得到安置补偿的权利，因而长期以来一直是“房虫”十分关注的对象。 有的房屋买卖合同的出卖人出卖了承租的公有房屋，又不能办理公有房屋承租权的变更手续。有的是父母承租的公房，父母去世后其子女将房屋出卖给他人，公房管理部门不能办理过户手续。直管公房承租权的转让，在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人与他人达成承租权转让协议，申请变更承租人的，房管所都能办理过户。2007年以后公房的承租人申请转让房屋承租人的，需将房屋交还房管所，房管所给予补偿，再由房管所出租。也就是说在2007年之后，私下转让公有房屋承租权的难以办理承租权过户手续。 以上房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。
23年邹强主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（金多兴盛名鑫，迅捷雷达谓霆) 广州二手房律师 二手房交易合同律师 佛山二手房律师事务所 天河区二手房律师 越秀区二手房律师合同未成立 中介费用是否支付？
关于房屋中介费用的支付问题，合同未成为，中介是否可以索要中介费?
案情简介
　　2007年10月1日，a先生通过一家房屋中介公司买房，中介公司为他提供了一套海淀b小区的房源，并带他去现场看了房。在中介公司的居间下，a先生和卖家与中介公司三方签订了“购房确认书”，为表示购房诚意，a先生支付了卖家“意向金”1万元。第二天，a先生的岳母就房价及税收、过户等问题与卖家继续讨价还价，后来卖家不愿再将该房屋出售给a先生，并退还a先生订金1万元。现中介公司认为，购房确认书签订后，a先生未前来与卖家签订房屋买卖合同，致使公司无法收取相应的中介费用，遂起诉至法院要求a先生支付中介损失费7200元。a先生辩称，在签订购房确认书的次日，他妻子带了三分之一的首付款去支付房款，后由于岳母为了房屋税收和过户时间问题与出卖家讨价还价不成，卖家即将意向金退还他，才导致合同的终止。中介也没有不让他收回意向金，之后也答应继续帮助提供中介服务。所以，a先生不同意原告的请求。
　　法院经过审理后认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告对此次居间活动提供了相应的媒介服务。原告虽未促成双方签订房屋买卖合同，但毕竟为此付出了一定的劳务并支出了必要的费用。最后，法院综合原告提供居间服务的内容及考虑买卖合同最终未能签订的原因等因素，酌定被告向原告支付居间必要费用800元
简要分析
　　中介公司在房屋买卖中起着居间作用，中介服务合同事实上是法律上所说的居间合同。根据我国《合同法》的有关规定，居间合同是居间人(即中介公司)向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于居间的收费问题，法律规定，居间人促成买卖成立的，委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成买卖的，不得要求支付报酬。这是法律的强制性规定，即居间合同当事人对收费的约定不得与该规定冲突。因此，中介服务合同中诸如“买卖不成中介费不退”的约定是无效的，中介公司只有在买卖成交后方可按照合同，要求支付中介费。
　　法院的判决中有“居间必要费用”一词，对此，如何理解呢?《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担”，第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能是做了大量工作的，比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”、“不买了”，因而否定或不认同经纪人所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。
　　本案二手房屋买卖纠纷中还有一个词，即“意向金”。“意向金”不同于定金。“意向金”只是一种表示达成交易的希望，还不是对具体合同签订的保证，所以，“意向金”在最后交易不成功时候是可以拿回来的。但是在实际中，有的中介会在“意向金”的有关约定文字中加入“自动转成定金”的字眼，由此，购房者再想拿回这笔钱就很困难了。所以，购房者一定要留意这一点，不要因疏忽而使自己的利益受到损失。
律师建议
　　通过中介购买房屋已经成为一种习惯，但是，通过中介公司有关人员辛苦的工作后，也可能还是不能找到自己满意的房屋，这个时候，再交付为数不小的中介费是很多购房人不愿意的事情。法律有规定，未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是，中介的工作付出也是应该予以肯定的，所以，购房者支付“居间必要费用”是应该的了。还有一种现象就是经过中介介绍，然后绕开中介私下签订购房合同，按照中介的行话就是“跳单”，这也会给中介带来损失，所以，“跳单”后一般也会被判支付这种“居间必要费用”的。本案例，除了告诉购房者这个道理外，也有其他需要注意的地方，比如“意向金”的问题。