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来源：证券时报
限价摇号、二次房改、限售……深圳楼市即将走过喧闹的2018年。直到年底，深圳楼市依旧很不“平静”。
近期，多地房贷利率松动的消息引人关注。而在深圳，此前已经有消息指出银行下调了首套房基准利率上浮比例。11月26日，记者向招商银行个贷经理采访时得知，该行首套住宅房贷基准利率上浮12%，二套房上浮20%。有个贷经理告诉记者，现在准备接单以完成投放任务。
其实，房贷利率一直是购房者关注的重点。此前，深圳绝大部分商业银行网点执行首套住宅基准利率上浮15%，二套住宅贷款利率执行基准利率上浮20%。不过，从10月份开始，全国部分城市银行首套房贷利率已开始有下调迹象。
对此，业内人士认为，未来存在房贷利率下行的可能，但房贷利率的下调并不意味着调控的放松。美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，部分银行下调利率是基于可用额度较前期相对宽松，对置业者来说算是个利好的消息，但不会带来太多实质性的效果，对市场不会有大的影响，更不会对楼市政策带来影响。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前房贷政策可以看出，利率继续走高的可能性减小，这与年底商业银行贷款规模增加相关，但利率是否会继续往下走，从目前看也并非如此，毕竟目前的贷款利率从历史数据看其实是偏低的。
除了房贷利率出现松动，深圳新房市场在年底也出现“井喷”。市场数据显示，10月深圳共有18个新房项目入市销售，其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套，11月预计将有21个新房项目入市。深圳中原研究中心的数据显示，上周深圳市场共11个项目获批，住宅批售套数达到7615套，4个项目开盘入市，分别位于盐田区、龙岗中心城、清湖和沙井，一手住宅去化率约为46.8%。
“开发商每年都有自己的销售目标，如果快到年底尚有距离，他们就会加速推盘，甚至进行一定幅度的降价促销，以期快速销售快速回款，完成全年销售目标。”福田一处新盘项目销售经理对记者说。
不过，深圳市规划和国土资源委员会近日发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》，该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
值得注意的是，《征求意见稿》还包括房屋租赁的内容，并将其置放在仅房地产开发经营之后，但在房地产经纪、估价等内容之前，可见政府对租赁市场的重视程度。《征求意见稿》强调建立实名租赁制度，房屋租赁活动中，当事人应当提供真实身份信息，也明确若存在未依法取得合法来源证明材料的、违反规定改变房屋使用功能的、室内装修不符合标准等情形禁止出租房屋。
虽然央行执行了新一轮降准，近期监管也出台了信贷鼓励措施，但由于政策传导需要一定时间，目前尚未在金融数据中得以显现。10月金融数据仍然处于低位，其中，10月m2增速继续为史上新低、m1增速为史上次低。
在10月经济金融数据公布前，市场对货币政策进一步宽松的预期已有所形成，多位受访专家预计，随着货币宽松预期增强、银行负债改善以及利率水平下行，降准等政策具有一定操作空间，但继续多次、大幅度降准的可能性不大，大概率为定向偏松、小幅度下调。
兴业研究宏观分析师郭于玮对《经济参考报》记者表示，2019年春节前央行可能再度降准。她指出，2018年净稳定资金比例、流动性匹配率等监管指标考核趋严，增加了商业银行对中长期资金的需求，使银行间市场6个月以上资金较6个月以下资金出现明显溢价。“为提高银行体系流动性稳定性、降低实体经济融资成本，有必要继续降准释放长期流动性，并置换期限相对较短的mlf。” 她表示。
面对经济下行压力，除降准外，降息的预期也在升温。中信证券固收首席分析师明明表示，从债务周期看，高债务需要高盈利和低利率化解，如果盈利处于下行周期，那么只能降低名义利率。以国内经济为依托的货币政策中，包括利率、准备金率的政策调整会随机而动，未来货币政策将呈现“降准+降息”组合，其中降准是长期趋势，mlf为辅助、逆回购次之。
京东金融首席经济学家沈建光表示，目前企业融资利率仍然不低，明年经济下行压力仍存，预期2018年内降准，2019年降准、降息并存。央行可能通过调整7天回购利率等，指引货币市场利率下行，mlf、slf等利率也会下调。
不过也有专家对降息持谨慎意见。中国民生银行首席研究员温彬接受采访时表示，短期内加息减息概率都比较小，政策仍将保持基准利率的稳定，“通胀率近期有所回升，同时，考虑十二月份美联储有可能进一步加息，所以基准利率短期内保持稳定概率较大。”
交通银行首席经济学家连平亦认为存贷款基准利率不会调降。他表示，在货币市场方面，央行的政策目标一直是保持流动性合理充裕，让短期利率水平在相对偏低的情况下波动是当前政策的主要方向。央行不会贸然采取措施压低短期市场利率，而是让货币市场低位波动。因为货币市场利率下行，也会带来贬值压力。
前有华夏幸福转让股权融资，后有中弘股份出售项目纾困，地产商资金链紧张开始浮出水面。
7月11日，中弘股份公告，拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛100%股权，接盘者为佳兆业集团。受严控商办物业销售影响，中弘股份年初已陷入资金危机和债务危机，不得不卖资产自救。
而曾经在2014年遭遇破产危机的佳兆业，如今做了别人的“白衣骑士”。
中弘的资金危机
中弘股份是本轮房地产调控中个中弹的开发商。
2017年，中弘股份累计亏损25亿。其表示，受商办项目(商住房)调控政策的影响，御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，导致销售收入大幅下滑。
今年一季度，公司继续亏损，预计净利润亏损3亿。雪上加霜的是，一直在寻求融资的中弘也屡屡失败。
2月13日，中弘卓业宣布拟与深圳港侨投资重组，为此，港桥投资将向合格投资者定向募集130亿元人民币。
然而，停牌3个月之后，由于控股股东中弘集团未能与相关债权人就偿债安排及重组事项达成一致，重组宣告失败。6月20日，中弘股份再发公告，宣布终止非公开发行股票事项。当天，中弘股份股价首次跌破1元，成为一只“仙股”。
截至去年底，中弘股份负债总额达到367.13亿元；截至2018年6月22日，中弘股份已累计逾期债务本息合计41.13亿元，全部为各类借款。
为偿还借款，恢复流动性，中弘股份开始出售项目。
海南如意岛是公司比较优质的项目之一，为旅游度假开发项目，目标项目容积率0.74，其中商业服务业设施用地计容建筑425万平米，可售面积269万平米。按照中弘股份此前的计划，该项目的总投资金额为129亿元，截至去年底，中弘股份实际投入的资金已经达到44.9亿元。
手握优质资源的中弘本想借如意岛翻盘，但如意岛项目的开发进展一直不顺利。如意岛公司2018年1-4月审计报告显示，今年前4个月，如意岛的利润亏损达7162万元。截至今年4月30日，如意岛负债高达86亿元，其中长期借款56亿元，应付利息、转相应付款、应付账款三项合计约28.6亿元。
据公告，此次交易完成，中弘股份能够获得佳兆业经过债权债务冲抵后所支付的7300万元现金、负债减少81.92亿元，同时增加10.3亿投资收益。
中弘股份的债主中国华融和银行，此前已复函中弘股份称，对于佳兆业收购如意岛公司表示欢迎。
佳兆业的“如意”算盘
公告显示，双方终商定，佳兆业仅需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。
以近75亿换一座“半成品”小岛，显然，佳兆业有着更长远的打算。对比佳兆业在2014年上半年，联合富德生命人寿以54亿元的价格，在深圳拿下占地86.98万平方米的大鹏半岛旅游项目，如意岛这笔交易尚属可观。
佳兆业接盘如意岛，打的是文旅产业的算盘。
早在2013年开始，佳兆业启动多元化战略，历经几年腾挪，涉猎资产管理、商业运营、旅游产业等20多个垂直领域。其中，佳兆业在旅游产业深度布局。一方面发展大型综合性旅游度假产品；另一方面利用在新科技、大健康、文体旅游等方面拥有的资源，基于“产业+城镇化+旅游”模式，以珠三角、长三角、环渤海为项目布局重点，加速抢滩特色小镇市场。
2016年12月，深圳综合旅游度假项目金沙湾国际乐园启动，次年4月邀请拥有16年迪士尼工作经验的noble coker出任总裁；2018年5月，佳兆业与安宁市签署“安宁文旅项目”，同年6月5日，与市政府签署阎良佳兆业文旅城项目。
2017年10月18日，佳兆业文体旅游集团还与重庆市旅游投资集团旗下子公司重庆乐和乐都旅游有限公司结成战略伙伴关系，共同开发重庆乐和乐都特色小镇。
事实上，佳兆业也早已进军海南文旅产业，收购如意岛也在情理之中。
6月12日，佳兆业商业与海昌控股集团合作，在海南开发三亚海昌梦幻海洋不夜城文旅项目，这是国内首创沉浸式海洋主题文娱综合体，也是佳兆业商业集团在2018年签署的第二个轻资产的管理项目。
近期，佳兆业还成立佳兆业海南集团，成为地产集团第五大区域集团公司。
佳兆业方面表示，会重点关注全国五大核心城市群，包括大湾区、长三角、环渤海、华中、华西等，寻找当地交通良好、具有特色产业基础和独特生态旅游、人文资源的项目。
不过对于投入巨大的文旅项目来说，佳兆业要更专注于资金、现金流和融资问题。截至2017年底，佳兆业集团的资产负债率达85.94%，借款总额为1111.73亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%
佳兆业集团将2018年销售目标定为700亿元，较去年销售额的增长率为56%，其更宣布三年内将冲刺千亿目标。
房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
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在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
提要：近日，河北省政府办公厅发布《河北省人民政府办公厅关于加强省会开放引领的实施意见》，目标任务为建设功能完善的国际化、现代化区域中心城市；建设理念优秀的国际化现代服务中心；建设充满活力的开放型经济发展中心；建设特点鲜明的国际化产业创新中心；建设畅通内外的国际化商贸物流中心。
（转发中国地产网）
近日，河北省政府办公厅发布《河北省人民政府办公厅关于加强省会开放引领的实施意见》，目标任务为建设功能完善的国际化、现代化区域中心城市；建设理念优秀的国际化现代服务中心；建设充满活力的开放型经济发展中心；建设特点鲜明的国际化产业创新中心；建设畅通内外的国际化商贸物流中心。
其中重点工作中提到，将积极争取将正定有关区域纳入中国(河北)自贸试验区。依托石家庄综合保税区积极申报中国(河北)自贸试验区正定片区，着力打造现代高端服务业区、商贸物流集散区及先进制造集聚区。
今年全国两会上，河北代表团提出“关于设立中国(河北)自由贸易试验区的建议”，建议中国(河北)自贸试验区范围为三个片区：雄安片区、正定片区和曹妃甸片区，规划面积为120平方公里。一旦获批，将对滹沱河北岸区域发展产生积极影响。
提要：沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市，陆域面积4.9万平方公里，常住人口约6500万人。
11月28日消息，沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市，陆域面积4.9万平方公里，常住人口约6500万人。
据悉，目前编制工作方案基本稳定，规划拟提出交通一体化、市政基础设施统筹、产业协调发展等八大系统行动。
上海市规划和自然管理局总规处处长熊健透露，此次上海大都市圈空间协同规划将从实施国家战略的高度，把握住各城市空间结构优化的机遇，从区域层面构建开放协调的空间格局。
他续指，尤为重要的是要发挥该空间协同规划的引领作用，对区域内各城市总体规划起到一定的指引作用，从而加强在功能、交通、环境、设施方面的衔接，促进区域空间协同和一体化发展。
观点地产新媒体了解到，在2017年国务院正式批复的《上海城市总体规划(2017-2035)》中就提及，上海应“从长江三角洲区域整体协调发展的角度，充分发挥上海中心城市作用，加强与周边城市的分工协作，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的高级城市群。”
央行公开市场业务操作室21日公告称，当日不开展逆回购操作。截至21日，本轮逆回购“静默期”已持续19个交易日，尽管市场流动性略有收敛，但总量仍处于“合理充裕水平”。
分析人士表示，中长期来看，松紧适度、注重内部均衡的货币政策思路将得到进一步贯彻，预计政策将在稳融资上持续发力，今年末明年初后续定向降准政策大概率会落地，同时不排除“降准+降息”政策组合出台。与此同时，疏通货币政策传导机制已经并将持续成为下一步政策的重点。
流动性整体合理充裕
自10月26日以来，央行已连续19个工作日未开展逆回购操作，市场资金面边际收敛。分析人士指出，从近期公开市场业务交易公告的措辞来看，央行认为市场流动性有所收敛，但由于流动性总量仍合理充裕，故没有投放流动性的必要。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期资金面持续处于较为稳定的充裕状态，市场利率仅略高于公开市场政策利率水平，且无明显到期压力，无需央行通过逆回购进行“削峰”操作，这是近期央行连续暂停逆回购操作的直接原因。
整体来看，今年以来央行从宏观上营造了一个稳健中性的货币政策环境，使流动性合理充裕。央行今年以来已经四次降准，释放资金约2.3万亿元；增加再贷款及再贴现额度3000亿元；与此同时，央行前三季度累计开展mlf操作共40740亿元。
王青表示，今年以来央行加大中长期流动性释放力度，并多次通过较长时期连续暂停公开市场操作，达到“收短放长”效果，一方面可以优化银行流动性结构，引导银行向实体经济定向“宽信用”，降低企业融资成本。另一方面适度控制市场利率水平，避免释放“大水漫灌”信号。
对于未来流动性走势，新时代证券首席经济学家潘向东认为，当前经济下行压力增加，如果企业融资困难不能实质性缓解，经济下行压力持续存在，货币政策将继续着力于保持流动性合理充裕。