国务院《物 业 管 理 条 例》
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
住房城乡建设部《业主大会业主委员会指导规则》
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
依上述法条理解，业主与业主代表是委托人与委托代理人之间的关系，业主代表与人大代表中的“代表”内含不一样，人大代表是“当选即赋权”，业主代表是“委托人与委托代理人之间”。直接将“业主代表大会会议记录”代替“业主大会成立；也就是将“业主代表大会”代替了“业主大会”。而“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续”作为业的主管部门主与业主代表间的第三人，再没有看到“业主对授权业主代表的委托书”情况下是不可以直接认为“业主代表已代表了业主”。
故此：如果以业主代表大会会议备案的，应将业主代表的委托证明材料一并提交。
实践中由于此条例工作的漏洞，我市房产部门很多时候仅备案“业主代表”大会的材料，但这些“业主代表”是否真实有很大疑问，造成了很多群众对些不满，社会矛盾不断!
对于滨河花苑二期小区物业，由连云港人周某私人承包，请问符合上面物业法的合法流程吗?小区业主委员会的成立符合上面物业法的合法流程吗?
如不符合，那小区大多数居民就要求更换物业，立即解除私人对小区物业的承包，由多数居民重新选举决定业委及物业!
高新区便民服务员
关于你反映的滨河花园二期物业、业委会的问题，根据《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《江苏省物业管理条例》第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。【狮山街道】
关于你反映的滨河花园二期物业、业委会的问题，根据《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
根据《江苏省物业管理条例》第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
【狮山街道】
那么就是说让周某个人承包滨河花苑二期物业是不对的，所以应该重新选举业主委员会及选取物业!谢谢狮山街道的解答!同时能否请街道出面遍知社区进行组织接下的重新选举工作?
还是狮山街道的解释合规合理!能否烦请街道让社区通知小区全体业主来个重新选举业委并选取物业服务?如行，那真是狮山街道和社区为民办了件好事。谢谢!
2017-11-1 22:27:29