昆山市房产交易管理中心：
你们好！ 通过10月19日下午1点至3：30在中心四楼直接交流，许多问题仍然未能解决。这个案例，存在误导购买签订合同后，就是为了骗取定金。对于返还定金问题，未能有效防范有切实解决。
现在一些房屋中介公司为了业绩和定金收入，与房屋出售人合谋误导购买房屋人签订“房屋买卖合同”，造成无法购买房屋，导致了购买方违约，造成无法返还定金问题。如果存在这样的问题，应该判定中介合同，严肃追究中介失职的责任，承担赔偿责任。
一是中介为了维护自已的利益，阻止房屋买卖双方直接交流，对房屋的真实性不能够确定，房东未能提供相关证件。二是未能提供房东的银行账号，交纳定金未能通过银行入账；未能实现网购，就认为居间服务完成了，就要求收取居间服务 费用。三是对于未能满足购买房屋条件的外地户口人员，未能核实购买条件，就仓促签证了“房屋买卖合同”，四是住房面积未能达到苏州落户口要求，未能作出说明，让买房者造成严重后患。 五是一方面声称是房东的全权代理，不让买卖双方真接交流。买房提出要求，中介又不能够代表房东作出决定。这是反复无常的表现。 目前，昆山实行住房限购政策，苏府（2016）150号文件中明确规定非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州全市范围（包括姑苏、园区、新区、吴中、相城、吴江、太仓、张家港、昆山、常熟）内累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明（对补交的不予认定）。满足以上条件的非昆山户籍居民家庭即可购买1套住房。另文件规定，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供经纪服务。
昆山北区房产咨询有限公司环庆路店（地址：营业场所：玉山镇城北环庆路545号;;昆山市环庆路549号，满庭芳4店店长杜**，电话0512-5013****,5777****;手机号：1358497****，qq7144433**）与二手房屋所有人陈**、身份证：321083197812*******;代理人（或共有人）孙**，身份证：321083198001*******;与购买人倪**，身份证：4211211991121*******，2018年9月17日签订了“房屋买卖合同”(合同编号：20180917211526****)，房屋坐落在昆山市巴城镇红杨新村119号楼501室（房屋产权证号：2810476**）通过转账方式交了定金12000元，18日12点之前通过转账再实效定金8000元，共计交付定金20000元。因为合同所载内容与现实情况不实，2018年9月19日，购买方倪**提出中止房屋买卖合同，要求返还已经转账的定金20000元，中介公司未能及时受理，造成严重经济纠分表现如下：
一个是未能完全网购，居间合同未能履行；二是中介不能够对没有购买房屋条件的人提供居间服务（中介未能核实购买者的购房资格，存在过错）；三是房层面积未能达到80平方米，不能够落户（住房和车库面积之各超过了80平方米，存在误导行为）；四是签订的合同违法，法律规定应该由出售方的税费，不宜转嫁给购买方承担；五是房东和中介方未能提供出售房屋的购买房屋发票等原始证件，不能够确实房屋的真实有效性。为此，我们要求中介合同交易，全额返还2万元订金。
昆山市便民服务员
网友您好！住房和城乡建设局答复如下：我局房产交易管理中心于10月19日组织你与中介公司进行调解，双方无法达成一致。因房东未到现场调解，我局房产交易管理中心工作人员与房东进行了电话沟通，他表示希望按照居间合同履行，不愿退还定金并打算通过司法途径解决问题。你方希望解除合同，退定金以及中介公司费用问题，建议你通过司法途径解决。如你认为中介违规，请进一步提供线索，我们经调查核实后将依法处理。
您好！您反映的问题我们已关注，请您等待回复。
昆山北区房中介公司工作人员，对没有购买房屋资格人员提供服务，就是不负责的行为，违背了昆山实行住房限购政策，苏府（2016）150号文件中明确规定，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供经纪服务。就说及时纠正，中介合同，返还全额定金2万元。
盼昆山市能够规范购买房屋流程，防止中介公司和房东合谋坑不明真相的购买房屋人。应该向南京等地学习，只有进行了网购买签约后，才能交付定金，签订合同，防止因为中介工作的人员的失职，造成无效合同的答应，要求中止后同，返还定金造成纠纷，形成社会矛盾，影响社会和谐。
盼昆山市能够规范购买房屋流程，防止中介公司和房东合谋坑不明真相的购买房屋人。应该向南京等地学习，只有进行了网购买签约后，才能交付定金，签订合同，防止因为中介工作的人员的失职，造成无效合同的答应，要求中止后同，返还定金造成纠纷，形成社会矛盾，影响社会和谐。
坚决打击非法中介！！！
无心之失是为过，有心这失是为罪。如果中介由于工作上疏忽，导致对未能核实购买人是否有购买房屋资格的行为，能够及时更正，就是无心之过，可以原谅。如果中介成心为了自已的居间服务费用，误导购买者来购买房屋，这就是欺骗，是有罪的，就说追究责任。
“辩护词”已看完，虽然理由大多不免牵强，但也算是让大家共同见证了你努力争取自身权益的整个过程。耶林曾言“为权利而斗争”，这当然也包括为自己的学业成绩而“斗争”。从这个角度而言，我要向你表达自己的敬意！但是，既然承认（至少）主要责任在自身，那就要学会担当。令人欣慰的是，在最后部分，我看到了你的担当！
有些同学可能会觉得，固守罪刑法定主义的我，在这件事上过于上纲上线，把一件小事整成了半个“娱乐事件”，引起部分“吃瓜同学”加群围观。但实际上，我不过是在等候一句真诚的致歉，至于致歉的对象，并不是我，而是选课的其他同学。我与你之间，缘为师生，并不存在什么天然冲突。我之所以坚持，不过是想替其他选课的同学守住底线，一个叫公平的底线。只是这种角色，往往两难。所以，我最终选择了进行上述归入法的分析，让规则本身说话。当然，结论可能出人意料，这正是逻辑分析的魅力所在。
事虽小，理不轻，作为法科学生，对规则应抱有足够的敬意。借此事，与诸君共勉之！
政法公正是任何社会必须具备的一个底线，并且往往是穷者和弱者需要法律的保护。如果政法不公正，那么穷者、弱者怎么来保护自己呢？如果他们相信政法机关俨然成为了权贵的工具，那么他们要做些什么来保护自己呢？暴力就是这样产生的。人们对事件的关注已经超越了政法机关本身。很显然，当政法机关失去保护弱者的作用时，愤怒就会泛滥，而愤怒会进一步削弱法律的价值。这种恶性循环的情况长此以往，一个“恨”字就会越来越凸显，就会失去社会的稳定。权力和金钱结合，凌辱、欺压底层的弱者，这种情形持续久了，社会的自卫不可避免，很容易引起社会的暴力反抗，因为这种暴力往往是自发的尤其是在被迫之下的自发，所以也往往是不可预期的和不可控的，所以，政法如果不公正，社会就不会稳定。
为什么中介不愿意让房产买卖双方直接交流，还人签证阴阳合同的嫌疑。中介为什么不能够提供卖方的银行账号？而且只提供中介公司的账号，这就是一个问题。特别是，我没未能看到卖方所持有的合同？
现在还有一点就是房主老婆见我在合同上签完字后，中介给她，她马上按中介教她的签字画押了，完全没看合同，我好歹看了一下合同第一页，后来中介嫌我慢，说看下黑体字，就签字了。
或许在这之前，房主他老婆看过合同，也有可能房主老婆和中介合伙坑我。
反正我没看到房主老婆在签字前看合同内容。正如我那天一样，第一步：没事去看看嘛，房子不好可以不要吗嘛。第二步：去店里了解了解，负责送去送回，第三步：端茶倒水，给你戴高帽子，说好处。第四步：没事，请房东过来聊聊。第五步：我们好不容易帮你砍下来，不然被昨天那个人弄走了，来，签字，不用多看，看一下黑体字就可以了，签字，签字。
这个房屋中介案子，如同“钓鱼执法”，中介与房主合谋唱双簧，骗子不明真相的购买者签订合同，收取定金。这个案例就是17日签订了合同，18日12点前交付完成2万元定金之后，购买者在针对家人及朋友们的意见之后，确定自己没有购买房屋的资格，不能够过户，房屋面积也是未能达到80平方面，不能够落户口，不能够完成网购买手续之前，就提出中止合同，未能造成中介公司及房主有什么直接和间接损失，就就说全额退还定金。可是中介和房主以各种理由不能够接受，就说明他们存心不良，就是为坑购买者的定金。
盼以此案为典型，严格规范中介公司的居间服务行为！对于不能够严格遵守有关政策规定，中介公司与房主合谋，以欺骗的手法，误导购买者签定合同，强占定金（未能对中介和房主造成直接损害而不返还定金为行），进行严肃、坚决打击。
签订房屋买卖合同，不是一件小事情，一般来说，房屋面积达到80平方米，合同总标的，还有各种税费总额至少上百万元，就说十分谨慎。比如购买保险合同，一般有一周或者十天的犹豫期间，才能交付定金。本案例未能核定购买人购买房屋资格，以误导引诱的方式，就仓促协迫购买者签订了合同，未能超过三天购买者就发现问题，提出中介合同，中介以已经办理网购买为由不受理，强收定金。
这个案件有诈骗之嫌，是目前严肃打击的经济犯罪行为。
1.区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键是行为人的主观目的，即行为人是以非法占有他人财物为目的，还是为了通过履行合同获得经济利益
合同纠纷与合同诈骗罪有许多相似之处：（1）两者都产生于民事交往过程中，并且都以合同形式出现；（2）在履行合同的过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行；（3）合同诈骗罪在客观上表现为虚构事实或者隐瞒事实真相，合同纠纷中的当事人有时也伴有欺骗行为；（4）两者都是非法占有特定物。尽管合同诈骗与合同纠纷有许多相似之处，但两者也有本质的区别。行为人主观上有无非法占有他人财物的目的，是区别两者的关键。
行为人的主观目的可以从以下几个方面考察：
（1）考察行为人在签订合同时有无履行合同的能力
不能只根据签订合同时有无履行合同的能力作为区分诈骗与合同纠纷的标准，但是，也不能否认行为人在签订合同时有无履行合同的能力，在某种情况下对于是否具有骗取财物的目的，又有着重要意义。例如，某人在没有落实货源的情况下，为了营利即与人订立了供货合同。在收到预付款之后，多方查找货源，仍未落实，但表示愿意偿还货款，并承担违约责任。此案中，行为人在不具备履行合同的条件下与他人签订了供货合同，但从他的整个活动看，主观上并没有诈骗的目的，因此，不能认定为诈骗，而应当按合同纠纷处理。相反地，有些人明知自己没有能力履行合同，而且也根本不打算履行合同，但仍与他人签订合同，一旦货款到手，便大事告成，或大肆挥霍，或逃之夭夭，如此等等，不言而明，这些人签订合同是假，骗取财物是真，当然，应以诈骗论处。
（2）看行为人在签订和履行合同过程中有无欺骗行为
从司法实践看，行为人在签订和履行合同过程中没有欺骗行为，即使合同未能全面履行，也只能作合同纠纷处理，不能定诈骗罪。没有欺骗，不能定诈骗罪。但是，有欺骗也不一定构成诈骗罪。为了分清合同诈骗罪与合同纠纷的界限，需要对欺骗作具体分析。一般来说，在签订和履行合同过程中，行为人在事实上虚构了某些虚假成分，但是并非掩盖其根本无法履行合同的事实，而且实际上也并未影响对合同的履行，或者虽然合同未能完全履行，但是本人愿意承担违约责任，说明行为人并无非法占有他人财物的目的，故不能以诈骗罪处理。然而，对于那些伪造证件，使用假证件，编造谎言，骗取信任，掩盖其根本无力履行合同的真相，给对方造成重大损失的，应当以诈骗罪论处。
（3）看行为人在签订合同后有无履行合同的实际行动
司法实践表明，行为人有履行合同的诚意，在签订合同后，必然设法创造条件使合同得以履行，如果不能履行或不能完全履行，也会愿意承担违约责任，赔偿对方损失。无疑，这属合同纠纷。但是，有些人在合同签订后，根本不去履行合同，往往是货款一到手，便大肆挥霍，造成无力偿还。这种行动足以证明他根本无意履行合同，完全是出于骗取财物的目的。因此，应当以合同诈骗罪论处。
（4）看行为人在违约以后是否愿意承担违约责任
司法实践告诉我们，在一般情况下，行为人若有履行合同的诚意，发现自己违约或者对方提出违约时，尽管从自身利益出发可能提出种种辩解，以减轻责任。但是，一般会采用“事在事有”的态度，当无可辩驳自己违约时，会承担违约责任。然而有些人在明知自己违约，不可能履行合同时，往往采取潜逃等方式进行逃避，使对方无法追回自己的经济损失，说明其主观上具有骗取财物的故意。对于这种人，一般就以合同诈骗罪论处。但是，应当指出，对于那些不得已外出躲债，或者在双方谈判中百般辩解，否认自己违约的，一般不能认定为合同诈骗罪，而应当按合同纠纷处理。
（5）考察行为人未履行合同的原因
影响合同未履行的原因不外乎主客观两种情况。查明合同未履行的原因，对于认定行为人主观上是否具有骗取财物的目的有很大作用。根据我国《民法通则》之规定，合同当事人均享有合同的权利和承担相应的义务。一方取得权利，就必须相对地承担相应的义务，享受权利和承担义务是对等的，如果合同当事人一方面享受了权利，而不愿意、不主动去承担义务，那么，合同未履行是由于行为人主观上造成的，从而说明行为人具有非法占有他人财物的目的，应当以合同诈骗罪论处。但是，如果合同当事人享受了权利后，自己尽了最大努力去承担义务，然而，由于发生了使行为人无法预料的事实，致使合同无法履行。对此，应当以合同纠纷处理，不能定合同诈骗罪，因为这种情况行为人不具有骗取财物的目的。
2.正确区分合同诈骗罪与民事欺诈行为
民事欺诈行为，是指故意欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。民事欺诈行为是意思表示不真实的民事行为，是民事行为的一种，只不过由于民事欺诈行为的意思表示不真实而无法像民事法律行为那样产生当事人预期的法律效果。民事欺诈行为又称欺诈行为。欺诈行为包括三个构成要件：一是欺诈一方必须是出于故意，二是存在欺诈一方的欺诈行为，三是受欺诈的一方实施的民事行为是受欺诈的结果。
合同诈骗犯罪行为与合同欺诈行为有许多相同之处：
第一，行为人主观方面都具有欺骗对方，使对方的认识陷于错误，从而违背其真实意思与之签订履行合同的故意；双方都有从对方获取不当利益的意图。从这一点看，合同诈骗犯罪行为的主观方面完全包容了合同欺诈行为的主观方面，但显然前者的内涵又要比后者的内涵丰富。
第二，行为人客观上都具有欺骗对方的行为。其行为方式也无多大区别，都是虚构事实，隐瞒真相，或是利用对方错误等作为或不作为。
第三，当合同诈骗罪在主观方面产生于订立合同之前或订立时，无论是合同诈骗罪还是合同欺诈行为，一方之所以表示愿与对方签订合同，都只能是由于对方的欺诈行为所致。
第四，两者都主要产生于经济交往过程中，并且均以合同的面目出现。
两者有质的不同，主要表现在：
第一，主观上的不同。在合同诈骗罪中，行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物。行为人意图通过对方的履行获取对方的财物，而自己根本不履行自己在合同中的义务，即行为人意图无偿占有他人财物。当然，在实践中，行为人有时也具有一些所谓履约行为，但往往只是象征性的，是用掩人耳目或迷惑对方的手段。这种表面履约行为并不能改变行为人整个行为的诈骗性和不履约行为的性质。在合同欺诈行为中，行为人的主观目的虽然也是为了谋取不当或不法利益，但这种利益的取得，行为人是意图通过合同的履行而实现。也就是说，为获取对方的利益，行为人意图履行自己的义务，只不过这种履行是有一定瑕疵的履行，但从总体上看，行为人还是支付了一定对价。
第二，性质不同。合同诈骗罪与合同欺诈行为虽然都是一种欺骗行为，但两者各属不同范畴，具有不同的性质。合同诈骗罪中由于行为人具有骗取他人财物的目的，并在骗取他人财物的同时造成他人损失，是一种违反刑法应受刑罚处罚的犯罪行为，属于公法范畴，受刑法调整。合同欺诈行为发生在订约阶段，其后果由于合同履行而产生，但它只是一种一意思表示行为，由于行为的欺骗性，使得意思表示不真实。这种有瑕疵的意思表示行为属于私法范畴，受合同法调整。所以，从这个角度看，两者根本不具有可比性。
1.《中华人民共和国刑法》（1997年修订）
第二百二十四条有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
2018-10-22 19:18:09