我是吴中区郭巷国香雅苑小区业主，最近有自称是苏州双冠房产的一批人，等候在业主下班回家时在小区地下车库拦住业主兜售地下车位，态度恶劣。这事我已投诉小区物业及物管会，工作人员反馈说不知有此事。今天这批人又在小区每个楼道、每户业主的大门上张贴销售公告。严重影响业主的正常生活。请小区物业、社区能出面管一下。
吴中区便民服务员
网友：您好！经了解，开发商此次销售车位未通知社区，现对其影响居民正常生活的销售手段，已由物业发函制止，并对小广告进行清理，下一步将与开发商协调解决。此复。吴中区郭巷街道
网友：
您好！经了解，开发商此次销售车位未通知社区，现对其影响居民正常生活的销售手段，已由物业发函制止，并对小广告进行清理，下一步将与开发商协调解决。此复。
吴中区郭巷街道
上海的车库出售办法中，明文规定小区车库允许出售，但必须有房管部门的销售许可，并事先向业主明示，车库必须卖给小区居民，而且按户限购。
新修订的《安徽省物业管理条例》7月底已经经安徽省十二届人大常委会第三十一次会议表决通过，将于2016年10月1日起正式实施。
《条例》对车位、车库的权属作出了明确规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
“车位只售不租，肯定是违规行为。”合肥市房产局一位工作人员在接受采访时说，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应先满足本小区业主的需求使用，可以销售的车位指的是有产权并有预售证的车位，属于人防工程的车位以及地面车位不允许出售，在满足小区业主需求后，空余的车位可以对外出售。业主发现开发商违反物业管理规定，存在车位“只售不租”行为的，合肥市房产局相关部门将会进行查处，并责令其限期整改，对拒不整改的，会约谈负责人并处罚款。
社会广泛关注的南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件有了初步结果：南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
记者采访了上海大邦律师事务所合伙人张黔林律师。南京案例中，这个小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物业管理以每月250元的租金租了出去。法院判决业主胜诉并解释了判决理由，认为根据相关规划，建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
“卖车位的前提是开发商对车位享有所有权，简单地说，就是把产证办出来。如果办不出产证，它的性质就是不明确的。”张黔林举例道，比如物业管理用房、电梯间、配电房等，功能上都属于小区公共设施，既然开发商办不出产证，车位也应属于公建配套设施。
地下空间权该归谁？
事实上，这个案例还涉及到一个长期以来颇具争议的法律问题——地下空间权的利用问题。对此，法律界人士一直持有不同观点和争议。有说法认为：既然业主获得了土地的使用权，那么相应的地下空间的使用权也应属于业主。还有人认为：由于绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报，不计入容积率也不交地价，且开发商的建造成本已计入房价，因此应该归属全体业主所有。但在这此之外，由开发商按照停车位规划报建审批的交了地价的部分，可以归属为开发商所有。
在我国法律中，对于车位问题，在物权法、最高院相关司法解释中有所提及，但没有明确定论。比如，在《中华人民共和国物权法》中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
2017-10-29 22:14:36