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四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线这“两轴”周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。记者昨日从市规划国土委获悉，《建设项目规划使用性质正面和负面清单》已经发布，这是本市首次在用地性质上设出“负面清单”。
核心区：
限制各类用地“变身”大型商业
市规划国土委相关负责人表示，为落实《城市总体规划（2016年-2035年）》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，本市发布了建设项目规划使用性质正面和负面清单。
按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。其中，首都功能核心区中，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房；鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，本市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。
三环路外：
鼓励改建出租型公寓
而在核心区之外的中心城区，将主要为了疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能优化提升。相关负责人说，这个区域将主要推进城市修补和生态修复，提升城市品质。
在这个区域中，本市鼓励各类用地调整为养老设施，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。同时，还鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，这个区域也限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目和区域性物流基地和批发市场。同时，中心城五环路以内区域还限制各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。
记者注意到，本市限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。
城市副中心：
鼓励工业用地转向科技创新
在这份清单中，有两个特殊区域。其中一个是城市副中心，另外一个则是中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
其中，城市副中心将围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。
相关负责人说，鼓励城市副中心的各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。同时，城市副中心将限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。
而在中轴线及其延长线、长安街及其延长线区域，鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。
同时，限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施。同时也限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房或住宅商品房。
高力国际：2018年后广州写字楼大量新增供应入市 租金持续增长
得益于稳健的经济增长与旺盛的需求，2018年季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%，空置率环比下降2.8个百分点。由于第二季度至第四季度推出市场的新增供应体量相对较小，预计2018年租金水平稳步上升，空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场，相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升，并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用，而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求，我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。
需求
得益于稳健的经济增长，广州甲级写字楼的需求持续增长。季度录得净吸纳量达17.8万平方米，环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市，预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。
供应
季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有超过200万平方米新增供应进入市场，相当于全市现有供应的51%，但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。
空置率
2017年第四季度至2018年季度的新增供应非常有限，截至2018年季度末，广州甲级写字楼空置率下降至5.1%，环比减少2.8个百分点。预计2018年空置率将保持在低位，但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率，并于2020年达到15.0%的峰值。
租金
归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现，广州甲级写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2018年季度市场租赁的主力，上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2018年租金水平将实现同比增长6%-8%，但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。
珠江新城租金水平继续领跑
2018年季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值，本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州甲级写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月，空置率降至5.1%，环比下降2.8个百分点。
所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍优秀于其他子市场，环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市，越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点，但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积，本季度琶洲子市场的表现抢眼，录得全市快的空置率下降速度，环比下降4.9个百分点至5.4%。
cbre大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌：“中国大宗物业投资市场具备在2018年继续活跃的宏观基础，国内开发商和机构投资者仍是买方主力，同时跨境资本需求旺盛。建议投资者关注一线城市中具有租金增长潜力的物业，借助板块整体提升、物业和租户结构升级、用途转换等途径实现更高的投资回报。二线城市方面，预计商办和工业物流物业的租金回报率将分别高出一线城市150-300和75-425个基点，较高的租金回报率将继续吸引投资者的目光，但鉴于供应过剩整体风险较高，建议聚焦租赁基本面良好或改善的市场，可将视野拓展至正在崛起的新兴物流枢纽城市。”
海外投资政策松动可能性低，一带一路和产业地产投资活跃
2017年8月以来商务部反复强调的“房地产、体育及娱乐业对外投资没有新增项目”，而国家发改委于2018年3月起实施的《企业境外投资管理办法》将房地产划入敏感类投资。再进一步考虑到2018年美联储加息缩表、欧洲央行可能结束量化宽松、国际贸易摩擦加剧等因素对人民币汇率和中国外汇储备造成的风险，中国监管层今年内放松对资本出境和境外房地产投资限制的概率较低。
在此背景下，我们认为一带一路地区以及和产业配套相关的仓储、工业、港口码头以及自用物业等类型的投资仍将享有更多的政策灵活度，相关投资需求将较为活跃。此外，中资于2013-2015年期间的不少海外地产投资获利颇丰，2018年我们或将看到中资出售项目的情况有所增加，并带来一定的再投资需求
2019年1月18日，由中国写字楼网和中国建筑运营管理研究院（comin中国）联合主办的千人“中国写字楼行业发展峰会（2019）— 精准运营与智慧管理” 将在国贸的中国大饭店如期如约而至。这是中国商务地产高级别，专业，具行业影响力的年度盛会。
截至第三季度，据行业研究报告显示，全国重点城市的存量近达7000万平方米，未来三年将会是上万亿存量时代。仅市单一产权写字楼的供应存量就高达1883.4万平方米，招商去化是行业重点，资产的运营管理与增值之道更是重中之重。
加之，中美贸易“战争”、全球股市连日暴跌、万科“活下去”的蝴蝶效应式的口号，一连串的负面消息让中国商业地产资产管理从业者似乎有点风声鹤唳，好像下一轮的经济下行周期即将到来，亦或许在预示着，资产管理者必须要“储粮”过冬了。“”储粮”，必然要借助更加新兴工具与科技应用，也必然需要尽可能实现精准运营！
恒大首席经济学家任泽平对中国经济的判断：“2018年经济继续l型筑底， 2019年突破l型向上。”即便是在经济下行周期，商业地产资产管理仍旧是引领中国gdp发展的行业，只不过要从一个盲目发展过渡到精细化运营与服务的发展探索，这需要行业全参与者们的共同努力与参与。业主方们需要更加注重项目的品质、现金流的收入配比、租户结构的持续优化、及资产的持久保值与历久弥新；运营管理方则如何进行大数据化的可视可控的智能管理与精准运营；供应方服务方们则更加用心开发提供适应于时代发展、市场需求的新技术新应用新服务。
（赢商网报道）7月9日，高力国际发布2018年上半年深圳物业市场回顾与展望报告。据赢商网查阅报告，截至今年上半年深圳甲级写字楼存量达到544万平方米，同比增长26.7%，环比增长3.7%。其中福田存量高，为56%；其次是南山31%，罗湖存量占比9%，前海占比4%。
1-6月全市有7个写字楼项目入市，包括中星微大厦、荣超后海大厦、深圳湾1号中心、国银金融中心、平安国际金融中心南塔、深圳能源中心，以及信利康大厦，共新增约29万平方米的面积。
在写字楼租赁市场中，由于金融、科技、专业服务、先进制造等企业的扩张而导致大面积租赁增多，这在福田和南山区表现尤为明显。
持续活跃的租赁需求对租金产生一定影响，今年上半年深圳甲级写字楼平均租金为245元/月/平方米，创历史新高，实现同比增长6.3%。其中南山收强劲的需求支撑，平均租金增长快，为16.7%；其他各区表现相对平稳；前海在基建完成之前依然属于调整期，租金同比下调10.6
另据高力国际预测，下半年深圳将有约130万平方米的写字楼新增供应入市，其中南山将有8个，宝安、前海3个，福田1个项目面世。未来三年预计每年新增供应均在百万平方米以上，总供应面积或超过600万平方米，其中一半的供应量将来自前海。
高力国际称，深圳甲级写字楼物业即将进入供应过剩时期，新增供应将在未来两年内达到历史峰值。这对租户来说无疑是一大利好。然而从另一方面来说，大量新增供应势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升，尤其受到前海片区新增供应的影响，预计到2019年或将攀升至29%。
租金方面则是因为高供应而受下行压力，2019年预计有明显的降幅，但福田和南山仍可实现租金小幅增长；全市租金在2020年会有回升，之后呈平稳上升趋势。
此外，据高力国际数据透露，2017年全国各大城市大宗交易中，深圳整体成交相较落后于、上海，但同比增长达到106%，未来发展潜力巨大。在深圳的大宗交易市场中，写字楼仍是受投资人关注的领域，但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。
截至目前，深圳已有超过50多家长租公寓品牌，分为房地产类、酒店类、中介类以及创业类等，包括如万科泊寓、魔方公寓、链家自如公寓等。联合办公方面，深圳目前已有60余家品牌运营商，包括wework、soho、funwork、urwork等。