往前数三五年，几乎没有人相信“房价如葱”的论调，有时候大家也只是把这句话当作调侃罢了。但最近这一两年，楼市慢慢冷静了下来，不仅一些城市的房子出现了下调，而且去年忙着“抢房”的人，如今也已“销声匿迹”，越来越的人不愿也不敢再盲目买房了。对此，大家都有深切体会，与过去集体看涨房价相比，这两年看空房价的声音慢慢多了起来，专家学者之间也出现了分化“阵营”。
对此，我们不妨先看看两大“阵营”的主流观点。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受采访的时候表示，过去20多年，对房价几乎一直是看涨的态度。但这两年对房价的预期发生了动摇。现阶段，大家应该考虑的不是该不该上车，而是房价会不会下跌。与钟教授观点不同，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，房地产的支柱作用还会有15年到20年，等到城镇化水平达到70%，这个支撑作用会下降，截至2018年户籍人口城镇化率43.37%。
除了专家观点有分歧以外，根据房价统计数据来看，市场的确也出现了分化。根据国家统计局70城最新房价统计显示，70个大中城市里，60个新建商品住宅销售价格环比上涨，3个城市环比下跌，其中平顶山以1.6%的环比涨幅领涨，天津跌幅最大，为0.3%。从二手房价来看，48个城市环比上涨，20个城市环比下跌，其中洛阳以1.5%的环比涨幅领涨，青岛跌幅最大，为0.6%。通过数据看，呈现两个特点，一个是城市分化，涨跌互现；另一个是涨跌幅收窄，房价总体平稳。
面对这种“分化”，很多购房者可能就迷糊了，目前到底能不能买房？长此以往，未来20年后，房子到底会是“大葱价”还是“黄金价”？笔者认为，对于这个问题，要从以下几个层面分析。
第一，人口结构以及流动趋势的变化
房子，作为一种特殊的商品，归根结底还是买卖关系，一旦没有了需求，要么就是有价无市，要么就是“大葱价”。其中，需求的多少，关键在于人口的多少，未来20年，这是对房价起到决定性作用的因素。现阶段，我国劳动年龄人口（16-60岁）近9亿人，劳动力资源十分丰富。但自2012年以来，我国劳动年龄的数量和比重连续7年出现双降，7年减少2600余万人，这个趋势还有可能继续延续。国家卫计委主任李斌表示，未来10年左右，中国人口将达到峰值14.3亿左右，人口数量将经历从低增长到零增长再进入负增长的历史性转折。
笔者认为，房子越盖越多，再叠加未来人口红利因素减弱，出现“大葱价”是可以预见的趋势。但人往高处走，人随产业走，人口是不断向大城市迁移的。对此，恒大经济研究院院长任泽平表示，未来新增的2亿人口，将分布在全国19个热点城市群。换言之，城市群、都市圈、核心城市的房子依然会是“黄金价”。
第二，房地产定位及发展阶段的变化
众所周知，房子已经盖得够多了，而且根据国家统计局数据统计，目前我国人均住房面积已经接近40平方米，所以整体不缺房子。但在炒房等因素影响下，现阶段住房资源分布并不均匀。笔者看来，未来20年，我国房地产大拆大建的阶段过去了，下一阶段或许会通过房地产税、空置税等措施把多余的的房子逼向市场，使多余的空闲的房子成为有效供给。
其实，根据这两三年调控政策的趋势看，国家对房地产的态度发生了转变，比如明确不把房地产作为短期刺激经济的手段，房地产定位正从“发动机”向“稳定器”转变。笔者认为，房地产发展阶段变了，长期平稳是调控目标。未来20年，热点城市的房价大概率会横盘或稳中微涨，但对非热点城市而言，狂欢已远去，房价稳着陆或是大势所趋，而且人口不断流出的中小城市，不排除会出现“大葱价”的房子，所以不建议过多持有此类城市的房产。
第三，居民资产配置方式的变化
截至2018年末，我国居民总资产规模465万亿，其中房产占据70%，金融资产占30%。金融资产中，存款占大头，保险、理财、股票等分别占金融资产的14%、13%、6.3%。众所周知，过去10多年，随着房产金融属性扩大，人们不断把资金投入房地产，而且也获得了不错的回报。不过，近几年，随着人口红利预期减弱，经济不再过度依赖房地产，货币增速放缓，房价上涨动力减弱。wind数据显示，2019年上半年，70个大中城市二手房价格涨幅2%左右，已经低于信托、银行理财等资产的涨幅。
笔者认为，在房住不炒的定位下，随着房价预期继续转变，未来20年，人们很可能会调整房产在资产配置中的比例。当房子失去暴利标签，投机客自然也会选择主动离场，房价也会回归合理区间。值得注意的是，尤其对于不少靠投机炒作而推高房价的三四线城市，以及处于城镇化末端的五六线城市来说，一旦不再把房子作为资产配置的主要手段，“大葱价”的房子不可避免的会出现。
顾云昌
针对未来的楼市和房价走向，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌用“4个字”表达了自己的看法。他认为，我国房地产发展需要经过三个阶段：1978年到1998年人均居住面积持续增长，这是还欠账阶段；1998年到2018是人均住房套数不断增长，这是谋增长阶段；未来20年时间，将进入第三阶段，从追求数量到追求质量。根据这个观点看，未来房地产市场的走向，用“第三阶段”四个字即可简单概括。那么，“第三阶段”房价会如何变动？
一方面，过去一二十年，随着金融属性扩大，我们盖了很多房子，但有时候忽略了房子最应该具备的性能和品质。如今，随着人们生活水平的提高，人们对居住条件的要求越来越高，所以未来改善需求会越来越强烈，有需求就会有市场，这意味着未来高品质的房子会如“黄金价”，越来越多的老房子可能会备受冷落。
另一方面，当前我国已迈入新型城镇化阶段，未来都市圈、城市群将会“唱主角”。因此，对普通城市来说，很有可能出现“大葱价”，不过对绝大多数普通城市来说，“大葱价”并非真如葱价一般，只是说上涨动力减弱或缓慢下调，但对资源枯竭型以及产业结构不合理的中小城市来说，房价或会出现明显回落，鹤岗、玉门等已经说明了这一点。但是，对都市圈、城市群内的大中小城市而言，房地产仍有发展空间，未来20年房子依然是“黄金价”。总而言之，房价普涨阶段已经远去，未来“大葱价”和“黄金价”并存是不可避免的趋势，购房者应该擦亮眼睛，理性选择。