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深圳商报讯12月19日讯 12月17日，深圳市规划国土委发布关于公开征求《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）（以下简称《规则》）意见的通告。记者了解到，《规则》设置产权政策调节系数，加大对实体经济政策倾斜和支持力度；同时，进一步降低保障性住房的地价水平。《规则》提出，“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”地价均在商品住房用地市场价格的基础上“打一折”，从而进一步降低保障性住房的地价水平。
针对不同产权限制的用地，《规则》进行了系统的归纳，新增了“产权限制修正系数表”，结合“建筑类型适用地价标准及修正系数表”，“产业发展导向修正系数表”及“产业项目类型修正系数表”共同使用，能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。
值得关注的是，为落实中央关于“房住不炒”的定位，结合我市2017年出台关于全面深化住房制度改革、建立健全住房保障和供应体系的“1+n”政策文件，《规则》新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，进一步降低保障性住房的地价水平。
在地价管理层面，支持多渠道供应安居型商品房、人才住房的政策要求。
此外，结合我市当前土地集约节约，市政管廊，地下轨道，地下经营性空间等不同功能土地立体利用的强烈要求，《规则》新增了“地下轨道、地下市政场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地价空间利用调节修正系数为0.1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。
深圳市规划国土委方面指出，《规则》的发布旨在统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则，统一深圳市地价管理体系，简化地价管理和测算规则。
同时，《规则》充分发挥了市场在资源配置中的决定性作用，进一步推动土地供给侧结构性改革，支持我市实体经济、民营经济发展和产业转型升级，进一步保障民生项目用地
南方日报12月20日讯 记者从珠海市法制局、住建局获悉，20日起，珠海开始实施历史文化名镇、名村和历史建筑保护办法（以下简称“保护办法”）。保护办法明确规定，非国有历史建筑在城市更新和新区建设中被征收或者改造的，将按不低于地块内类似非历史建筑房屋补偿标准的120%对其所有人给予补偿。
目前，珠海拥有高级名镇2处、省级名村1处、市级名村22处，普查并登记历史建筑线索336处，并已公布两批历史建筑共92处。此次实施的保护办法，填补了珠海一直缺乏历史文化名镇、名村和历史建筑方面地方性法规的空白。
针对近年来部分地方存在名建筑在城市更新中被突击拆除的情况，该保护办法明确建立预先保护机制。任何单位和个人发现有保护价值的镇、村、建筑物和构筑物，应及时向规划部门反馈，经论证认为具有保护价值的可确定为预先保护对象。预先保护期为一年，期间不得破坏预先保护对象，超过保护期未被纳入保护名录的，预先保护自行失效。
为引导全社会加大对历史建筑的保护力度，保护办法明确在城市更新和新区建设中，对非国有历史建筑进行征收的，应给予其所有权人不低于房屋征收决定公告之日征收地块内类似非历史建筑房屋120%的补偿。
保护办法同时注重对名镇、名村和历史建筑的活化利用，鼓励名镇、名村发展文化产业和传统手工业、旅游业，推进历史文化资源与旅游、文化、康养等产业融合；同时放宽历史建筑的改建条件，在不影响消防安全、不突破原有建筑面积高度等前提下，可办理建设工程规划许可手续。“后期将出台历史建筑活化利用的负面清单，哪些能做，哪些不能做，一目了然。”珠海市住建局相关负责人表示
据统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家涉足产业地产，然而在产业新城、产业小镇、产业园区、产业孵化器等一众入市的产业地产项目中，传统房企的成功作品仍是凤毛麟角。总体来看，战略不清导致争取项目时举棋不定，思路不明造成推进项目时无力可施是优质项目稀缺的重要原因。
引人注目的是，成立仅3年时间的星河产业，作为房地产起家的星河控股集团子公司，却携其标杆项目“星河world”，在第六届国家城市发展市长论坛—未来城市模型分论坛上荣获“2018具潜力产业新城运营商十强”称号，成为“年轻”的上榜企业。本文力图通过分析星河产业的实践逻辑，为征战产业地产的传统房企提供3点启示。
1、定战略，有口号更要有条件保障
传统房企进入产业地产市场，面对深耕多年的产业地产商、政府支持的平台开发公司、资金雄厚的私募基金、自带产业资源的实体企业等诸多玩家的激烈竞争，“地产”基因房企共同选择了“产城融合”战略，即基于对土地价值的再认知，视“以城聚人、以城促产”为使命，融入城市更新和新型城镇化建设进程，以“空间提供商”专业能力为基础条件和比较优势，完成纵向“空间运营商”延伸、横向“产业运营商”延展的身份转换。不论是从“城市空间提供商”向“城市运营商”转型、从“综合业态布局者”向“产业内核塑造者”挺进的星河产业，还是将“科技小镇”作为进入产业地产突破口的碧桂园，亦或以“智慧城市综合体”打造新一代产城空间概念带动产业地产的华润置地，均是对这一战略的不同诠释。没有保障措施支撑的战略目标无异于空中楼阁。
图1产业地产市场进入策略 资料来源：赛迪顾问2018,11
为推进战略落地，手握指南针的星河产业获得星河控股两大支持。
一是组织独立。与其它房企将产业地产作为一个小组、一个部门、一个事业部不同，星河控股将星河产业、星河地产、星河商置作为集团旗下平行的二级公司，三家公司分别专注于产业地产、住宅地产和商业地产，通过赋予星河产业更高的组织地位、更大的自主权力，保障其聚焦产业地产赛道不偏离。
二是资源导入。与资金密集型的住宅地产相比，产业地产属于资源密集型业务。星河控股对“幼童”型产业地产业务给予资金和资本支持，除了在星河产业成立之初提供运转现金流外，更是借助星河地产是国内知名风险投资机构深创投第二大股东的渊源，联合发起5亿元创业基金，通过定向投资推动被投企业在星河world注册发展，打通一条客源引流渠道。
包括、广州、南京等地在内，临近年底，多个一二线城市正在加速供地，土地市场迎来一波供应小高潮。
“大部分土地销售额持平或者减少的城市近明显开始井喷供应。”中原地产首席分析师张大伟指出，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高，因此预计2019年，一二线土地市场成交依然将维持在高位。
不过，由于房企资金压力较大，且近信托等资金监管严格，导致房企对总价较高的地块相对谨慎，对非优质地块的积极性降低。这也使得土地市场的溢价率有所降低，流拍状况时有发生。
“心态要平和一点，算账要冷静一点。未来房价横盘将是必然趋势，地价低、能快销、有利润的项目才是合适的。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷建议。
土地市场放量迎来出让高峰
11月26日，市推出13宗地块，总出让面积为79.40万平方米，总起价295.19亿元，终12宗地块成功出让，揽金316.46亿元，这也成为历史上出让住宅土地多、金额高的一天。
这场盛宴或许只是一个开始：临近年底，包括在内，不少城市的土地市场近期都在集中放量。就在土地市场创下历史新高的同一天，大连市国有土地使用权交易中心发布出让公告，挂牌17宗土地，成为大连土地市场本年度一次性出让地块多的一次。同样在这一天，济南公共资源交易中心网上也挂牌了15宗土地。
整个11月，南京、昆明、广州、成都等多个城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地产研究院数据显示，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，也将是年内高记录。
在多位业内人士看来，近期各地土地市场供应“井喷”的主要原因在于，地方政府需要完成年内供地指标，而房企也有补充土储的需求。
太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可向《华夏时报》记者表示，由于政府调控、开发商融资困难、销售市场调整等一系列原因，上半年很多一二线城市土地市场较为沉寂。年末之际，地方政府面临一定出让任务压力，资金充沛的大型开发商也有补充储备的需求;另一方面，市场基本面稳定，普遍预计不会出现过热局面，也为土地出让带来良好基础条件。
“如果不加紧供地，增加供应，未来将面临供求失衡矛盾加剧的风险。”欧阳捷指出，以为例，今年计划供地1200公顷，但目前供地仅为408公顷，成交仅为347公顷，仅相当于去年全年的49%。而张大伟也向记者透露，年内大部分城市土地销售额涨幅放缓，全国卖地多的50大城市合计年内截至11月26日卖地3.21万亿，同比只上涨了7.3%。这可以说是近多年来低的涨幅，所以其中大部分土地销售额持平或者减少的城市近明显开始井喷供应。
“目前整体的楼市库存还是处于一个比较低的低位，因此急需增加供给，否则会导致后续供应不足。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示。与上述观点类似，易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年以来出现不少流拍的现象，“和地方政府有点偏差”，因此到了年底政府通过调整土地出让方式希望积极形成交易态势。而对于一些房企来说，可以形成新的土地储备战略。
“整体看，年末土地成交高峰已经出现。”张大伟认为，目前全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地的拿地积极性较高。眼下房地产企业资金压力比前两年明显加大，但有资金的企业依然非常多。从11月26日那场土拍可以看出，土地市场虽然降温，但依然有企业看好后市。在一二线城市调控政策严格的背景下，房企为了增加销售额依然会集中拿地。因此其预计2019年，一二线土地市场成交依然将维持在高位。
房企愈发谨慎
不过，尽管如此，多位业内人士依然强调，整体来看房企谨慎拿地依然将成为主流，土地市场将延续低溢价率态势。
根据中原地产研究中心数据，截至11月22日，土地市场逐渐平稳，大部分热点城市土地出让的溢价率均保持低位，基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。陈晟直言，“土地流标的情况将会是一种常态。”
张大伟指出，在全国一二线城市严格调控的大环境之下，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低，未来房地产市场走势出现分化。2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。“从整体看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。”张大伟认为，近信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。
交通银行研报指出，在当前的市场环境下，开发企业出于对未来行业利润空间的担忧，拿地行为趋于谨慎。而cric(微博)克而瑞中国房地产决策咨询系统也显示，10月份近三成企业未拿地，反映了当前市场格局下开发商谨慎拿地的态度。
在这样的情况下，欧阳捷建议同行，“心态要平和一点，算账要冷静一点。未来房价横盘将是必然趋势，地价低、能快销、有利润的项目才是合适的。”而明源地产研究院副主编崔晓丹认为，第四季度土地市场会更加惨淡，但这种低迷实际上代表着市场正在回归理性，在这期间土地市场将迎来一波供应小高潮，能抓住这个时机拿地的房企，将在未来的销售市场上占得先机。
简可认为，开发商从拿地到销售转化通常需要一年时间准备，意味着不会因此推升2019年供应水平，所以此番集中供应并不会给2019年楼市带来过多直接影响。“但集中大量推地，也会集中消耗开发商资金储备，如果融资面没有改善迹象，明年年初土地市场预计仍会回归平常。
在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。
易居方面发布的数据显示，截至2018年11月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%。观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来首次显着攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，2018年四季度正步入上行通道。
截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，自2018年6月首次出现同比正增长态势，7月至11月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。
严跃进指出，观察历史数据，11月推盘规模创下了历史高水平。“这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加”。
从供求关系来看，11月，100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米，而成交量为4858万平方米。在以往连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月首次出现供大于求态势，10月至11月继续保持此类态势。
“房企普遍重新面临去库存的较大压力”。严跃进认为，从去化周期来看，截至11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月。“这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月的9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位，且开始小幅反弹”。
整体来看，严跃进认为，2018年9月至11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。“库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间”。
“12月房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量”。他进一步分析预测，“市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。