吴中区物价局，根据吴中区住建局指点，特向你局举报，请答复！
《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报》中茵星墅湾小区物业的（2018.06.01-2019.05.31）车位租赁合同上规定：“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”但《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款明确规定：“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费”中茵星墅湾车位租赁合同明显强制业主预先缴纳一年物业服务费，剥夺了业主的自主选择权，与法律法规相冲突，请相关部门依法责令改正。 吴中区住建局答复网友：
您好！根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定：“物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。”经了解，物业公司是每年5月份进行车位续租，因时间节点已处于5月份，按照租赁合同中约定的“全额缴纳本年度物业费”，即指预收本年度下半年的物业费，而上半年的物业费应属于业主已缴纳范畴，并不存在预收一年的物业费。另外，车位租赁合同中并未强制要求全体业主缴纳全年的物业费。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！
吴中区住建局 《关于对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法的举报二——即对吴中区住建局答复的质疑》1、贵局“根据《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定。。。”答复中的“物业服务合同”是指物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同，现在中茵星墅湾小区业主委员会尚未成立，哪来的物业服务合同？又哪来的“可以根据物业服务合同预收物业服务费用。。。”？2、请问贵局中茵星墅湾小区每年是先收取物业费再提供物业服务的？还是先提供半年物业服务再收取物业费的？如果是预先收取一年物业费再提供物业服务的，并不因为在5月份这个时间点看就成了“即指预收本年度下半年的物业费，而上半年的物业费应属于业主已缴纳范畴”。难道预收了1月-12月一年的物业费，就因为在5月份这个时间点看就成了只是预收了半年物业费？就能改变预收了一年物业费的这个事实？按照贵局的逻辑，如果在12月份这个时间点看是不是就成了“没有预收物业费，1-12月份的物业费应属于业主已缴纳范畴”？因此，物业单方制作的车位租赁合同上的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”显然是指在进行车位续租时，已经预先全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权。根据该条款，预先缴纳半年物业费的业主显然是没有车位“优先续租权”的，该条款显然违反了《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费”，显然属于变相强制（有租赁车位需求的）业主预先缴纳一年的物业服务费，显然剥夺了业主的自主选择权。根据《苏州市住宅区物业管理条例》等规定，住建局等部门对物业管理活动具有管理和监督的法定职责，再次请住建局等主管部门依法责令物业改正该违法行为，督促物业遵守法律，提高物业服务水平。3、贵局答复“另外，车位租赁合同中并未强制要求全体业主缴纳全年的物业费”既不严谨，也不妥当，并有偏袒物业之嫌。难道只强制要求部分业主缴纳全年的物业费即为合法、合理吗？只强制要求有租赁车位需求的这部份业主缴纳全年的物业费就为合法、合理吗？变相强制要求就不是强制要求吗？再次请贵局不偏不倚地公正处理市民的投诉和反映的问题，切实增加人民群众对政府的满意度。部门回复file:///c:/users/admini~1/appdata/local/temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif吴中区便民服务员 [url=]查看楼层[/url]网友： 您好！ 根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”经了解，目前中茵星墅湾小区暂未成立业主委员会，小区的前期物业服务合同是由建设单位与物业公司所签，同样具有法律效力。 另外，根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”对此，如诉求人认为物业公司的行为属于变相强制收费，根据上述规定，建议向价格主管部门反映，由价格主管部门核实处理。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！ 吴中区住建局
吴中区便民服务员
网友：您好！地下车位的合法出租人为物业公司，物业公司提出预交物业费的业主享有优先租赁车位的权力这一条款，属于双方合同协商范畴，即使不同意预交物业费，业主也具有不预交物业费、正常签订车位租赁合同（不享有租赁车位优先权）和拒绝签订车位租赁合同的选择权，在小区租赁车位数量不能满足需求的问题客观存在的情况下，不能因为交易条件不同（同意预交物业费和不同意预交物业费），部分业主租不到车位就认为物业在变相强制收费。吴中区发改局
吴中区便民服务员
网友：您好！首先，之前投诉的内容主要是反映小区车位租赁合同中的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”属于“变相强制收费”。因此，根据您的诉求，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条已作出明确规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”本规定已明确“变相强制收费”的主管部门是价格主管部门。因此，之前我局根据本规定作出的答复是有法可依，并且价格主管部门对此已给予了明确回复。其次，关于物业服务合同事宜。根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”目前，中茵星墅湾前期物业服务合同是小区业主委员会成立前的物业服务合同，同样具有法律效力。另外，《江苏省物业管理条例》于2012年11月29日江苏省十一届人大常委会修订，并于2013年5月1日起施行。而《苏州市住宅区物业管理条例》是由江苏省第十届人大常委会于2007年9月27日批准，于2008年1月1日起施行。《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》对物业服务费预收最长期限存在不同规定，根据“新法优于旧法”原则，新法的效力优于旧法。因此，应以《江苏省物业管理条例》第五十一条规定的“预收物业服务费用的期限最长不得超过一年”为准。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！吴中区住建局
网友：
您好！地下车位的合法出租人为物业公司，物业公司提出预交物业费的业主享有优先租赁车位的权力这一条款，属于双方合同协商范畴，即使不同意预交物业费，业主也具有不预交物业费、正常签订车位租赁合同（不享有租赁车位优先权）和拒绝签订车位租赁合同的选择权，在小区租赁车位数量不能满足需求的问题客观存在的情况下，不能因为交易条件不同（同意预交物业费和不同意预交物业费），部分业主租不到车位就认为物业在变相强制收费。
吴中区发改局
《对区发改局答复的质疑——对中茵星墅湾小区车位租赁合同违法举报二》
1、首先，请贵局认真阅读举报人的举报内容再答复。不是“同意预交物业费或不同意预交物业费”的举报，而是预交物业费必须要合法（未经业主同意不得预交一年物业服务费）的举报。
现在是举报物业公司违反《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款规定，制订业主预交一年物业服务费的格式条款，侵犯了业主自主选择权，属变相强制收费。
不知是贵局工作人员工作不认真，粗心大意呢，还是有意混淆？
2、贵局“即使不同意预交物业费，业主也具有不预交物业费、正常签订车位租赁合同（不享有租赁车位优先权）的选择权”的答复很好。
但，实际上，物业拒绝与不愿预交一年物业费的多位业主签订车位租赁合同（不享有租赁车位优先权），请问物业是否违法？哪个部门负责处理？
3、物业公司制订的格式条款明显排除业主的自主选择权，属无效条款。
贵局答复“物业公司提出预交物业费的业主享有优先租赁车位的权力这一条款，属于双方合同协商范畴”的认定不符合客观事实，请允许我替贵局纠正为“物业公司提出预交当年度物业费的业主享有优先租赁车位的权力这一条款，。。。”
制订的合同条款必须合法，否则当然无效。
（1）根据《苏州市住宅区物业管理条例》第三十九条第四款：“物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费”之规定，业主享有预交六个月、七个月、八个月。。。一年物业服务费的选择权，这是法律赋予的权利。
而物业公司单方制定的（2018.06.01-2019.05.31）车位租赁合同上规定：“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”。根据该格式条款，显然是指在进行车位续租时，已经预先全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位才有优先续租权，而预先缴纳六个月至十一个月物业费的业主是没有车位“优先续租权”的，请问贵局该条款是否侵害了业主的自主选择权利？这是否是违法条款？
（2）再根据贵局答复中多次讲到的“合同”法律依据---《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
请问贵局，物业公司制订预交一年物业费的业主才享有优先租赁车位权利这一格式条款，是否排除了业主的（预交六个月或六个月以上物业服务费的）自主选择权？是否属于变相强制收费？
综上所述，如果是举报人理解有误，请贵局说理指正，举报人服从法律、服从客观事实。但如果确实是贵局对法律理解有误，答复不正确，也请贵局实事求是地自我纠正。请贵局再次答复举报人，谢谢！
网友：
您好！首先，之前投诉的内容主要是反映小区车位租赁合同中的“合同续租时，全额缴纳本年度物业费的业主，对此车位有优先续租权”属于“变相强制收费”。因此，根据您的诉求，《苏州市物业服务收费管理实施细则》第三十九条已作出明确规定：“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市市场价格行为监督管理办法》等法律法规予以处罚：……（四）强制或者变相强制服务并收费的；……”本规定已明确“变相强制收费”的主管部门是价格主管部门。因此，之前我局根据本规定作出的答复是有法可依，并且价格主管部门对此已给予了明确回复。其次，关于物业服务合同事宜。根据《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”目前，中茵星墅湾前期物业服务合同是小区业主委员会成立前的物业服务合同，同样具有法律效力。另外，《江苏省物业管理条例》于2012年11月29日江苏省十一届人大常委会修订，并于2013年5月1日起施行。而《苏州市住宅区物业管理条例》是由江苏省第十届人大常委会于2007年9月27日批准，于2008年1月1日起施行。《江苏省物业管理条例》与《苏州市住宅区物业管理条例》对物业服务费预收最长期限存在不同规定，根据“新法优于旧法”原则，新法的效力优于旧法。因此，应以《江苏省物业管理条例》第五十一条规定的“预收物业服务费用的期限最长不得超过一年”为准。此复，感谢您对我们工作的理解与支持！
吴中区住建局
2018-8-9 17:11:17