深圳前海荔园创客资产管理有限公司
深圳写字楼营销租赁方案
深圳写字楼租赁为您准备了租赁方案：
一、操作思路及方法
双管齐下，扩大目标客群（直销或联合相关部门进行营销租凭工作） 迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气（宣传和实际效果相符合） 增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心（服务保障功能）ø ø ø租凭销售 策略阐述：整体产品以租凭销售使用权为主，迅速使物业公司盈利，但为了培育市场、扩大客源层面、 提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源ff08例如前期招租以某特定企业或 合作伙伴、特定楼层等为主） ，同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产 品的附加价值。
策略操作方法： 招租部分
1、 指定招租的楼层（尤其先确定指定的楼层进行统一营销租凭）
2、 成立专门的招租销售部和招租人员，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记， 并引导其选择指定的楼层。
3、 在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投 资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户， 但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式： 租赁面积在 100 平米以下（含 100 平米） ，收取定金：10000 万元 租赁面积在 100—200 平米（含 200 平米） ，收取定金：20000 万元 以此类推，每增加 100 平米，定金增加 10000 万元
三、媒体配合推广建议
从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的租凭并不能起到很大的推动作用，写字楼租赁的 有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议： 短效媒体：报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。
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卓越前海壹号 编辑
卓越前海壹号 [1] 位于桂湾片区，项目总建筑面积约47万平方米，集办公、居住、商业于一体，由有6栋塔楼组成，其中含4栋超甲写字楼，2栋高端国际行政公寓及卓越intown商业旗舰店。一期为两栋180米超甲级写字楼，即将售罄；二期约80-270㎡国际行政公寓，预计2015年11月入市。
前海合作区构筑多模式一体化综合交通体系，建立以轨道交通为主体、
各类交通方式协调发展的交通系统，规划各类轨道线路12条，总长度约53公里，轨道网络密度3.5公里/平方公里。港深西部快轨10分钟可到达深圳和香港两大国际机场。前海规划完善的慢行系统，包括自行车道系统和步行系统。自行车道总长共36.8公里。
总建面约47万㎡，由4栋超甲级写字楼，2栋高级行政公寓，
休闲配套组成。其中1期写字楼以标志性的“前海之门”形象成为前海地标。
写字楼：英国tfp前海力作，门户式造型，进入前海区域的地界标识，创平面双大堂，开放式大堂、挑高约15米商务大堂，2.9m净高，14部品牌申梯，900多个车位。
壹号公寓：前海cbd国际行政公寓，约80-270㎡主力户型，按照美国well认证健康居所标准，打造舒适居住空间。
写字楼租赁早已耳熟能详，但是真正要租赁的时候，又有多少人流程以及注意事项了如指掌呢？假若一窍不通去进行写字楼租赁，结果只会带来大麻烦。因此，了解写字楼租赁相关常识是至关重要的。
深圳写字楼供求状况分析
写字楼是商业房地产类型中的一种重要类型，它占用资金量较大。在投资时必须进行市场分析，而其中的供求分析是可行性分析过程中必不可少的一个重要环节。写字楼没有商品
服务区的定义，因此分析的对象往往是整个城市或某一个关联区域。
写字楼投资中需要注意的就是附近的同类竞争性物业的供应特点。写字楼市场的未来发展方向及发展速度比市场目前的状况更为重要。写字楼市场分析的开始阶段应把注意力放在本地区新兴商业对写字楼的需求、现有租户的扩张速度以及希望从目前办公地点迁出的租户的数量及类型上。为得到对写字楼市场的更确定的认识，投资者需要研究市场的细分:根据楼宇的建造年代、维护状况、地理位置、交通便捷程度或租金水平等特征来进一步划分市场。
写字楼市场上5%的总体空置率可能意味着新建写字楼的空置率达到15%、而城市中心商务区写字楼的空置率仅为2%,有关写字楼市场信息的来源包括本地报纸报道、相关研究机构的成果等。为得到写字楼租用者从一处搬往另一处的资料，需要详细研究搬迁者。这样可以找出新写字楼能够吸引投资者的根本原因并开发旧写字楼的新出路。例如，写字楼中租户搬迁所空下的房间通常被更小的租户分租，对这些小公司来说，合理的规划和低廉的租金比好的地理位置更重要。当投资者识别出了一个地区对于写字楼的需求模式之后，就可建立相应的促销及出租计划。
2、租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。
租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。
卓越前海壹号90000元/平方米。容积率10.4。绿化率30%。物业费：10.8元/㎡·月。前海深港现代服务业合作区桂湾片区二单元04街坊。
卓越前海壹号前海学校-小学部,1)中信集团、地铁集团、华润集团，三大品牌开发商齐聚造城 2)项目700米内即有两大购物中心， 200米内规划华尔道夫、喜达屋两大世界高级五星级酒店； 3)项目-1层与华润8万㎡大型购物中心直接相通，西侧与项目二期地下商业相连,南方医科大学深圳医院，深圳市南山区人民医院前海湾社区健康服务中心,学府社区公园。毛坯交付。写字楼a区：178.40米/158.03米(幕墙/屋面)；地上32层；地下3层 写写字楼b区：178.40米/158.03米(幕墙/屋面)； 地上32层；地下3层 4栋约110米， 2栋约197米。卓越前海壹号项目距离1号线鲤鱼门站351米，距离1号线,5号线,11号线前海湾站918米。敬请关注。卓越前海壹号90000元/平方米。容积率10.4。绿化率30%。物业费：10.8元/㎡·月。前海深港现代服务业合作区桂湾片区二单元04街坊。中小学：前海学校-小学部综合商场：1)中信集团、地铁集团、华润集团，三大品牌开发商齐聚造城 2)项目700米内即有两大购物中心， 200米内规划华尔道夫、喜达屋两大世界高级五星级酒店； 3)项目-1层与华润8万㎡大型购物中心直接相通，西侧与项目二期地下商业相连
医院：南方医科大学深圳医院，深圳市南山区人民医院前海湾社区健康服务中心
其他：学府社区公园